[박영권의 CPA 코너] 살던 집을 팔 때(1)

부동산을 팔 때, 처음 샀을 때보다 더 받고 판다면 그 만큼 이득을 본 것이고 적게 받고 팔았다면 그 만큼 손해 본 것이라는 것은 상식일 것이다. 그러면 살던 집을 팔면서 소득이 발생했을 때는 어떨까? 그동안 살던 집을 오늘 판다고 가정하면서 다음 몇 가지 사항을 주목해 보자. 참고로 다음의 설명에서, 특별한 경우의 수는 가급적 언급하지 않고, 가장 기본적인 선에서 살펴보고자 한다.

(1) 내가 그 집의 소유자인가?

(2) 집을 파는 오늘로 부터 지난 5년을 돌아보았을 때 최소한 2년동안 그 집에서 주 거주지로 살았던가?         

(3) 집을 파는 오늘로 부터 지난 2년동안 주택 판매로 생긴 양도 소득 면제를 받은적이 있는 가?

만약 (1)과(2)에 대한 대답이 예(YES)이고 (3)의 대답이 아니오(NO)인 경우에는 주택 판매로 발생되는 양도 소득 금액 $250,000까지 과세되지 않는다. 만약 부부 공동으로 보고하는 경우에는 $500,000까지의 양도 소득에 대해서 과세되지 않는다. 즉 집을 판뒤 발생된 양도 소득에 대해서 소득세 걱정을 않해도 된다는 뜻이다. 참고로 양도 소득이라는 것은 집을 판 가격이 아니다. 집을 판 가격에서, 샀을 때 가격과 그동안 수리한 비용 그리고 클로징 비용등을 뺀 나머지를 말한다.

(Q) 집이 두 채있는 데 어느 집을 주거지라고 할 수 있나? 

• 주거주지를 결정할 때 가장 중요한 점은 ‘나와 가족이 대부분 시간을 보내는 곳인가’이다. 나와 가족의 삶에서 홈(home)이라고 부를 수 있는 곳을 생각하면 되겠다. 주거주지를 입증하는 자료로는 우체국에 등록된 주소, 투표자 등록 주소, 개인 세금 보고서상의 주소 그리고 운전 면허증에 있는 주소등을 예를 들수 있다. 

(Q) 지난 5년 동안 최소 2년을 살아야 한다고 했다. 이 경우 연속적으로 살아야 하나? 

• 반드시 연속적일 필요는 없다. 지난 5년간 모두 합해서 24개월(730일)을 거주했느냐는 것이 조건이다. 예를 들어 10개월살다가 5개월 비워두었다가 다시 14개월을 주거주지로 살았을 경우 모두 합해서 24개월을 살았다고 볼 수 있다.      

(Q) 4년전에 집을 사서 계속 살았는 데 오늘 팔 경우 그 집을 산지 5년이 않되어도 괜찮은지 ? 

• 오늘로 부터 지난 5년을 돌아 보았을 때 2년간 주 거주지로 살았느냐는 것이 중요한 부분이다. 따라서 지난 5년의 기간 동안 4년을 살았으므로 비과세 혜택을 고려할 수 있다.

**이글은 회계 및 세무 상식의 일반적인 안내이므로, 실제 사례는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다.                박영권 공인회계사 주.    (770) 457-1958    **