‘다운페이 20% 룰’… 이유가 있었네

월 페이먼트 부담 낮고

보험 가입 의무 사라져

집가치 하락 때 안전

집을 구입할 때 고려할 중요사항의 하나가 다운페이다. 구입비용의 20%가 통용되고 있지만 일부는 10%, 5%, 3%인 모기지도 있다. 그래도 20%가 통념인 이유는 여러 가지 장점이 있어서다. 대신 그만큼 목돈을 모으는 것이 쉽지 않다는 점은 누구나 동의할 것이다.

전미부동산협회(NAR)에 따르면 지난해 6월말 기준 전국 집값의 중간 값은 22만7,700달러였다. 이를 기준으로 20% 다운페이라면 4만5,540달러가 필요하고, 10%면 2만2,700달러, 5%면 1만1,385달러, 3.5%면 7,960달러라는 계산이 나온다.

다운페이를 얼마로 처음 결정하느냐에 따라 길게는 30년까지 모기지 부담이 어떻게 변하는지 소개한다.

▦20% 다운페이의 장점

초기 비용은 많이 들지만 20% 다운페이의 장점은 다음의 3가지로 요약할 수 있다. 

첫째, 상대적으로 적은 대출을 받으면 되고, 월 페이먼트 부담이 낮아진다.

두 번째, 기타 비용 부담이 줄어든다. 적은 금액을 대출받기 때문에 이자율이 낮아진다. 또 20% 다운페이하면 모기지 보험 가입 의무가 사라져 그만큼 지출할 돈이 줄어든다.

세 번째, 더 많은 홈 에퀴티를 갖고 시작할 수 있다. 대출보다 자기자본 비율이 높을수록 집의 가치가 하락할 경우에 더욱 안전하다. 집의 가치보다 더 많은 대출을 끼고 있다면 집을 팔거나 리파이낸스를 할 때 불리한 것이 정설이다.

그렇다면 ‘다운페이 20% 룰’은 어디서 온 걸까. 다름 아닌 정부 보증 모기지 보증회사인 파니매(Fannie Mae)와 프레디 맥(Freddie Mac)에서 기인했다. 이들은 보증 업무를 하면서 20% 다운페이를 하도록 유도하고 그 미만이면 보험을 들도록 하고 있다.

그렇다고 모든 모기지가 이 두 보증회사를 거치는 것은 아니다. 연방정부 보증 프로그램 중 연방주택국(FHA), 연방농무부(USDA), 연방보훈처(VA) 등이 지원하는 모기지는 다운페이가 낮지만 보험 가입이 필수이고 사설 모기지 가운데도 낮은 다운페이를 광고하며 보험이 필요 없다는 곳도 있지만 대출 금리가 상대적으로 높은 경우가 다반사다.

▦20% 미만도 선택은 다양해

컨벤셔널(Conventional) 론은 정부 보조 프로그램이 아닌 경우를 뜻한다. 통상 컨벤셔널 모기지는 반드시 보험 가입이 필수인데 사설 모기지 보험사(PMI)를 통해야 한다. PMI는 매달 페이먼트로 처리돼 부담하면 된다. 컨벤셔널 모기지 업자들은 통상 5~15% 다운페이를 요구하는데 일부 3%대 조건도 있다.

FHA 론은 3.5% 이상만 다운페이하면 된다. 다운페이 부담이 적은 것이 장점이지만 크레딧 스코어가 높거나, 5~15% 수준의 다운페이를 감당할 수 있다면 FHA 론보다는 컨벤셔널 모기지가 조건이 나은 경우가 많으니 재고할 필요가 있다.

이밖에 스페셜 론 프로그램들이 있는데 앞서 언급한 연방정부 보증 프로그램들이 그것이다. 연방정부나 지방정부들이 다운페이를 지원해 주는 경우도 있기 때문에 본인의 상황과 대출 조건들을 종합, 비교해 결정하는 것이 현명하다.

▦다운페이 어떻게 마련할까

다운페이 금액을 정할 때는 두 가지를 고려해야 한다. 첫째는 다운페이로 얼마를 사용할 수 있는지 이고 둘째는 대출과 관련된 다양한 옵션이 어떤 것이 있고, 유리할지 따져보는 것이다.

얼마나 본인이 감당할 수 있는지를 파악하려면 가장 최근의 수입과 지출을 분석해야 한다. 이때 유의할 점은 비상금을 반드시 포함시켜야 한다는 것이다. 갑작스런 병원비나 경조사비, 좋지 않은 사고가 발생해 급하게 써야할 금액 등도 고려해야 한다. 또 일시적으로 직장을 잃어 수입이 끊길 상황도 그려봐야 한다. 전문가들은 통상 페이첵 없이 3개월간 생활할 수 있는 정도를 생활 비상금으로 챙겨둘 것을 권한다.

감당할 수 있는 다운페이가 윤곽을 잡아가면 동시에 여러 렌더들을 통해 어떤 옵션이 있는지 확인해야 한다. 다운페이와 관련된 다각도의 질문을 하면 되는데 핵심은 다수의 렌더들을 통해 가능한 많은 모기지 상품과 조건들에 대한 이야기를 들어보는 것이다.

한편 주택 장만 계획을 세운 뒤 다운페이할 자금을 마련할 방법으로 첫째는 저축이다. 당장 시작해서 별도의 계좌를 오픈해 다운페이할 돈을 모으길 전문가들은 권한다.

다음은 계획을 세워야 한다. 얼마를 저축했고, 얼마가 더 필요하며, 어떤 지역을 고를지 정해야 한다. 다운페이할 금액을 정할 때는 여기에 2~5%를 클로징 비용으로 추가하는 점을 잊어선 안 된다.

그리고 궁극의 기술은 다운페이 계좌로 매달 또는 정기적으로 돈이 입금되도록 자동 설정해 두는 것이다. 자동적으로 계좌에 돈이 채워져 나가면 그만큼 본인이 세운 계획이 실현될 가능성도 높아지게 된다. 

<류정일 기자>

다운페이 20% 룰은 널리 통용되고 있지만 그보다 조금만 내는 방법도 여럿 있다. 다만 모기지 보험 가입, 더 높은 이자율 등을 부담해야 함을 명심해야 한다.