올해 만기만 4,480억달러, 고금리·수요감소 등 악재
연방 의회조사국(CRS)이 은행권의 부진이 계속되는 상업용 부동산에 대한 노출액이 수조달러에 달한다면서 부실 가능성을 경고했다.
10일 연방 의회조사국의 ‘상업용 부동산 시장과 잠재적 거시경제 압박’ 보고서에 따르면 최근 중앙은행 연방준비제도(FRB·연준) 통계상 은행권의 상업용 부동산(CRE) 대출액은 약 3조달러에 이른다. 상업용 부동산 담보대출은 주택담보대출보다 짧은 단기로 자금을 조달한다. 대다수의 부동산 대출은 변동금리에 만기가 5년 또는 7년이 대다수이며 10년 이하로 현재의 고금리 기조에 취약하다.
부동산 분석업체 트렙은 올해 만기가 돌아오는 상업용 부동산 대출 규모를 4,480억달러로 추산했는데, 이 가운데 2,700억달러는 은행권 대출이다. 월가에서는 대형 은행보다 지역에 기반을 둔 중소 커뮤니티 은행이 부동산 대출에 더욱 적극적이며 이에 따른 노출 비중도 높다며 대규모 부실이 현실화될 경우 중소 은행들의 수익성과 건전성 타격을 우려하고 있다.
또 다른 부동산 분석업체 ‘MSCI 부동산’은 올해 3분기 부실 상업용 부동산 규모가 797억달러로 치솟았다고 분석했다. 또한 차압에 들어간 상업용 부동산은 올해 3분기에만 전년 대비 56억달러나 급증했다고 밝혔다. 상업용 부동산의 가치는 올해 1월부터 9월까지 전년 대비 9%나 하락했으며 거래는 전년대비 53%나 급락했다.
부동산 업계에 따르면 현재 많은 임차인이 임대 계약 갱신 여부를 저울질하고 있다. 갱신 여부와 함께 많은 임차인이 임대 면적을 줄이는 추세인 것도 건물 소유주에게는 악재이다.
계약을 갱신하지 않아 임대 수익에 손실이 발생하면 상업용 부동산 소유자들 사이에서 채무불이행(디폴트) 비율은 올라가게 된다.
이는 대출 만기와 겹치면서 더 악화되는데, 만약 임대 수익이 만기 때 한꺼번에 내는 남은 원금을 충분히 상쇄할 수 없거나 자금 조달 대안이 없다면 디폴트는 가속화된다. 건물 페이먼트를 유지하기가 힘들 경우 디폴트를 통해 건물을 포기하는 건물주도 속출할 수 있다. 은행권이 심사를 강화하면서 재융자를 받기도 힘든 상황이어서 신용 경색이 현실화되고 있다.
최근 일부 경제적 흐름은 상업용 부동산 시장을 단기적으로 부양할 것으로 보인다. 경제 성장률이 예상을 뛰어넘었고 인플레이션 감소가 현저해졌으며, 다른 경제지표들도 전반적으로 안정적이다.
그러나 여전히 높은 금리와 공급망 제약, 최근 은행권 시스템의 긴장은 상업용 부동산을 포함한 특정 부문의 성장 둔화 또는 압박을 낳을 수 있다.
상업용 부동산과 은행의 긴장이 경제적 또는 금융 혼란으로 이어질지는 논쟁의 여지가 크다.
비록 은행 시스템에 미치는 영향은 경미하더라도 상업용 부동산의 긴장은 신용 상황의 추가적인 위축으로 이어질 수 있다.
최근 들어 일부 이코노미스트도 상업용 부동산 시장 상황에 대해 우려하고 있다.
상업용 부동산 산업은 사무실과 공업 및 소매업 공간, 집합건물 등으로 구성된다.
이 가운데 사무실이 특히 우려 대상으로 꼽힌다.
코로나19 팬데믹 사태에 따른 재택근무제 확산은 사무실의 공실률을 올해 초 사상 최고치까지 높였다.
임대 수익이 낮아지자 부동산 소유자들의 자금 조달 비용 상환 능력은 위험에 빠졌다.
상업용 부동산은 전반적인 경제 활동에 대한 기여도가 매우 높다. 상업용 부동산에 대한 투자는 최근 몇 년간 감소세를 나타내긴 했지만 지난해 전체 경제활동의 약 3%를 차지했다.
상업용 부동산은 지역 주거 및 비즈니스 시장 모두에 영향을 미칠 수 있다는 점에서 지역 경제에서도 중요한 역할을 한다.
<조환동 기자>
