안정적인 회복세를 이어가던 주택 시장은 코로나 팬데믹을 계기로 용광로처럼 들끓기 시작했다. 극심한 매물 부족 현상이 해소되지 않은 가운데 대기 수요와 쏟아져 나왔고 여기에 신규 수요까지 가세하면서다. 역대 최악의 매물 수급 불균형 현상이 발생하면서 주택 가격은 몇 달 전까지도 ‘부르는 게 값’이었다.
그런데 모기지 이자율 상승세와 함께 주택 가격 폭등세에 제동이 걸렸다. 이자율 상승 폭이 커지자 주택 거래가 자취를 감출 정도로 시장 분위기는 싸늘해졌다. 주택 시장 전문가 상당수가 주택 가격이 더 이상 오르기 힘들 것이라는 데 의견을 같이하고 있다. 일부 전문가는 주택 가격이 큰 폭의 하락을 피할 수 없을 것으로 전망하는 반면 일부 전문가는 상승 폭 둔화 정도에 그칠 것으로 내다보고 있다. 재정 전문 머니 매거진이 주택 시장 전문가들로부터 주택 가격 전망에 대해 들어봤다.
‘하락 vs 상승 폭 둔화 vs 상승’
전문가 사이에서도 집값 전망 분분
주택 시장이 한산해진 가운데 집값 상승 요인이 여전히 다분하다는 분석도 나오고 있다.
◇ 집값 오름세 둔화 이미 시작
전문가 사이에서 향후 주택 가격이 최근 수년간의 급등세를 이어가기 힘들 것이라는 데 이견은 없다. 고삐 풀린 망아지처럼 오르던 주택 가격에 제동을 건 것은 모기지 이자율이다. 올 초부터 시작된 이자율 상승이 주택 가격 상승세를 꺾었고 이미 전국 대부분 지역에서 둔화 현상이 나타나고 있다.
부동산 중개업체 레드핀에 따르면 전국 주택 가격은 2020년 5월부터 올해 5월까지 무려 40%나 폭등했다. 이 기간 바이어들은 ‘복수 오퍼, 웃돈 경쟁’ 등 유례없는 주택 구입난에 시달리기도 했다. 그런데 최근 두 달 사이 주택 시장 과열 현상들이 거짓말처럼 싹 사라졌다. 이자율 상승으로 주택 구입 대출 비용이 큰 폭으로 상승한 것이 가장 큰 원인으로 작용했다.
주택 구입 비용 급증으로 수요가 한풀 꺾이고 주택 거래도 감소 추세지만 전국적으로 주택 재고는 여전히 부족한 편이다. 신규 주택 공급은 주택 수요 대비 여전히 부족한 편이고 기존 주택 보유자는 이자율 급등으로 집을 내놓기를 꺼려해 기존 주택 매물 역시 심각한 부족 사태를 겪고 있다. 좀처럼 늘지 않는 주택 매물로 인해 일부 지역에서는 구입 경쟁이 여전하다. 일부 전문가는 향후 수개월간 주택 가격이 큰 폭으로 하락할 것으로 전망하고 있지만 주택 가격 상승세가 계속될 것으로 보는 전문가도 적지 않다.
◇ ‘내년 10% 떨어진다’, 마크 잰디-무디스 애널리틱스
올해 초 주택 가격이 지나치게 오른 것이 현재 조정이 나타나고 있는 가장 큰 원인이다. 현재 주택 가격이 올 초 대비 하락세를 보이고 있는데 하락세는 내년까지 이어질 가능성이 크다. 재판매 주택 거래 지수를 기준으로 한 전국 주택 가격은 고점 대비 10%까지 하락한 뒤 내년 말 바닥을 통과할 전망이다.
지나치게 높아진 주택 구입비 부담이 주택 가격을 떨어뜨리는 주요인이다. 비정상적 수준의 주택 가격에 고이자율까지 겹치자 첫 주택구입자 상당수는 이미 주택 구입 능력을 상실한 상태다. 기존 주택 보유자들의 ‘무브 업’(Move Up) 거래가 이뤄져야 재판매 주택 매물이 증가한다. 그런데 높은 이자율에 부담을 느낀 주택 보유자들이 집을 팔지 않고 장기 보유하는 ‘스테이 풋’(Stay Put)을 선택하면서 매물 부족 현상은 쉽게 풀리지 않을 전망이다. 주택 시장 침체 가능성은 매우 낮지만 경기 침체가 가속화할 경우 주택 가격은 고점 대비 최고 15%까지 하락 가능하다.
◇ ‘내년 여름까지 1.2% 더 오른다’, 스카일라 올슨-질로우
주택 가격은 내년 8월까지 지금보다 약 1.2% 더 오를 것으로 본다. 주택 가격은 현재 상승 탄력을 잃었고 하락 압박을 받는 중으로 올해 말까지는 하락이 불가피하다. 그러나 내년 초부터 반등을 시작해 향후 12개월간 소폭의 상승세를 이어갈 전망이다. 최근 2개월 동안 주택 구입 여건이 크게 악화된 것이 주택 거래 감소와 주택 가격 하락의 원인이다. 모기지 이자율 급등으로 바이어의 주택 구입 능력은 15년래 최저 수준으로 떨어졌다. 그 결과 주택 가격은 사상 최고치를 기록한 뒤 하락세로 돌아섰다.
내 집 마련을 위해 주택 구입 활동 중인 바이어는 얼마 전 보다 스트레스를 훨씬 덜 받고 있다. 수요 감소로 다른 바이어와 경쟁해야 할 일이 줄었고 집이 잘 안 팔려 매물 쇼핑도 한층 여유로워졌다. 건전한 회복세를 통해 지속가능한 주택 시장 성장을 이루기 위한 시장 재조정 단계로 볼 수 있다. 올해 초 나타난 주택 가격 급등 현상은 다시 돌아오지 않을 전망이다. 동시에 주택 가격이 팬데믹 이전 수준으로 떨어질 가능성도 매우 낮다.
◇ ‘연간 대비 집값 계속 오를 것’, 오데타 쿠시(퍼스트 아메리칸 타이틀)
전국적으로 연간대비 주택 가격은 상승 폭이 낮아지겠지만 상승세는 유지할 것이다. 전월 대비 주택 가격이 두 달 연속 상당 폭 하락했다. 그러나 작년 대비로는 주택 가격이 높은 수준을 계속을 유지할 것으로 전망된다.
지난해와 올해 초 발생한 기록적인 주택 가격 상승 현상은 주택 매물의 심각한 불균형 현상 때문이었다. 기존 매물 부족 사태가 팬데믹을 거치며 더욱 악화된 것이 주택 가격 급등 주원인이다. 장기적이고 구조적인 매물 부족 현상은 쉽게 해소되기 힘들 전망이다. 그러나 지역에 따라 주택 수요 감소 폭이 크고 매물 증가 속도가 빨라 주택 가격 둔화 현상이 두드러지게 나타날 수 있다.
◇ ‘올해 가격 상승 폭 5%, 나디아 이반젤로우(전국 부동산 중개인 협회)
해마다 두 자릿수 비율로 치솟던 주택 가격 상승률이 올해 드디어 한 자릿수로 떨어질 것으로 보인다. 올해 예상되는 주택 가격 상승률은 작년 대비 5%로 주택 가격 둔화 현상은 내년까지 이어질 전망이다.
최근 두 달 연속 주택 가격 상승 폭은 전년동월대비 이미 한 자릿수 비율로 떨어졌다. 고이자율, 고주택가 부담을 이기지 못한 많은 바이어가 주택 구입을 포기하면서 주택 거래 감소로 이어진 것이 원인이다. 작년과 비교할 때 전국 중간 가격대의 주택을 구입할 수 있는 바이어가 약 20%나 감소한 것으로 추산된다.
일반적으로 수요가 감소하면 거래가 줄고 주택 가격이 하락하는 현상으로 이어진다. 그러나 주택 매물 대비 수요가 여전히 높은 상태로 주택 가격 하락으로 이어지지 않을 전망이다. 적어도 앞으로 2년 동안 심각한 매물 부족 사태가 계속될 것으로 우려된다. <준 최 객원기자>
