겉보기에 허름해도‘속이 알찬’매물 찾아야
적어도 10~20% 수익 올릴 수 있어야 투자 가치
플리핑의 열기가 여전히 뜨겁다. 지속적인 주택 가격 상승 탓에 플리핑에 대한 일반인들의 관심도 높아졌다. 플리핑에 대한 높은 관심을 반영하듯 플리핑 과정을 다룬 TV프로그램도 전에 비해 많이 방영되고 있다. 무엇보다 플리핑에 대한 관심이 커진 이유는 플리핑을 통한 수익이 짭짤하기 때문이다. 차압 매물 정보 업체 ‘리얼티 트랙’의 자료에 따르면 2016년 1분기 플리핑 수익은 지난 10년 사이 가장 높은 평균 약 5만8,250달러(리모델링 비용이 고려되지 않은 금액)를 찍었다. 온라인 부동산 정보 업체 ‘리얼터 닷컴’이 플리핑 투자시 유의해야 할 사항을 정리했다.
■ ‘속이 알찬’ 매물
좋은 동네에 나온 가장 싼 매물을 구입하라는 것은 플리핑 투자의 정석처럼 여겨진다.
그렇다고 아무 매물이 구입 대상에 포함시키면 안 된다. 겉보기에 허름해도 괜찮지만 ‘속이 알찬’ 매물을 찾아야 한다. 구조적인 결함이 없고 지붕, 창문, 냉난방 시설이 적어도 10년 이내인 매물 위주로 고르면 좋다. 전기 및 배관 시설의 경우 새로 설치된 시설일 필요는 없지만 최신 규정에 맞게 설치된 매물을 구입해야 공사비 부담을 낮출 수 있다.
가장 이상적인 플리핑용 매물은 구조적인 수리가 필요 없는 매물이다. 대신 ‘장식용’(Cosmetic) 리모델링만으로 매매 조건을 충분히 갖출만한 매물을 골라야 한다. 장식용 리모델링으로는 캐비닛, 카운터 톱, 바닥재 교체와 새 페인트 작업 등이 있다.
구조적인 공사가 필요한 매물은 공사비 부담이 커 높은 수익을 올리기 어렵다. 반면 장식용 리모델링은 대체적으로 공사비가 일정하기 때문에 비용 관리가 수월하다.
또 장식 목적의 리모델링은 허가가 필요 없는 공사가 많다. 따라서 공사 일정을 단축시킬 수 있고 재산세나 주택 보험료 비용을 줄이는 데도 도움이 된다. 대중교통수단과 인접한 지역이나 학군이 우수한 지역의 매물을 구입하는 것도 중요하다. 이들 지역은 수요가 꾸준하기 때문에 주택 판매 기간을 단축시킬 수 있다.
■ 적정 구입가 = 시세의 75% - 리모델링 비용
플리핑 투자로 적어도 약 10~20%의 수익을 올릴 수 있어야 한다. 수익 목표를 이루려면 플리핑용 매물을 얼마에 구입하는지가 매우 중요하다. 초보 투자자의 경우 플리핑 매물의 예상 매매가부터 알아봐야 한다. 같은 지역에서 비슷한 조건을 지닌 일반 매물 중 ‘즉시 입주’가 가능한 매물의 매매가가 비교 가격에 해당된다.
상태가 양호한 일반 매물의 시세를 기준으로 플리핑용 매물의 구입가를 예측할 수 있다. 일반 매물이 약 30만 달러에 거래되고 있다면 거래가의 약 75%에 해당하는 가격인 22만 5,000달러에서 예상되는 리모델링 공사 비용을 뺀 금액이 플리핑용 매물 구입가에 해당한다.
리모델링 공사비가 약 3만달러로 예상된다면 이 금액을 뺀 약 19만5,000달러가 플리핑용 매물의 목표 구입 가격이다. 실제 구입 가격이 목표 구입 가격을 넘게되면 플리핑 수익은 그만큼 낮아진다. 따라서 구입 가격이 목표 가격을 넘지 않도록 셀러측과 가격 협상을 진행하는 것도 중요하다.
■ 만기 짧은 대출이 유리
플리핑용 매물을 구입할 때 받는 대출 절차는 일반 매물 구입 시와 크게 다르지 않다. 다만 대출 상환 기간을 10년~15년으로 선택해야 이자를 조금이나마 낮출 수 있다. 플리핑 투자자들 중에는 이른바 ‘하드 머니 융자’(Hard Money Loans)를 이용하는 투자자가 많다.
하드 머니 융자는 단기 고리가 적용되는 융자지만 일반 모기지 대출에 비해 처리 기간이 짧아 플리핑 투자자들이 주로 이용하는 융자 형태다. 은행 발급 모기지 대출이 은행 예금을 통해 이뤄지는 것과 달리 하드 머니 융자는 개인, 투자자 그룹, 또는 대출 기관 자체 자금을 통해 발급된다.
플리핑 투자 기간이 비교적 짧기 때문에 필요한 투자 자금 조달 기간을 단축하는 것이 중요하다. 투자가 단기간에 이뤄지다 보니 플리핑 투자에 돈을 대는 융자 역시 만기가 짧은 것이 특징이다. 플리핑 투자자들이 많이 사용하는 융자의 만기는 1년 내외로 초단기인 경우가 많다. 만기가 짧아 이자율이 높지만 플리핑 투자에 대한 높은 기대를 반영하듯 수요가 많은 편이다.
■ 리모델링 4~6주 예상되는 매물
플리핑 투자 성공의 관건이 매매 기간을 얼마나 단축시키느냐에 달려 있지만 너무 서둘러서도 안된다. 플리핑 매물은 리모델링을 통한 준비 과정이 필요하기 때문에 구입 전 리모델링 기간을 예측하는 것이 중요하다.
리모델링 기간이 약 4~6주 정도 소요될 것으로 예상되는 매물을 구입하면 매매 타이밍을 놓치지 않고 되팔 수 있다. 리모델링 기간이 너무 길어지면 매물 보유에 따른 모기지 이자, 재산세, 주택 보험료 등의 비용이 늘어나기 때문에 리모델링 기간을 잘 예측하는 것이 플리핑 투자 성공의 첫 번째 열쇠다.
리모델링 업체를 선정하는 작업도 중요하다. 업체에 따라서 공사 기간이 좌우되기 때문이다. 플리핑용 매물 구입 전 여러 업체를 대상으로 업체별 자격과 경력, 공사비 견적 등을 따져 본 뒤 선정해야 한다. 공사 업체 선정 작업에 적지 않는 시간이 소요되기 때문에 충분한 시간을 두고 준비하는 것이 좋다.
리모델링 공사비를 예측할 때 반드시 여유 자금을 고려해야 한다. 거의 대부분의 경우 예상 비용을 초과할 때가 많기 때문이다. 여유 자금 없이 공사비가 초과되면 비용 마련을 위해 공사 기간이 지연될 수 있다.
■ 구입 전 매물 상태 철저히 점검
플리핑 경험이 많지 않은 투자자는 수리비가 많이 소요되는 주요 결함을 놓칠 때가 많다. 전기 배선, 지반, 지붕 등의 시설에 발생한 결함은 눈에 잘 띄지 않는 반면 높은 수리비가 요구되는 결함들이다. 플리핑 투자 성공은 리모델링 비용을 얼마나 줄이느냐에 달려있기 때문에 어떤 결함이 도사리고 있는지 철저히 파악하는 작업이 무엇보다 중요하다. 경험이 풍부한 홈 인스펙션 업체를 고용해 매물 상태를 샅샅이 점검한 뒤 구매 여부를 결정하는 것도 도움이 된다.
<준 최 객원기자>
리모델링 기간 단축이 플리핑 투자 성공을 좌우한다.
