5년 이상 직장 경력 등 소득이 일정하면 적합
첫 주택구입자·자영업자는 오프라인이 유리
모기지 대출 신청도 인터넷을 통해 모두 해결되는 세상이다. 오프라인 방식으로 처리되는 기존 모기지 대출 신청 절차가 사라진 것은 아니다. 아직도 상당수의 모기지 대출 절차가 수십 장에 달하는 종이 서류 방식으로 이뤄지고 있다. 인터넷을 통한 모기지 신청 절차는 대출 신청자의 기본 자료만 입력하면 다양한 모기지 대출 옵션이 컴퓨터 화면에 떠오른다. 간소화된 절차와 투명성, 무엇보다도 빠른 승인 절차를 앞세워 온라인 모기지 대출 업체들이 주택 구입자들의 큰 관심을 받고 있다. 그러나 여러 장점에도 불구하고 온라인 모기지 대출 신청 시 주의해야 할 점들이 있다고 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 조언했다.
◇ 소득 일정한 직장인 가장 적합
현재 가장 대표적인 온라인 모기지 대출 업체인 ‘로켓 모기지’(Rocket Mortgage)와 ‘퀴큰 론스’(Quicken Loans)는 대출 신청자가 대출 자격을 갖췄을 경우 8분 만에 대출을 승인해줄 것을 약속하고 있다. 하지만 스마트폰 버튼 클릭만으로 수십만 달러에 달하는 대출을 신청하는 방식이 과연 모든 주택 구입자에게 적합한지는 의문이다.
비은행계 모기지 대출 기관 홈브리지 파이낸셜 서비스의 브라이언 민코우 부대표는 “매달 월급을 꼬박 받는 직장인의 경우라면 온라인 모기지 대출 기관을 통한 대출 신청이 무난하다”라며 “직장인 중에서도 오버타임 수당이나 보너스 등 불규칙한 소득이 없고 5년 이상 직장 경력, 크레딧 점수 800점 이상, 20% 다운페이먼트 등의 조건을 갖춘 구입자가 가장 적합하다”라고 설명했다.
◇ 편리함과 빠른 절차만이 다가 아니다
온라인 모기지 대출 신청 절차가 오프라인 방식에 비해 빠르고 간편한 것으로 여겨진다. 하지만 오프라인 방식의 기존 모기지 대출 기관 중 온라인 대출 기관보다 더 유리한 대출 조건을 제시하는 경우가 있기 때문에 온라인 대출 기관은 물론 오프라인 대출 기관이 제시하는 조건을 반드시 비교해야 한다. 모기지 시장 조사 기관인 HSH닷컴의 키스 검빙어 부대표는 “빠른 승인 절차와 편리함이 유리한 대출 조건을 의미하는 것이 아니다”라며 여러 모기지 대출 기관의 대출 조건을 반드시 비교해볼 것으로 강조했다.
무작정 온라인 대출 기관을 통해 모기지 대출을 신청하기 전 크레딧 점수를 높이고 주택 구입 뒤 보유 기간 등을 먼저 결정하는 작업이 우선되어야 한다. 보유 기간에 따라 변동 이자율 또는 고정 이자율이 적용되는 모기지 대출 옵션이 결정되기 때문이다. 민코우 부대표도 “다양한 모기지 대출 프로그램의 내용을 이해하는 것이 무엇보다 중요하다”라며 “많은 주택 구입자들이 자신에게 가장 적합한 대출 프로그램과 다운페이먼트 비율, 이자율 등을 잘 이해하지 못한 채 모기지 대출을 신청하고 있다”라고 충고했다.
◇ 첫 주택 구입자는 오프라인 대출이 적합
주택 구입 경험이 없는 생애 첫 주택 구입자는 온라인 모기지 대출보다는 오프라인을 통한 대출 신청이 고려된다. 첫 주택 구입자의 경우 이자율, 포인트, 클로징 비용 등 모기지 대출 신청과 관련된 중요한 항목에 대해서 이해해야 하는데 온라인 대출 신청 절차만으로는 충분한 이해가 힘들다. 대신 모기지 대출 기관 관계자를 통해 대출 조건 및 절차에 대한 설명을 들어야 훨씬 이해가 쉽다. 개인 재정 정보 사이트 ‘머니언더30’(MoneyUnder30.com)의 데이빗 웰리버 설립자는 “첫 주택 구입자는 오프라인 대출 기관을 통해 대출 절차와 관련된 내용을 이해한 뒤 어떤 대출 신청 방식이 유리할지 결정해도 늦지 않다”라고 설명했다.
주택 구입 경험이 있는 구입자도 대출 자격이 의심된다면 온라인보다는 오프라인 대출 기관을 통해서 대출을 신청하는 것이 좋다. 예를 들어 투자용 임대 주택, 휴가용 2차 주택을 구입하는 구입자 또는 크레딧 기록이 좋지 않거나 소득이 일정하지 않은 구입자도 오프라인 대출 기관을 통해 대출 가능성과 옵션을 알아보는 편이 유리하다.
◇ 자영업자도 오프라인 대출이 적합
온라인 모기지 대출 승인 절차가 오히려 까다로운 경우도 있다. 미국인 중 약 1,500만 명에 해당하는 자영업자가 바로 그런 경우에 해당된다. 월급을 받는 직장인 구입자의 경우 소득 증명 서류로 W-2 양식만 제출하면 되지만 자영업자의 경우 과거 수년치 세금 보고 서류 등 대출 기관에 제출해야 할 서류가 훨씬 복잡하다.
일부 온라인 모기지 대출 기관은 자영업자의 대출 승인 절차 시 훨씬 많은 양의 서류 제출을 요구하는 등 정부 기관 규정보다 더 까다로운 자격 조건을 내세우고 있다. 민코우 부대표는 “온라인 대출 기관도 대출 위험을 낮추기 위해 자영업자에게는 까다로운 대출 조건을 제시한다”라며 “자영업자의 경우 직장인에 비해 이미 대출 위험이 높다고 여겨지기 때문에 온라인을 통한 모기지 대출이 오히려 불리한 경우에 해당한다”라고 설명했다.
직장인이더라도 현재 직장에서 근무한 기간이 짧거나 오버타임 수당을 소득 증명에 활용해야 하는 경우도 온라인 모기지 대출이 불리할 수 있다. 민코우 부대표는 “오버타임 수당을 소득으로 인정받으려면 최소 12~24개월간 일정한 금액을 지급받았다는 것을 증명해야 한다”라고 설명했다.
◇ 온라인 대출, 막판에 거절되기도
온라인 모기지 대출 신청 절차가 항상 순조롭게 진행되는 것은 아니다. 사전 승인을 받은 대출 신청자도 막판에 갑작스러운 ‘대출 거절’ 통보를 받는 경우가 많다. 주택 구입을 코앞에 두고 대출 거절 통보를 받은 구입자는 온라인을 통한 대출 신청보다는 오픈 라인 대출 기관을 찾는 것이 원활한 주택 구입을 위한 길이다. 대출 거절 사유를 정확히 분석한 뒤 보완하는 작업은 온라인 대출 기관보다는 오프라인 대출 기관을 통해서 진행하는 것이 원활하다.
‘사람’을 상대하지 않는 온라인 대출 신청 절차가 불편하게 여겨지는 대출자의 경우도 오프 라인 대출 기관을 통해 대출을 신청하는 것이 좋다. 대출 승인 절차 내내 불안감을 느끼고 만족감이 떨어진다면 처음부터 오프라인 모기지 대출 신청을 고려하는 것이 좋다.
<준 최 객원기자>
온라인 모기지 대출 절차가 빠르고 간편하지만 모든 구입자에게 다 적합한 것은 아니다.
