이렇게 고마운 융자 왜 여태 몰랐나

 ‘홈 스타일 론’‘캐시아웃 재융자’등 종류 다양

최소 크레딧 점수 620~640점 이상이면 혜택 가능

주택가격 급등으로 ‘스테이 풋’(Stay Put)으로 돌아서는 주택 소유주들이 늘고 있다. 스테이 풋은 새 집을 구입하지 않고 현재 보유 주택에서 당분간 머무는 것을 의미한다. 보유 주택을 높은 가격에 팔아도 새로 구입해야 할 주택의 가격도 만만치 않기 때문에 발생한 현상이다. 스테이 풋을 선택한 소유주들은 당분간 주택 처분 계획이 없는 대신 주택 리모델링 계획을 세우게 된다. 하지만 모아둔 목돈이 없으면 리모델링 실시에 어려움을 겪을 수밖에 없다. 금융 전문사이트 ‘뱅크레이트 닷컴’이 리모델링에 관심 있는 주택 소유주들을 위해 리모델링 비용을 대출해주는 융자 프로그램을 정리했다.

■ ‘홈 스타일 론’(HomeStyle Loan)

홈 스타일 론은 국영 모기지 보증 기관 패니메이가 보증하는 융자로 주택 리모델링 공사를 위한 융자 프로그램으로 이미 잘 알려져 있다. 홈 스타일 론은 리모델링 공사가 필요한 주택을 구입할 때 구입 자금을 대출해주거나 기존 융자를 재융자하면서 리모델링 공사에 필요한 자금을 대출해 주는 융자 프로그램이다. 홈 스타일 론은 패니메이가 승인한 대출 기관을 통해서 발급받을 수 있다.

신청 자격은 그다지 까다롭지 않은 편이다. 거주용 주택을 구입해 리모델링을 실시하기 위한 목적의 융자는 크레딧 점수가 최소 620점 이상이면 신청 가능하다. 다운페이먼트 조건도 구입 가격의 약 5%로 비교적 낮은 편이다. 융자 신청시 패니매가 승인한 리모델링 업체를 통해 공사비 견적서와 공사 내용 등을 함께 제출해야 한다. 

홈 스타일론의 대출 한도는 구입 가격의 최고 75%와 리모델링 비용을 합한 금액 또는 리모델링 후 예상 감정가의 75%까지다. 리모델링 항목에는 제한이 없으며 ‘수리 조건’(Repair Contingency)이 포함된 주택을 구입할 때도 신청이 가능하다.

리모델링 실시 목적으로 신청하는 다른 융자 프로그램은 융자를 1건 이상 신청해야 하는 경우도 많지만 홈 스타일 론은 1건의 융자 신청만으로 구입 및 리모델링 비용이 해결할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 융자를 1건만 진행하기 때문에 융자 처리 속도가 빠르고 제출해야 할 서류랑도 비교적 적다. 

다른 융자 프로그램과 다른 점은 대출받은 자금이 에스크로 업체의 계좌를 통해서 지급된다는 점이다. 대출자가 자금을 직접 인출할 수 없고 에스크로 계좌를 통해 해당 공사 업체에게 비용이 직접 지급되는 방식이다.

■ FHA 203(k) 론

국영 보증 기관인 ‘연방주택국’(FHA)도 리모델링 목적의 203(k) 융자 프로그램을 운영하고 있다. FHA 융자의 가장 큰 장점은 다운페이먼트 비율이 최저 3.5%로 매우 낮고 크레딧 점수 기준도 패니메이의 홈 스타일 론에 비해 낮다는 것이다. FHA 203(k) 융자는 ‘리미티드’(Limited)와 ‘스탠다드’(Standard) 등 2개 프로그램으로 나뉘어 운영되고 있다.

과거 ‘스트림라인’(Streamline)으로 불렸던 리미티드 프로그램은 주로 ‘장식’(Cosmetic) 목적의 리모델링을 위한 프로그램으로 대출 한도는 약 3만 5,000 달러다. 주방 리모델링이나 새 페인트 작업과 같은 소규모 공사에 리미티드 프로그램이 주로 활용된다. 반면 스탠다드 프로그램은 공사 규모가 큰 경우에 주로 활용되는데 FHA 승인 컨설턴트가 공사 비용과 과정을 감독하는 것이 리미티드 프로그램과 다른 점이다.

스탠다드 프로그램 신청대상은 지은 지 1년 이상 된 주택으로 공사비 규모는 최소 5,000 달러를 넘어야 한다. 스탠다드 프로그램 대출 한도는 지역별로 차이가 있기 때문에 FHA 웹사이트를 통해서 확인할 수 있다. FHA 관계자에 따르면 스탠다드 프로그램은 컨설턴트를 통해 공사 과정이 감독되기 때문에 리모델링 공사 업체에 의한 ‘바가지’ 피해 우려가 적다는 것이 장점이다.

203(k) 프로그램 역시 에스크로를 통해 공사비가 지출되는 방식으로 운영된다. 유닛 1~4개짜리 주택을 대상으로 한 리모델링 공사에도 203(k) 프로그램을 신청할 수 있고 공사는 관련 기관이 정한 에너지 효율 기준과 건축 구조물 기준에 맞게 실시되어야 한다. 

90일 이내에 되팔기 위한 목적의 플리핑 매물 리모델링 공사에도 203(k) 프로그램 신청이 가능하다.

■ 주택 담보 대출

주택 담보 대출은 주택 소유주들이 리모델링을 위해 즐겨 찾는 대출 수단이다. 그간 주택 가격이 크게 올라 주택 담보 대출을 통한 리모델링이 붐을 이루기도 했다. 주택 담보 대출은 크게 ‘홈 에퀴티 론’(Home Equity Loan)과 ‘주택 담보 신용 대출’(HELOC: Home Equity Line Of Credit)로 구분된다. 

홈 에퀴티 론은 주택을 담보로 자산 가치 상승분의 일부를 대출해주는 융자 형태로 흔히 ‘2차 융자’라고도 불린다. 

대출이 일시에 발급되기 때문에 이자율 변동 없이 매달 동일한 금액의 페이먼트를 납부해야 한다.

주택 담보 신용대출은 대출받은 금액 중 사용 금액에 해당되는 이자를 납부하고 사용되지 않은 잔액은 이후 사용할 수 있도록 한 대출 방식이다. 

주로 공사 규모가 커서 고액의 공사비를 여러 차례에 분납해야 할 때 주택 담보 신용 대출이 많이 사용된다. 두 가지 대출 방식 모두 보유 주택을 담보로 하기 때문에 이자 연체 시 주택 압류의 위험이 있다.

■ ‘캐시-아웃’(Cash-Out) 재융자

‘캐시-아웃’ 융자는 기존 융자를 재융자하는 과정에서 주택 가치 상승분 중 일부를 대출 발급받는 융자다. 주택 가치가 크게 상승했을 경우 고액의 대출을 발급받을 수 있고 주택 소유주가 대출금을 직접 사용할 수 있는 것이 장점이다. 

캐시-아웃 재융자 역시 주택 담보 대출과 마찬가지로 주택을 담보로 대출되는 융자다.

주택 자산 가치가 높게 인정될 경우 낮은 이자율이 적용되기 때문에 리모델링 실시로 예상되는 주택 가치 상승분까지 감안할 경우 장기적인 혜택이 높다고 할 수 있다. 캐시-아웃 재융자를 신청하려면 주택 자산 가치가 최소 20%를 넘어야 한다. 

<준 최 객원기자>

리모델링 비용을 대주는 다양한 융자 프로그램이 운영 중이다.                                        <AP>