새로운 집을 구입하고 이전 집은 임대로 내놓길 원하는 경우가 있다. 그런데 이때 걸리는 문제가 있다. 이전 집에 대해 재융자 받기가 어려워 질 수 있는 문제다. 왜냐하면 오너가 직접 거주하는 집이 아닌 상황으로 바뀌기 때문이다. 앨라배마주 버밍햄에 위치한 ‘모기지뱅크 페어웨이 인디펜던트 모기지’의 벤 체놀 매니저는 “많은 사람들이 현재 집을 갖고 있으면서 새로운 집을 더 사고 싶은 욕심이 있다”며 “이들은 ‘아하, 렌트 시장이 짭짤하지. 헌 집은 세 놔야지’라고 생각하지만 만약 세입자가 렌트를 내지 않으면 어떻게 할 것인가, 대책이 없다면 해서는 안된다”고 말했다. 만약 이미 일을 저질러 집은 2채를 갖게 됐고 한 채는 본인이 살면서 다른 한 채는 임대를 줬다고 가정해보자. 매달 내는 모기지 페이먼트를 줄이고 싶어 세를 놓은 집의 모기지를 재융자 받고 싶은데 쉽지는 않을 것이다. 이를 해결할 5가지 팁을 소개한다.
렌트 소득은 재융자 받는데 중요한 기준은 아니고
임대용 주택 에퀴티 최소 25% 쌓여야 융자에 유리
■충분한 에퀴티가 필요하다
간혹 주택에 쌓인 에퀴티가 가장 큰 장애물이 될 때가 있다. 위스콘신주 브룩필드에 본사를 둔 ‘프라임렌딩’의 스페판 라듀 시니어 론 오피서는 “은행 등은 오너가 살지 않는 주택에 대한 재융자에 관해서는 최소한 25% 이상의 ‘쿠션’을 요구한다”며 “그 이유는 오너가 직접 사는 집이 아닌 만큼 디폴트 가능성이 높다고 보기 때문”이라고 말했다.
더불어 라듀 오피서는 “만약 스스로 재정상황이 출렁거리고 있거나 최소한의 투자금 정도 밖에 없다면 시도하지 않는 편이 안전하다”고 강조했다.
체놀 매니저도 “어쩌면 일부 렌더들은 크레딧 점수나 소득이나 보유 현금 정도에 대해 탄력적인 입장을 취할 수 있다”며 “그러나 최대 75%인 주택담보인정(LTV) 비율은 엄청난 장애물이 될 수 있을 것”이라고 지적했다. 크레딧 점수와 히스토리는 모기지를 받는 과정에서 가장 마지막으로 받게 될 충격이다. 이를 예방하려면 미리미리 체크하고 1년에 한번은 조회가 무료이니 챙겨봐 둘 필요가 있겠다.
임대용 주택에 대한 두 번째 모기지는 재융자를 힘들게 할 수 있는데 만약 첫 번째 모기지를 재융자한다고 가정했을 때 대개 렌더들은 더 적은 부분이 남게 되는 것에 쉽사리 동의하지 않기 때문이다. 이때 사용되는 용어가 바로 ‘예속변경’(resubordinate)으로 목적에 따라 첫 번째와 두 번째 모기지의 위치를 바꿔주는 것인데 이는 모기지 전문가와 상의하는 것이 낫다.
■임대 소득이 중요한 건 아니다
렌트로 얻는 소득이 재융자를 받는데 중요한 기준이 될 것으로 생각하는 것이 일반적이지만 사실은 그렇지 않다. ‘미디어 시호스’의 개리 파크스 마케팅 디렉터는 “렌더들은 오너가 전문적인 투자자가 아닌 이상 생길 수 있는 렌트 소득에는 큰 관심이 없고, 잘 신뢰하려고 하지 않는 성향이 있다”고 알려줬다.
즉, 렌더는 렌트 소득의 일부만 인정하고 그 일부만으로 재융자 승인을 얻어야 하기 때문에 쉽지 않은 것이다. 특히 세입자가 가족이라면 렌트 소득은 더 불투명하다. 렌더 입장에서는 랜드로드와 세입자의 관계가 가까우면 가까울수록 리스크를 판단하기 어려워지고 그만큼 더 많은 서류와 자료들을 요구하게 된다.
라듀 오피서는 “렌더 입장에서는 삼촌과 거래하는 랜드로드에 대해 생판 남과 거래하는 경우보다 더 자세히 거래와 예상 소득을 캐려고 할 것”이라며 “그리고 이런 경우 렌더는 당연히 렌트 페이먼트 히스토리를 챙겨 보면서 세금 보고 내용이나 은행 스테이트먼트 등 객관적인 자료를 요구할 것”이라고 말했다.
■은행은 다수 모기지를 제한한다
임대로 내놓은 주택의 재융자를 받는 데는 다른 제약조건도 뒤따른다. 예를 들면, 대부분의 렌더들은 한사람의 대출자가 최대 4건 이상의 부동산 모기지를 허용하지 않는다.
이는 연방 예금보험공사(FDIC) 등 정부가 보증하는 대출금을 유용해 다수의 투자용 부동산을 소수가 독점하는 것을 막기 위함이다.
라듀 오피서는 “최소한의 다운페이를 하도록 한 것과 그렇지 못하는 경우, 사적인 모기지 보험에 가입하도록 한 점 등은 집을 여러 채 사서 부를 쌓는 것을 근본적으로 막기 위한 것”이라고 설명했다.
■재융자와 세입자
현재 살던 집에서 이사를 나간 뒤 이를 렌트용으로 내놓으려고 하는 홈오너에게 있어 집을 비우기 전에 재융자를 받기는 쉽지 않다. 간혹 발생하는 부당 대출과 사기로 직결될 수 있는 위험성이 있기 때문이다. 기술적으로 홈오너는 임대용 주택에 세입자를 입주시키고 새로운 대출 서류에 서명을 해야만 한다. 그렇지 않으면 임대용으로 쓰겠다는 의도는 불명확한 것으로 간주된다. 파크스 디렉터는 “의도는 여러 가지 의미로 쓰일 수 있지만 분명한 것은 아니다”라며 “계획이나 의도와는 달리 재융자는 보다 확실한 것을 요구한다”고 말했다.
■여러 렌더들을 비교하라
렌더들은 각기 다른 기준과 조건을 앞세우기 때문에 두루두루 알아보고 비교하는 것이 중요하다. 그래서 서로 다른 렌더로부터 최소한 3건 이상의 견적을 받아 봐야 한다.
여기에 패니매(Fanmie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)이 보증하는 재융자 프로그램 ‘HARP’(Home Affordable Refinance Program)의 혜택을 받을 수 있는지도 알아봐야 하는데 가능하다면 최대 4유닛까지 투자용 부동산의 재융자 도움을 얻을 수 있다.
<구성훈 기자>
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