레퍼런스·크레딧 등 철저히 체크 필요
제대로 된 테넌트를 찾는 것은 임대형 부동산 사업을 하는데 중요한 성공 요소다. 좋은 테넌트는 정해진 때에 정확하게 렌트비를 내고, 이용하고 있는 부동산을 아끼며 오너 입장에서 함께 하기에 좋은 사람이다. 본인이 소유한 임대형 부동산에 적합한 올바른 테넌트를 구할 수 있는 비법을 소개한다.
■전화로 사전 점검하기
전화로 통화하거나 녹음된 내용을 듣는 것은 흥미진진한 일이다. 사람들이 임대에 관심이 있다는 뜻이기 때문인데 그렇다고 곧장 보여주겠다고 흥분해서는 안 된다. 테넌트에 대한 스크리닝은 이때부터 시작되는데 진지하지 않거나, 자격이 되지 않는 사람들과 시간낭비를 할 필요는 없다.
오너로서 질문을 하는 방법에 따라 세입자들의 대답은 크게 달라질 수 있다. 만약 오너가 “이 아파트는 2명이 살기에 적합한데 몇 명이서 살 계획이냐?”고 묻는다면 예비 테넌트 입장에서는 소유주가 원하는 바를 정확히 알게 되고 거짓말을 하게 할 수도 있다.
대신 “몇 명이서 살 집을 구하냐?”고 묻는다면 상대편의 정보를 먼저 얻을 수 있으니 더 이득이다.
■부동산 보여주기
이 단계를 건너뛰면 안 된다. 아무리 예비 테넌트가 훌륭해도 직접 만나는 것은 항상 중요한 일이다. 일단 리스 계약서에 서명이 된 이후에는 테넌트와 함께 해 나갈 일이 많기 때문에 그들의 개성이 매우 중요하게 작용한다. 좋은 랜드 로드와 테넌트의 관계는 장기적으로 많은 문제가 없는 것이 가장 이상적이다.
개인적으로 초대하는 형식 보다는 정식으로 렌탈 오픈 하우스를 하는 것이 낫다. 이때는 예비 테넌트 입장에서 보면 서두르지 않으면 경쟁자에게 뺏길 수 있다는 위기감이 커질 수 있고 그만큼 소유주 입장에서는 유리해질 수 있다.
■신청 자격 조사하기
신청자에 대한 나쁘거나, 좋은 선입견이 일단 생기면 차후에 차별이나 퇴거와 관련해 곤란한 경우에 처할 수도 있다. 이런 불상사를 방지하기 위해서는 첫 걸음인 신청서 작성의 모든 칸을 채우도록 하는 것이 좋다. 많은 비용이 드는 것도 아니고 그저 구글에서 검색해서 무료 렌탈 애플리케이션 폼을 다운받아 사용하면 된다.
차별과 관련된 다툼을 피하기 위해서는 동일한 폼을 사용해서 테넌트를 살펴봐야 한다. 소유주에게도 유리한데 동일한 툴로 판단하기 때문이다.
부동산은 오너 소유로 어떤 테넌트를 들일지 판단하는 것도 오너의 마음대로지만 차별과 관련해서는 연방법이 정해둔 페어 하우징 액트(Fair Housing Act)를 따라야 하고 기타 주법이나 로컬 법도 준수해야 한다. 위법 시비를 피하려면 모든 테넌트를 동일하게 대우하고 임대 관련 서류는 최소한 2년 이상 보관해야 한다. 만약 문제가 생기면 이런 서류들이 큰 도움이 될 것이다.
임대 서류를 거짓 기재하는 것은 범죄는 아니다. 어떤 테넌트는 잘못된 정보를 기재하기도 하는데 소유주가 더블 체크를 하지 않을 것으로 예상하기 때문이다. 따라서 크레딧과 레퍼런스 체크를 마치기 전에는 관련 정보가 맞을 것이라고 예단해서는 안 된다.
■레퍼런스 체크하기
임대 관련 서류가 완벽해 보여도 멈추지 말고 스크리닝을 완료해야 한다. 양심불량인 사람들이 있을 수 있기 때문인데 레퍼런스 체크는 후보자의 재정 상황과 렌트 히스토리를 보여줄 것이다.
이때는 반드시 유선 전화를 이용해서 문의하는데 애매하게 묻는 식은 곤란하다. 예를 들어 “홍길동 씨가 한 달에 얼마씩 버느냐?”라고 묻지 말고 “홍길동 씨가 매달 4,550달러씩 번다는데 맞느냐?”고 질문해야 한다.
■크레딧 리포트 체크하기
크레딧 리포트는 불성실한 테넌트들이 말하기 싫어하거나 거짓으로 이야기하는 부분들까지 객관적으로 보여준다. 페이먼트 히스토리, 파산 여부는 물론, 간혹 범죄 관련 기록도 보여주고 과거 퇴거를 당했던 전력까지도 확인시켜 준다.
3대 크레딧 평가사인 에퀴팩스, 엑스페리언과 트랜스유니언은 모두 크레딧 리포트를 제공한다. 소프트 체크이기 때문에 테넌트의 크레딧 점수를 해치지는 않는다. 트랜스유니언의 ‘스마트무브’나 ‘엑스페리언 커넥트’는 높은 정확도가 높고 사용이 편리하다.
크레딧 리포트를 체크하려면 소유주 본인의 신용도도 좋아야 예민한 정보에 접근할 수 있다. 전문 업체인 ‘NYN 온라인’의 솔루션을 활용하기 위해서는 본인도 상업적으로 렌탈 사업을 하는 라이선스가 있어야 함을 보여줘야 한다.
■결정하기
테넌트의 신청서와 레퍼런스와 크레딧 리포트를 검토한 뒤 최종 테넌트를 선정해야 한다. 일단 선정하면 리스와 렌털 계약서에 서명을 할 타이밍이다. 로컬 법률 전문가와 함께 양식을 준비해서 임대 기간에 생길 수 있는 모든 상황에 대비하도록 해야 한다.
테넌트에게는 서명하게 될 계약서에 적힌 내용을 잘 숙지하도록 안내해야 나중에 문제가 생길 위험이 적다. 만약 가능하면 서명하기 전에 디파짓이나 첫 달 렌트비를 받아두는 것이 좋다. 계약서는 2부를 작성해서 1부씩 나눠 가지면 된다. 좀더 쉽게 하려면 디지털 리스하는 방법도 있다. <구성훈 기자>
