3월보다 1% 미만 상승, 지난해보다 3.8% 증가
모기지 상승으로 판매자, 구매자 모두 망설여
매물 1년 전보다 46% 늘어, 5년 전 절반 수준
조지아 다중목록서비스(GMLS)에 따르면, 메트로 애틀랜타 주택 시장은 지난 4월 가격이 소폭 상승했으며, 중간 주택 가격은 40만5,000 달러에 이르렀다.
중간가격은 3월 대비 1% 미만 상승했고, 전년 동기 대비 3.8% 상승했다. 소폭 상승은 구매자들이 종종 주택 입찰 전쟁에 휘말리고 가격이 두 자릿수 속도로 급등했던 2021~2022년의 과열된 시절로부터 시장이 크게 완화됐다는 신호이다.
매물로 등록된 주택 수가 탄탄하게 증가하고 주택 가격 상승과 높은 모기지 금리로 인해 일부 구매자가 시장에서 밀려나면서 경쟁의 열풍은 냉각됐다.
조지아 MLS의 최고 마케팅 책임자인 존 라이언은 “모기지 금리가 7%를 넘었다”며 “7%대는 신용점수가 높은 사람들을 위한 것이지, 모기지 금리가 8%를 훨씬 넘는 것도 흔하다”고 밝혔다. 2차 시장에서 모기지를 구매하고 그 수준을 추적하는 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 평균 30년 모기지 금리는 10월 7.79%로 정점을 찍은 후 이후 몇 달 동안 하락했다. 4월은 12월 초 이후 처음으로 평균 모기지 금리가 7%를 넘었다. 지난 주말에는 7.22%였다.
소득이 비교적 적은 사람들은 점점 집을 살 집을 찾지 못하고 있다. 전국 중개회사 레드핀(Redfin)의 보고서에 따르면 주택 판매의 4분의 1 이상이 소득이 6만7,900 달러 미만인 사람들에게 이루어졌다. 40% 이상이 소득이 12만3,000 달러 이상인 사람들이다.
그럼에도 불구하고 늦은 봄은 일반적으로 주택 수요가 가장 높은 시점이다. 왜냐하면 많은 가족들이 다음 학년도가 시작되는 8월 이전에 이사할 시간에 맞춰 새 학군에서 구입하려고 하기 때문이다. 그리고 시장은 여전히 팬데믹 이전 수준의 구매 및 판매 수준으로 돌아오지 않았다.
재고, 즉 매물로 등록된 주택의 수는 가격 상승의 핵심이다. 수요를 충족할 수 있는 주택 수가 적어지면 구매자는 서로 경쟁하게 되고 구매자가 서로 입찰을 많이 할수록 가격은 더 높아진다. 구매자와 판매자가 거의 동일한 협상력을 갖는 균형 잡힌 시장에서 목록 수는 약 6개월 간의 판매를 나타낸다. 그러나 지난 몇 년 동안 재고는 지속적으로 절반에도 미치지 못했다.
그 결과 판매자 중심 시장이 형성되고 가격이 상승했다. 일반적으로 가격이 높을수록 장기 소유자가 주택을 매물로 내놓게 되어 수요와 공급의 균형이 균형을 이룬다. 그리고 지난 달 활성 목록은 1년 전보다 46% 증가했다.
하지만 매물이 너무 부족해서 아무리 강력한 부양을 하여도 시장의 균형이 회복되지는 않았다. 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 현재 재고는 2022년 10월 이후 최고 수준이며 여전히 5년 전의 절반 수준에 불과하다. 부분적으로는 신축 공사가 너무 오랫동안 침체되었기 때문이다.
많은 사람들이 역사적으로 낮은 모기지론과 저렴한 가격으로 주택을 구입했다. 이제 물건을 팔고 다른 것을 사려고 하면 높은 모기지 금리와 함께 가격 인상의 결과에 직면하게 될 것이다. 그래서 그들은 팔지 않는다. 라이언은 “이것은 잠금 효과”라고 말했다.
시장을 뒤흔드는 것은 금리만이 아니다. 구매자 입장에서는 높은 가격이 큰 부분을 차지한다고 전문가들은 말한다. 첫 주택 구입자들은 자신의 가격 범위 내에서 선택할 수 있는 옵션이 더 적기 때문에 가장 저렴한 매물이 빠르게 매진되고 있다. 지난 달 판매된 주택 중 가장 많은 수는 30만~40만 달러 사이였다.
포사이스는 평균판매가가 75만8960 달러로 애틀랜타 시를 중심으로 한 핵심 12개 카운티 중 가격이 가장 높은 카운티이며, 풀턴 70만9195, 페이에트 58만0109, 체로키 57만7531, 캅 54만0680, 디캡 50만0371, 귀넷 49만8044 달러로 그 뒤를 따른다. 지난달 판매된 주택 중 가장 저렴한 주택은 클레이튼 지역으로 중간 가격은 26만6,918 달러였다. 그 다음으로 가격이 낮은 카운티는 더글러스로 중간값이 34만2,740 달러였다.
12개 카운티에서는 판매의 17.7%가 현금으로 완료되었는데, 이는 일반적으로 저소득층 구매자를 넘어서는 수치이다. 1년 전에는 18.2%였다.
리맥스 어라운드 애틀랜타의 소유주인 크리스텐 존스는 "젊은 전문직 종사자들이 메트로 애틀랜타 지역에 주택과 아파트를 임대하고 있기 때문에 구매 열풍이 일어날 가능성이 있다"며 “아직 억눌린 수요가 너무 많다”고 말했다. 박요셉 기자
