[법률칼럼] 주택시장

케빈 김 법무사

 

블랙나이트라는 모기지 데이터 분석 업체는 최근 깡통주택에 대한 경고를 내놓았다. 깡통주택은 주택 가치가 주택융자금보다 더 낮은 주택을 말하는데, 이러한 깡통주택을 보유하고 있는 신규 주택소유주는 올해 25만 명에 이른다고 밝혀졌다.

이러한 깡통주택을 보유한 주택소유주들은 모기지 대출을 받아 주택을 구매했지만, 주택가격이 계속해서 하락하고 있기 때문에 주택의 가치는 주택융자금 규모를 웃돌고 있다.

이에 더해 모기지 이자율이 급등하고 있는 상황에서 이러한 깡통주택을 보유하고 있는 주택소유주들은 높은 리스크에 노출될 가능성이 크다. 또한, 주택 가격이 계속해서 하락하면 깡통주택을 보유한 주택소유주들은 주택을 매각할 때 손해를 입을 가능성이 높아진다.

이러한 상황에서 주택 구매자들은 깡통주택 대신 주택의 가치를 유지할 수 있는 안정적인 주택을 선택하는 것이 좋다. 또한, 주택 구매 시에는 자신의 금융 상황을 고려하여 적절한 모기지 대출을 받는 것이 중요하다. 이를 통해 불필요한 금융적 리스크를 피하고 안정적인 주택 소유를 유지할 수 있다.

100만 명은 주택 에퀴티(주택 가치에서 주택융자를 제한 집의 순자산가치)가 10% 미만이다. 즉, 집값이 더 떨어진다면 이들도 깡통주택 소유주로 전락할 수 있다는 말이다.

올해 모기지 대출 건수 중 8%, 정부 보증 모기지를 받은 주택 바이어의 약 25%가 주택융자금이 주택가격보다 높은 것으로 드러났다.

부동산 관계자들은 ▶6%대의 모기지 이자율 ▶모기지 페이먼트 부담 증가 ▶주택 가격 급락을 깡통주택 증가의 주요 원인으로 꼽았다.

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코로나19 팬데믹 기간 비정상적으로 대폭 오른 지역에서 6% 선의 모기지 이자율로 집을 구매한 주택소유주 중 최근 집값이 대폭 내려가면서 이런 현상이 벌어졌다는 설명이다.

주택 바이어들의 수요는 도심을 벗어나 교외의 대형주택으로 옮겨갔다. 코로나19 탓에 아파트 렌트 대신 내 집 마련의 열풍이 불었다. 반면 주택 수급난은 심화하면서 주택시장의 과열로 이어졌다.

이로 인해 일부 주택 바이어들은 주택 감정이나 인스펙션 등을 제대로 하지 않았고 또 셀러 호가의 20~40%까지 웃돈을 주면서까지 매입했다. 이렇게 집을 마련했지만, 인플레이션 심화와 경기침체 우려 확대에다 기준금리 인상 여파에 따른 모기지 이자율 상승으로 인해서 주택 구매 수요가 꺾였고 이는 집값 하락으로 이어졌다. 결국 주택가치가 주택융자금을 밑도는 깡통주택이 양산되고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

2023년 모기지 이자율의 추가 상승을 예상하고 향후 1년간 집값이 최대 20%까지 떨어질 것이라는 전망이 제기되면서 깡통주택은 더 늘어날 것으로 보인다.