내 집 마련의 가장 큰 걸림돌은 다운페이먼트를 마련하는 일이다. 요즘처럼 주거비와 물가가 치솟는 시기에는 다운페이먼트를 모으는 일이 더욱 힘들다. 그런데 주택 구입 시 실제로 적용되는 다운페이먼트 비율은 일반적으로 알려진 것보다 훨씬 낮다. 다운페이먼트를 ‘많이’ 준비해야 한다는 선입견 때문에 주택 구입에 대한 꿈도 꾸지 못하는 경우가 많다. 재정 매체 뱅크레잇닷컴과 머니 매거진이 주택 구입 시 실제로 필요한 다운페이먼트 비율과 독특한 다운페이먼트 마련 요령을 소개했다.
첫주택 구입 다운페이먼트 평균 7%, 전체 구입자 약 13%
다양한 지원 프로그램 통하면 손쉽게 마련할 수도
‘셀러 파이낸싱·암호화폐·피기백 론’등으로 마련
◇ 첫 주택 구입 다운페이먼트 평균 7%에 불과
많은 첫 주택 구입자들이 다운페이먼트는 20%라는 고정관념을 갖고 있다. 주택 구입 가격의 20%에 해당한 금액을 다운페이먼트로 지급해야 모기지 대출을 받을 수 있다는 생각인데 실제로 그렇지 않다.
‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 조사에 따르면 작년 첫 주택 구입자들의 다운페이먼트 비율은 평균 7%로 고정관념처럼 알려진 20%보다 훨씬 낮았다. 40만 달러 주택 구입 시 7%에 해당하는 2만 8,000달러만 준비되면 내 집 마련이 가능했다는 설명이다. 지난해 전체 주택 구입자가 지급한 다운페이먼트 비율은 13%로 첫 주택 구입자에 비해 높지만 20%보다는 낮았다.
◇ 3%~3.5% 다운페이 프로그램 다양
첫 주택 구입자는 물론 일반 주택 구입자의 평균 다운페이먼트 비율이 20%보다 낮았던 것은 낮은 다운페이먼트를 통한 모기지 대출 프로그램이 다양하기 때문이다. 대표적으로 ‘연방 주택국’(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 최저 다운페이먼트 비율 3.5%만으로도 주택 구입에 필요한 대출을 발급한다. FHA 융자가 적용하는 크레딧 점수 기준도 일반 융자에 비해 매우 낮아 이미 오래전부터 첫 주택 구입자나 저소득층이 주택 구입 시 많이 활용한 융자 프로그램이다.
일반 융자 중에서도 크레딧 점수가 620점만 넘으면 3% 다운페이먼트로도 대출을 받을 수 있는 프로그램이 많다. 군 관계자를 대상으로 하는 VA 융자나 ‘연방 농무부’(USDA)가 보증하는 융자는 다운페이먼트가 전혀 없어도 조건만 맞으면 대출을 받을 수 있다. USDA 융자는 평균 이하 소득 가구가 지정된 농촌 지역의 주택을 구입할 경우 발급되는 융자다.
하지만 다운페이먼트 비율 20% 미만인 대출 프로그램은 모기지 보험 가입 의무가 따른다. 모기지 보험은 주택 구입자가 모기지 페이먼트를 상환하지 못할 경우 대출을 발급한 은행의 손실을 보상하기 위한 목적이다. 대출 금액에 따라 월 수백 달러의 금액을 모기지 보험료로 납부하게 되는 점은 사전에 알고 있어야 한다.
◇ 재정 상황•목표 고려해 금액 정해야
규정에 따라 정해진 다운페이먼트 금액은 없다. 주택 구입자 각자의 재정 상황과 계획에 따라 적절한 금액을 결정하면 된다. 20%를 모을 수 있다면 모기지 보험료를 낼 필요가 없기 때문에 가장 이상적으로 여겨진다. 그런데 20%를 다운페이먼트로 지출하고 나면 비상 자금도 남지 않는 경우라면 무리하게 지출할 필요는 없다. 주택을 구입할 때 다운페이먼트 외에도 클로징 비용, 주택 수리비, 리모델링 비용, 가구 구입비 등 들어가는 비용이 많다는 점도 고려해야 한다.
다운페이먼트 마련 목적으로 자금을 예치한 금융 상품의 이자율이 주택 가격 상승률보다 낮은 경우에도 20%가 마련될 때까지 기다릴 필요가 없다. 최저 3% 다운페이먼트로 내 집을 마련한 뒤 주택 가격이 오르거나 주택 자산이 충분히 축적된 뒤 재융자를 통해 모기지 보험 의무에서 제외되고 낮은 이자율로도 갈아탈 수 있다.
◇ 셀러 파이낸싱
모기지 이자율이 크게 올라 대출을 못 받는 바이어가 많다. 이로 인해 수요가 줄어 내놓은 집이 안 팔려 발을 동동 구르는 셀러도 늘고 있다. 이 같은 시기에 셀러 파이낸싱이 양측에 ‘윈윈’을 선사하는 방법이 될 수 있다. 은행을 통해 대출받지 않고 집을 내놓은 셀러를 통해 대출을 받는 방식이 셀러 파이낸싱이다. 셀러가 주택 판매자이자 대출 은행인 셈이다.
바이어는 계약된 이자율이 적용된 대출 원리금을 다달이 셀러에게 직접 납부하는 방식이다. 셀러와의 협상을 통해 다운페이먼트 비율을 낮출 수 있지만 대신 높은 이자율이 적용되는 경우가 많다. 집이 잘 안 팔리는 시기 또는 친구가 가족의 집을 살 때 종종 활용되는 대출 방식인데 양측에 장점이 있다.
셀러의 경우 높은 이자율을 적용할 수 있어 장기적으로 이자수익이 높은 반면 양도 소득세 적용 대상 과세 소득을 낮출 수 있는 세금 혜택도 있다. 바이어의 경우 은행을 통한 대출보다 덜 까다로운 기준을 적용받을 수 있고 대출 조건은 셀러와 협상을 통해 얼마든지 조정 가능하다.
◇ 다운페이먼트 지원 프로그램
다양하게 운영되는 주택 구입 지원 프로그램을 찾기 위해 발품을 아끼지 말아야 한다. 다운페이먼트 마련이 힘든 첫 주택 구입자와 저소득층이라면 더욱 그렇다. 다운페이먼트 전액 또는 일부, 클로징 비용까지 지원하는 프로그램이 지자체별로 다양하게 운영되고 있다.
주로 시, 카운티, 주 주택 관련 부서에서 2차 모기지 형태로 지원하는데 대부분 매달 저리의 이자율이 적용된 페이먼트를 납부하는 방식이다. 일부 프로그램은 집을 팔거나 재융자를 실시할 때까지 상환 의무가 없어 집을 보유하는 동안 페이먼트 납부 부담이 전혀 없다.
또 일부 다운페이먼트 지원 프로그램은 납부, 상환 의무가 전혀 없는 보조금 형태로 지원된다. 대표적으로 휴스턴 시가 운영하는 ‘홈 스윗 텍사스’ 프로그램은 주택 구입 가격의 최고 5%에 해당한 다운페이먼트를 지원하고 구입한 주택에서 3년 이상 거주하면 상환 의무가 없다.
◇ 피기백 론
다운페이먼트 부담이 높아지자 최근 ‘피기백 론’(Piggyback Loan)에 대한 관심도 다시 높아졌다. 피기백 론은 부족한 다운페이먼트를 채우기 위해 다른 은행에서 2차 융자를 받는 방식의 융자다. 예를 들어 준비된 다운페이먼트 비율이 10%로 컨벤셔널 융자를 받기에 부족한 경우 나머지 10%를 별도의 은행을 통해서 대출받는 방식이다.
바이어 본인 실제로 부담하는 다운페이먼트 10%로 다운페이먼트 부담이 크게 낮아진다. 융자 업계에 따르면 최근 다운페이먼트 용도의 2차 융자를 크레딧 유니온이나 소형 은행을 통해 받는 사례가 늘고 있다.
◇ 암호화폐 모기지
비트코인, 이더리움과 같은 암호화폐를 활용한 모기지 상품도 등장했다. 주택을 담보로 모기지를 대출하는 일반 대출과 달리 바이어가 투자한 암호화폐가 담보로 인정되는 상품이다. 대표적으로 ‘Milo, Figure, Ledn’와 같은 업체에서 암호화폐 담보 모기지 대출을 시작했는데 아직까지 새로운 방식으로 초보자의 경우 철저한 이해가 필요하다. <준 최 객원기자>
