플리핑 투자 열기가 아직 식지 않았다. 올해 3분기 플리핑 매매는 약 4만 9,000건으로 9년래 가장 활발했던 것으로 조사됐다. 플리핑 거래가 늘었다고 쉽게 덤볐다가는 큰코다치기 쉽다. 거래는 늘었지만 투자 수익은 낮아진 것으로 나타났다. 올해 플리핑 평균 매매 수익은 약 6만 달러로 작년보다 약 12% 하락했다. 플리핑 투자가 그만큼 쉽지 않다는 이야기다. 인터넷 재정 매체 ‘ 더 모틀리 풀’(The Motley Fool)이 플리핑 투자 시 어려운 점을 정리했다.
◇ 적합한 매물 찾기
플리핑 투자 성공은 적합한 매물 찾을 수 있느냐에 달려 있다. 가격이 저렴한 급매성 매물이 적은 요즘 플리핑 용 매물을 찾기란 여간 힘들지 않다. 그래도 여러 조건을 꼼꼼히 살펴서 가장 적합한 매물을 찾도록 노력해야 한다. 가장 먼저 매물이 위치한 지역부터 살핀다. 수요, 가격 전망, 학군 등의 지역 조건이 검토 대상이다. ‘에어리어바이브스’(AreaVibes), ‘그레이트스쿨스’(GreatSchools.org), ‘니치닷컴’(Niche.com) 등이 지역 조건을 조사할 때 유용한 웹사이트다.
플리핑 투자가 인기를 끌기 시작했던 10여 년 전에는 차압 매물, 숏세일 매물 등 시세보다 가격이 저렴한 급매물이 많았다. 하지만 지금은 상황이 달라져 눈을 씻고 찾아도 급매물을 찾기 힘들다. 차압 매물 정보 사이트 ‘리얼티트랙’(RealtyTrac), ‘옥션닷컴’(Auction.com) 등을 통해 그나마 드물게 나오는 급매물을 검색할 수 있다. 때로는 주인이 직접 파는 매물 중에서도 시세보다 낮게 나오는 매물이 있다. ‘FSBO.com’이나 ‘Fizber.com’ 등의 사이트에서 주인이 직접 파는 매물을 찾을 수 있다.
◇ 구입 오퍼 가격 정하기
아무리 적합한 매물을 찾아도 비싸게 주고 구입하면 말짱 헛 일이다. 공사비를 감안해서 적어도 시세보다 낮은 가격에 구입해야 그나마 ‘남는 장사’가 기대된다. 그렇지 않다면 셀러 측과 가격 협상을 통해 최대한 낮은 가격에 구입할 수 있도록 오퍼 가격을 적절히 정해야 한다. 오퍼 가격을 정할 때 반드시 고려해야 할 점은 매물의 재판매 가치를 예측하는 것이다.
매물 시세 점검을 위해 부동산 에이전트에게 ‘시세 보고서’(Comparative Market Analysis)를 의뢰할 수 있다. 현재 나온 매물과 최근에 팔린 매물 중 비슷한 매물의 가격을 통해 얼마에 되팔 수 있을지 어느 정도 가늠하는 데 도움을 받을 수 있다. 에이전트에게 최근 가격 동향을 통해 수개월 뒤 예상되는 시세를 문의하는 것도 좋은 방법이다.
‘브로커 가격 의견서’(BPO)는 시세 보고서보다 조금 더 공식적인 보고서다. 최근 매매 자료는 물론 브로커가 해당 매물을 방문해 직접 확인한 매물 조건까지 가격 산출에 반영된다. 가장 공식적인 보고서는 주택 감정 업체를 통한 감정 평가 보고서다. 수수료가 발생하지만 오퍼를 제출할 때 가격 협상 도구로도 활용할 수 있다.
가능하다면 세 가지 보고서를 모두 검토해서 오퍼 가격을 정하는 것이 가장 좋은 전략이다. 제시된 가격 중 가장 낮은 가격을 기준으로 오퍼 가격을 고려하고 오퍼 가격은 수리 후 예상되는 재판매 가격의 70%를 넘지 않도록 하는 것이 좋다고 전문가들이 조언한다.
◇ 자금 준비하기
플리핑 투자에 앞서 필요한 투자 자금부터 마련해야 한다. 플리핑 매물 구입에 필요한 자금은 일반 주택 구입 보다 많이 필요하다. 모기지 대출 은행이 일반 주택 구입용 대출보다 높은 비율의 다운페이먼트를 요구하기 때문이다. 투자용 주택 구입 시에는 일반적으로 최소 25%가 넘는 다운페이먼트 자금이 필요하다.
대출을 끼지 않고 전액 현금으로 구입할 때 역시 일반 주택 구입보다 많은 자금이 필요하다. 일반 주택 구입에 들어가는 비용 외에도 리모델링 공사비 등이 더 지출되기 때문이다. 플리핑은 단기간에 되팔기 위한 목적의 투자로 공사 후 집이 팔릴 때까지 발생하는 각종 유틸리티 비용과 재산세, 보험료, 관리비 등 역시 별도로 마련되어 있어야 한다. 주택 시장이 갑자기 악화되는 등 예상치 못한 상황으로 인해 집이 장기간 안 팔릴 때를 대비해 준비 자금을 넉넉히 마련해두는 것도 중요하다.
◇ 시장 분석하기
시장 분석 없는 투자는 실패의 지름길이다. 플리핑도 마찬가지로 주택 시장 상황을 정확히 분석한 뒤 나서야 적절한 매매 타이밍을 잡을 수 있다. 모기지 이자율이 급등했거나 주택 수요가 갑자기 감소한 경우는 투자를 미뤄야 하는 시기다. 주택 시장의 전반적이 상황이 좋아도 지역별 요인에 의해 주택 시장이 영향을 받을 수 있기 때문에 지역별 상황을 알아보는 것도 중요하다. 다음은 지역별 주택 시장을 분석할 때 반드시 참고해야 할 주요 통계 자료들이다. ▶주택 재고 현황, ▶모기지 이자율 동향, ▶주택 시세, ▶주택 거래량, ▶주택 가격 동향. 각종 통계 자료를 검토할 때 월별 또는 연도별로 비교해서 동향을 분석하는 작업이 중요하다. <도표 참고>
◇ 업체 선별하기
플리핑 투자는 팀으로 운영되지 않으면 성공하기 힘들다. 분야별로 전문 팀을 구성해서 각 절차를 맡겨야 시간과 비용을 줄여 투자 수익을 극대화할 수 있다. 플리핑 투자에 필요한 팀은 크게 부동산 팀과 리모델링 공사 팀으로 나눌 수 있다. 부동산 팀은 매물 검색부터 매물 구입에 이르기까지 부동산 중개 과정을 전담하는 것이 주요 임무다. 매물 구입 뒤에는 공사 팀에게 리모델링을 맡겨야 하는데 공사팀 선정이 플리핑 투자 성공을 좌우할 때가 많다. 업체에 따라 공사 수준과 공사 기간이 결정되는데 매물을 되팔 때 가격에 큰 영향을 미치는 요인이다.
업체 선정에 앞서 업체 경력을 확인하는 것은 물론이고 과거 공사 기록을 직접 확인하는 방법도 좋다. 리모델링 정보 사이트인 ‘홈 어드바이저’(HomeAdvisor), 또는 ‘앤지스 리스트’(AngiesList)나 ‘옐프’(Yelp)와 같은 소비자 정보 사이트를 통해 업체 리뷰를 확인하는 것도 도움이 된다. 업체를 고용했던 과거 고객들의 경험을 물어보면 업체에 대해 더 많은 정보를 알 수 있다. <준 최 객원기자>
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