벌써 연말이다. 다사다난했던 올해도 이제 몇 주밖에 남지 않았다. 둔화가 예상됐던 주택 시장은 하반기부터 다시 회복세를 탔다. 한산해야 할 가을철에 주택 거래가 증가하면서 회복세가 연말까지 이어지는 분위기다. 전문가들은 내년에도 주택 거래가 활발할 것으로 전망하고 있다. 낮은 이자율과 경제 성장을 바탕으로 주택 구입자들이 다시 주택 구입에 나설 것이란 전망이다. US 월드 뉴스 앤 리포트는 내년에 주택을 구입할 계획이라면 연말을 앞둔 지금부터 서둘러 준비하라고 충고한다.
◇ 재정 상황 점검
주택 구입 전 재정 상황에 대한 철저한 점검이 이뤄져야 한다. 소득과 지출은 물론 자산 상황 등 모든 재정 분야에 대한 검토가 필요하다.
현재 재정 상태를 정확히 이해해야 주택 구입에 필요한 예산을 수립할 수 있고 모기지 대출 신청 시에도 도움이 된다. 은행 계좌, 크레딧 카드 지출 내역서 등을 살펴보고 불필요한 지출이 있다면 지금부터 줄여나가도록 한다.
소득 현황도 점검 대상이다. 소득 수준이 조만간 인상 가능성이 있는지도 따져본다. 필요하다면 회사 측에 월급 인상을 요청할 수도 있고 월급을 많이 제시하는 타 직장으로 옮기는 것도 고려해볼 수 있다. 이직을 고려한다면 한 가지 주의할 점이 있다.
다른 업종으로 옮기거나 월급직에서 계약직 등으로 이직할 경우 모기지 대출 승인에 부정적인 영향을 미칠 수 있다.
주택과 관련, 지출되는 비용도 살펴보도록 한다. 현재 주거비와 주택 구입 뒤 예상되는 주거비를 비교해 본다. 주택 구입 뒤 정기적으로 발생하는 비용은 모기지 페이먼트 외에도 재산세, 주택 보험료, ‘주택 소유주 협회’(HOA) 비용, 수리 및 관리비 등이 있다.
◇ 다운페이먼트 자금 마련
주택 구입 계획을 가지고 있다면 그동안 다운페이먼트 자금을 열심히 모아왔을 것이다. 그동안 모은 돈을 연말 분위기에 빠져 쇼핑에 흥청망청 써버리면 그만큼 내 집 마련 시기는 멀어진다. 내 집을 구입하는 마지막 순간까지 다운페이먼트 자금 마련에 집중하는 것이 무엇보다 중요하다. 재정 전문가들이 최소 20%의 다운페이먼트 자금을 마련하라고 충고하는 데는 여러 가지 이유가 있다.
3%. 3.5%, 5% 다운페이먼트로도 모기지 대출을 받아 주택을 구입할 수 있지만 불리한 점도 많다. 다운페이먼트 비율이 20%보다 낮으면 의무적으로 모기지 보험에 가입해야 한다.
모기지 연체가 발생하면 모기지 대출 은행은 모기지 보험을 통한 보상을 받을 수 있다. 다운페이먼트 비율이 낮다는 이유로 대출 은행을 위해 모기지 보험에 가입해야 하는데 매달 납부해야 하는 보험료가 만만치 않다. 다운페이먼트 비율과 크레딧 점수가 낮을수록 모기지 보험료는 높아진다.
다운페이먼트 비율이 적어도 20%를 넘어야 이자 비용을 절약하는 데 도움이 된다. 30만 달러짜리 주택 구입 시 구입 가격의 20%에 해당하는 다운페이먼트를 납부할 경우 5% 다운페이먼트에 비해 만기(30년)까지 약 5만 4,000달러에 달하는 이자 비용이 절약되는 효과가 있다.
◇ 크레딧 기록 점검
크레딧 기록 점검 시기는 빠르면 빠를수록 좋다. 크레딧 기록 상의 오류를 정정하고 점수를 높이는데 꽤 많은 시간이 걸리기 때문이다. 크레딧 점수를 높일수록 대출 비용을 낮출 수 있기 때문에 원하는 주택을 구입하는데도 그만큼 도움이 된다. 가장 먼저 해야 할 일은 에퀴팩스, 트랜스유니온, 익스페리안 등 3대 개인 신용 평가 기관이 발급하는 크레딧 리포트를 발급받아 검토하는 일이다. 각 리포트를 꼼꼼히 살펴보고 잘못된 기재된 사항이 없는지 확인해야 한다. 오류 사항이 발견되면 리포트 상에 나온 절차대로 오류 정정 신청을 실시해야 불이익을 받지 않는다.
그다음으로는 매달 완납되지 않고 다음 달로 넘어가는 ‘크레딧 카드 부채 금액’(Revolving Balance)을 최대한 갚아 나가도록 신경 써야 한다. 이 금액이 남아 있으면 이자가 불어나 재정 상태와 크레딧 점수에 부정적인 요인으로 작용한다. 크레딧 점수를 빠른 시일 내에 개선하는 가장 효과적인 방법은 크레딧 카드 ‘이용률’(Utilization Rate)을 적정 비율로 유지하는 것이다. 크레딧 카드 이용률은 실제 사용액 대비 한도액 비율로 이 비율을 각 크레딧 카드 당 약 30% 미만으로 유지하는 것이 크레딧 점수를 높일 수 있는 지름길이다.
신규 크레딧 카드를 개설하거나 할부로 가전제품이나 차량을 구입하면 크레딧 점수가 일시적으로 떨어질 수 있기 때문에 모기지 대출 신청을 앞두고 특히 주의해야 한다. 크레딧 기록 감시 프로그램을 사용해 크레딧 관련 사기 등을 예방하는 것도 크레딧 기록 관리를 위한 좋은 방법이다.
◇ 각종 서류 준비
연말 휴가 기간 동안 짬짬이 시간을 내서 모기지 대출 신청 시 제출해야 할 서류를 준비하는 기회로 삼으면 좋겠다. 모기지 대출 심사가 강화된 이후로 제출해야 할 서류의 양도 많아졌기 때문에 갑자기 준비하려면 중요한 서류를 빠트리기 쉽다. 소득 증명과 관련된 서류로는 2년 치 세금 보고서와 W-2, 1099 등의 양식이 필요하다.
다운페이먼트, 클로징 비용과 같은 자산 증명 서류로는 은행 잔고 증명서 등이 사용되는데 적어도 2달 치 이상을 제출해야 한다. 자산 증명서로 401(k)와 같은 개인 은퇴 계좌 증명서 또는 기타 투자 자산 증명서 등을 제출할 수도 있다. 투자 자산 증명서 역시 2달 치 이상이 필요하고 은퇴 계좌의 경우 분기별 보고서를 첨부한다. 부채와 관련된 서류로는 기타 대출 및 크레딧 카드 고지서 등을 준비해야 한다.
이 밖에도 임대료 납부 증명서, 이혼 서류, 개인 파산 서류, 주택 압류 서류, ‘자금 출처 내역서’(Gift Letter) 등이 요구될 수도 있기 때문에 해당된다면 미리 준비해두는 것이 좋다. 자영업자의 경우 소득 증명 서류로 세금 보고서 서류의 일부인 ‘손익계산서’(Profit and Loss Statement)를 제출해야 한다. <준 최 객원기자>
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