모기지 대출이 조기 상환이 나에게 과연 이득일까? 내 집 장만에 성공하면 벅찬 기쁨이 찾아온다. 그러나 기쁨도 잠시 30년간 매달 갚아 나가야 할 모기지 페이먼트를 생각하면 곧 재정적인 압박감이 엄습한다. 그래서 모기지 대출을 어떻게 해서라도 빨리 갚으려고 노력하는 주택 소유주들이 많다. 모기지 대출 조기 상환에 따른 장점이 많지만 장점만 있는 것은 아니다. 주택 소유주가 처한 상황에 따라 오히려 ‘독’이 될 수도 있기 때문에 장단점을 따져 보는 것이 중요하다. 온라인 부동산 업체 리얼터닷컴이 모기지 조기 상환의 장단점을 따져봤다.
이자 비용 줄여 좋지만‘캐시 푸어’로 전락
■ 장점 1: 이자 비용 절약
이자율이 아무리 낮아도 대출을 받으면 반드시 원금과 함께 이자를 갚아야 한다. 이자는 상환 기간과 이자율에 따라 크게 차이가 난다. 주택 구입자들이 모기지 대출 시 가장 많이 찾는 30년 만기 대출의 경우 만기까지 갚아야 할 이자액이 눈덩이처럼 불어난다. 그러나 매달 모기지 페이먼트를 다만 100달러라도 추가로 납부하면 조기 상환은 물론 이자액을 크게 절약하는 효과가 있다.
만기 30년짜리 모기지 대출을 통해 20만 달러를 발급받을 때 고정 이자율로 4%가 적용된 주택 구입자의 경우를 예로 들어보자. 추가 금액 납부없이 정해진 페이먼트 금액을 매달 납부하면 30년간 납부해야 할 이자액만 약 14만 3,739달러에 달한다. 그러나 매달 100달러씩 추가로 납부할 경우 25년만에 모기지 대출을 상환할 수 있고 총 이자액도 약 11만 6,702달러로 줄어 약 2만 7,037달러의 이자액이 절약되는 혜택을 누릴 수 있다.
■ 장점2: 순 자산 축적 효과
주택 시세가 올랐다고 해서 모두 내 ‘재산’이 되는 것은 아니다. 모기지 대출을 끼고 주택을 구입했다면 현재 주택 시세에서 모기지 대출 원금을 뺀 금액만큼이 순자산으로 인정된다. 주택 시세가 약 25만 달러이고 모기대출 잔금이 약 20만 달러라면 순자산액은 시세의 약 20%에 해당하는 5만 달러에 불과하다.
모기지 대출 조기 상환을 목적으로 매달 추가 금액을 납부하면 순자산을 빨리 축적하는 효과가 기대된다. 순자산을 두둑이 쌓아 놓으면 여러모로 좋은 점이 많다. 가장 큰 장점은 주택 담보 신용 대출을 통해 필요한 목돈을 쉽게 마련할 수 있다는 것. 특히 요즘처럼 모기지 이자율이 하락하는 시기에는 낮은 이자 비용으로 목돈을 마련, 리모델링 공사를 실시하고 주택 가치도 높일 수 있는 1석2조의 효과가 기대된다.
■ 장점 3: 은퇴 준비와 미래 현금 흐름 개선
모기지 대출을 조기 상환하면 은퇴 계획을 세우는데도 도움이 된다. 특히 어린 자녀를 둔 경우 모기지 대출 조기 상환 계획을 실천하면 미래 현금 흐름에 큰 도움을 받을 수 있다. 조 피츨 공인 재무 설계사는 “어린 자녀를 둔 부모는 자녀 대학 학자금이 가장 큰 재정적 부담”이라며 “자녀가 대학에 진학하기전 모기지 대출을 조기 상환하며 학자금 부담을 크게 덜 수 있다”라고 설명했다.
이밖에도 모기지 대출 조기 상환으로 크레딧 점수 개선 효과를 누릴 수 있다. 크레딧 점수 산출에 영향을 미치는 ‘총 부채 상환 비율’(DTI)이 낮아져 크레딧 점수가 향상되고 차량 구입, 휴가용 주택 구입 시에 낮은 이자율을 적용받는데 도움이 된다.
■ 단점 1: 소득 공제 혜택 상실
모기지 대출을 장점 중 하나가 세금 보고 시 이자액에 대한 소득 공제 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 그런데 모기지 대출을 조기 상환하게 되면 이자액에 대한 소득 공제 혜택도 사라지는 셈이다. 30년 만기, 4% 이자율로 30만 달러를 대출받은 경우 첫해에 공제 받을 수 있는 이자액은 약 1만 920달러다.
그러나 트럼프 행정부의 감세안으로 모기지 대출 이자액에 대한 소득 공제 혜택이 축소 시행되고 있는 점은 감안해야 겠다. 우선 감세안에 따르면 표준 소득 공제액의 경우 개인은 1만 2,200달러, 부부 합산은 2만 4,400달러로 대폭 인상됐다. 따라서 대부분 납세자의 항목별 공제 금액에 속하는 모기지 이자액이 표준 공제액보다 낮아져 모기지 이자액 공제 혜택 효과도 낮아졌다.
■ 단점 2: 고리 부채 상환 힘들어져
높은 이자가 적용되는 빚부터 갚는 것은 재테크의 기본 수칙이다. 그런데 모기지 대출 조기 상환을 우선 순위로 재정 계획을 수립할 경우 고리 대출 상환 기회를 잃기 쉽다. 대개 크레딧 카드 또는 학자금 융자에 비교적 높은 이자율이 적용되는 데 이 같은 형태의 대출을 먼저 갚아야 이자가 눈덩이처럼 불어나는 것을 방지할 수 있다.
크레딧 카드 빚 평균 잔액이 월 약 400달러로 약 20%의 이자율이 적용된다면 매월 약 80달러의 이자가 발생하는 셈이다. 반면 모기지 대출에 적용되는 이자율은 약 4%대로 크레딧 카드 이자율에 비하면 훨씬 낮아 이자비용 부담이 낮은 편이다.
■ 단점 3: 비상 자금 마련에 영향
모기지 대출 조기 상환에 치중하다보면 다른 재정 계획을 실천하기가 힘들어 질 수 있다. 최근 주택 구입을 위해 은퇴 연금 계좌인 401(k) 자금을 활용하는 경우가 많은데 은퇴 자금 마련에 압박을 받기 쉽다. 401(k) 보유자들은 적어도 회사 부담금만큼 적립하라는 것이 재정 전문가들의 조언이지만 모기지 대출 조기 상환에 현금을 사용하면 은퇴 자금 적립에 영향을 받을 수밖에 없다.
은퇴 자금뿐만 아니라 가계 재정 관리에 필수 자금이 비상 자금 마련에도 어려움을 겪기 쉽다. 재정 전문가들은 최소 약 3~6개월에 해당하는 생활비를 비상 자금으로 항상 마련하라고 조언한다. 비상 자금이 마련되지 않은 경우 고리가 적용되는 대출에 대한 유혹을 피하기 힘들고 결국 이자 부담에 허덕이게 된다.
<준 최 객원기자>
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