타이틀 보험을 주의해서 선택하는 바이어가 흔치 않다. 소유권을 의미하는 타이틀에 문제가 발견되면 모기지 대출 승인이 힘들고 주택 구입도 무산되기 쉽다. 그래서 거의 모든 모기지 렌더는 대출 승인 조건으로 소유권과 관련된 문제가 없는지 점검을 요구한다. 온라인 부동산 정보 업체 리얼터닷컴이 타이틀 보험과 관련, 알아두면 좋은 내용을 소개했다.
◇ 생각보다 흔한 타이틀 분쟁
타이틀과 관련, 발생할 수 있는 문제는 매우 다양하다. 리모델링 공사를 실시한 업체가 공사 대금을 받지 못한 경우 타이틀 기록에 ‘유치권’(Lien)을 설정할 수 있다. 재산세 체납으로 인해 카운티 재산세 담당 기관이 유치권을 등기하는 경우도 흔하다. 소유권 일부를 상속받은 상속자가 갑자기 나타나 소유권을 주장하면 주택을 구입하려는 바이어에게 소유권 양도가 불가능해 주택 매매가 힘들어진다. 이처럼 타이틀과 관련된 분쟁이 발생하는 경우를 대비해 셀러는 바이어에게 타이틀 보험을 구입해는 것이 주택 매매 시 일반적인 관행이다. 주택 구입 뒤 타이틀 문제가 발생하면 바이어는 타이틀 보험을 통해 보상받을 수 있다.
◇ 소유주 보험 vs. 렌더 보험
타이틀 보험은 렌더 타이틀 보험과 소유주 타이틀 보험 등 크게 두 가지 형태로 구분된다. 렌더 타이틀 보험은 타이틀 관련 소송 조사 비용과 법정 비용 발생 시 렌더 측에게 비용을 보상하는 등의 내용을 포함한다. 소유주 타이틀 보험은 타이틀 오류 주택 소유주에게 발생하는 금전적인 피해를 보상해주는 보험이다.
모기지 대출을 통해 주택을 구입하는 경우 렌더는 바이어에게 렌더 타이틀 보험을 대출 승인 조건으로 요구한다. 소유주 타이틀 보험 가입은 바이어 선택 사항이지만 타이틀 관련 분쟁을 대비해 가입하는 것이 안전하다. 소유주 타이틀 보험에 가입하는 경우 대개 렌더 타이틀 보험 업체와 같은 업체를 통해 가입하는 것이 일반적이다.
◇ 가주, 보험사별 보험료 크게 차이
가격을 모르고 물건을 구입하는 경우는 드물다. 타이틀 보험도 마찬가지로 가입 전 보험료를 알아보는 것이 필수임에도 불구하고 보험료를 확인하는 바이어가 많지 않다. 우선 타이틀 보험은 주택 소유주 보험과 달리 보험료를 일시불로 지불하는데 대개 에스크로를 마감하기 전에 지불되어야 한다. 주에 따라서도 타이틀 보험료 책정 규정이 달라 해당 주별로 타이틀 보험 업체에 보험료를 미리 확인하는 것이 좋다.
텍사스와 플로리다 주의 경우 주정부가 보험료를 책정하기 때문에 어느 업체를 선정하든 상관없이 동일한 보험료를 납부한다. 그러나 가주와 뉴멕시코 주는 타이틀 보험 업체가 보험료를 책정하기 때문에 업체별로 보험료가 크게 차이가 난다. 따라서 업체를 상대로 보험료를 반드시 알아보고 타 업체에 비해 너무 높을 경우 할인을 요구할 수도 있다.
◇ 보험금 지급 비율
타이틀 보험 업체의 평균 보험 지급 비율을 알아보는 것도 업체 선정에 도움이 된다. 업체별 운영 방침에 따라 보험금 지금이 잦은 업체가 있는가 하면 보험금 지급을 보수적으로 운영하는 업체도 있다. 보험금 지급 비율이 너무 높은 경우 부담이 고객에게 돌아갈 수 있기 때문에 보험금 지급률이 적절한 업체를 선정해야 만에 있을 보험 청구 시 적절한 보상을 받을 수 있다. 타이틀 보험업계에 따르면 평균 보험금 지급 비율은 약 5% 정도다. 타이틀 보험 고객 20명 당 1명꼴로 보험금을 지급하는 비율이다. 타이틀 보험 업체의 보험금 지급 비율이 이보다 높을 경우 다른 업체를 고려하는 것이 좋다.
◇ 타이틀 점검 기간
타이틀 보험 발급을 결정하기 전에 해당 주택의 타이틀 기록을 점검하는 절차가 있다. 타이틀 기록을 점검해 보험 보상 내용을 결정하기 위해서다. 점검 기간이 너무 길면 주택 거래에 영향을 미칠 수 있기 때문에 해당 업체의 타이틀 기록 점검 기간을 알아보는 것이 중요하다. 주택 구입 경쟁이 치열해 에스크로 기간이 짧을 경우 타이틀 점검에 너무 많은 시간을 뺏기면 주택 거래가 힘들어질 수 있다.
어떤 주택을 구입하느냐에 따라 타이틀 점검 기간이 결정되지만 일반적으로 타이틀 점검에 걸리는 기간은 약 1~2주 정도다. 만약 타이틀 보험 업체에서 2주 이상 필요하다고 하면 에스크로 기간을 감안해 다른 업체를 알아볼 것도 고려된다.
◇ 타이틀 관련 흔히 발생하는 문제들
◆ 전 주인 ‘숨겨진 채무’
켄터키주의 한 부부는 주택 구입 직후 전 주인이 팔고 나간 집을 담보로 잡힌 채무를 갚으라는 내용의 편지를 변호사 사무실로부터 받았다. 알고 보니 ‘숨겨진’ 채무가 발견됐다. 주택 구입 과정에서 타이틀 보험 업체를 통해 채무 현황 등 소유권 자료를 점검했지만 이 ‘숨겨진’ 채무 사실은 나타나지 않았다. 전 주인의 채권인이 관할 카운티에 채무에 따른 ‘담보권’(Lien) 설정을 등기하는 과정에서 해당 직원의 실수로 해당 사실이 공개되지 않도록 설정됐기 때문이다.
◆ ‘나도 주인’
제3자가 갑자기 나타나서 소유권을 주장하는 경우도 있다. 당사자가 증명 서류를 앞세워 법원을 통한 소송을 제기하면 여러 피해가 우려된다. 법원이 소유권 주장인의 손을 들어주면 주택 구입자 2차 소유주의 소유권을 매입해야 한다. 만약 법원이 2차 소유주의 주택 소유권을 인정하면 최악의 경우 주택을 떠나야 하는 일도 발생할 수 있다.
◆ 주택 경계 분쟁
이웃집과 함께 사용하는 담장을 교체하는 과정에서 주택 경계선에 맞지 않도록 설치하거나 오랜 기간 이웃의 사용에 의해 주택 경계에 모호해지기도 한다. 만약 이웃이 자기 땅이라고 주장하거나 이웃이 구입한 주택의 부지 일부를 사용하고 있는 것과 관련된 분쟁이 발생하면 타이틀 보험을 통해 보상받을 수 있다. 법정 비용 등 분쟁 해결을 위해 지출된 금액을 타이틀 보험 업체에 청구해 보상받는 방법이 있다.
◆ 미납 재산세
타이틀 보험을 통해서 미납 재산세 발견에 따른 보상을 받을 수 있다. 모기지 대출 잔액이 주택 매매 과정을 통해 상환되듯 주택 거래 완료일 기준으로 남아 있는 재산세 금액도 모두 납부되어야 한다. 최근 부과된 재산세의 경우 일반적인 조사를 통해 나타나지만 오래전 미납 사실이나 오류에 의한 미납 처리 등으로 재산세 폭탄을 맞을 수 있다.
◆ 미등기 대출
일부 모기지 대출과 관련된 채무 기록이 조사에서 나타나지 않는 경우가 있다. 2, 3차 융자를 받았거나 사채를 발급을 경우 또는 카운티 담당 직원의 실수 등이 이유가 될 수 있다. 소유주 보험에 가입하고 있다면 정리되지 않는 모기지 잔액을 청구를 통해 보상받아야 한다. <준 최 객원기자>
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