주택 가격 왜 자꾸 오르기만 할까

주춤했던 집값이 반등하자 주택 구입자들이 다시 조급해지기 시작했다. 전국적인 집값 상승세에 낮은 이자율에도 불구하고 주택 구입 포기 현상까지 나타나고 있다. 주택 가격 동향을 보여주는 케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면 2010년과 2019년 사이 전국 20대 도시의 집값은 약 50%나 급등했다. 일부 지역을 제외하고 주택 가격 상승세가 다시 전국적인 트렌드로 자리 잡고 있다. 현재 주택 가격 상승세를 주도하는 세 가지 요인을 알아본다.

 

 

◇ 주택 재고 부족

주택 가격 역시 수요와 공급의 법칙에 의해 결정된다. 주택 공급이 수요에 미치지 못하면 주택 매매 가격은 오를 수밖에 없다. 그런데 최근 주택 재고가 부족 수준을 넘어서서 극심한 품귀 현상을 빚으며 주택 가격을 끌어올리고 있다. 

1년 중 수요가 가장 ‘핫’한 올해 8월과 9월 주택 재고는 오히려 각각 약 1.8%와 약 2.5%씩 감소한 것으로 집계됐다. 주택 재고 부족 현상의 배경에는 사상 최장기간 이어지고 있는 경제 성장세가 자리 잡고 있다. 낮은 실업률과 임금 상승세에 주택 수요가 늘어나면서 주택 재고 부족 현상을 부추기고 있다

◇ 건축 비용 상승

각종 주택 건축 비용 상승도 주택 가격 상승 요인으로 지목된다. 신규 주택 가격 중 약 60%는 건축 비용에 의해 결정된다. 건축 비용 중 가장 높은 비중을 차지한 항목은 공사 허가 비용, 부지 개발 비용, 건축 자재 비용, 인건비 등이다. 

지난해 건축 자재비의 경우 목재와 철재가 각각 약 20%와 약 14%씩 전년대비 상승하면서 건설 업체들에게 가장 큰 비용 부담으로 작용하고 있다. 이민 정책 강화로 인한 노동력 품귀 현상까지 나타나면서 인건비마저 천정부지로 치솟았다. 건설업계 노동력 부족 현상은 현재 18년래 최악의 수준을 보이고 있다.    

◇ 첫 주택 구입자 급증 전망

향후 3년간 엄청난 숫자의 첫 주택 구입자들 주택 시장의 문을 두드릴 것으로 전망되고 있다. 신용 평가 기관 트랜스유니온은 2020년과 2022년 사이 약 830만 명에 달하는 첫 주택 구입자들이 주택 구입을 위해 모기지 대출을 신청할 것이란 전망을 최근 내놓았다. 전망치는 2007년 이후 가장 높은 수준으로 경제 성장이 예상치를 뛰어넘을 경우 첫 주택 구입자 수는 약 920만 명을 넘을 것으로 트랜스유니온은 전망했다. 

트랜스유니온이 올해 초 발표한 보고서에 따르면 Z세대(1995년 이후 출생)의 지난해 모기지 대출 발급 건수는 이미 2배나 증가한 것으로 조사됐다. 또 Z 세대 중 18세 이상 성인이 돼 크레딧 자격을 갖춘 숫자는 올해 2분기에만 약 450만 명 증가, 총약 3,150만 명에 달했고 향후 3년간 크레딧 자격을 갖춰, 주택 구입에 나설 수 있는 Z세대는 약 1,300만 명 추가로 증가할 것으로 추산되고 있다.

<준 최 객원기자>