주택 임대에 따른 장점도 나름 많다. 원할 때에 언제든지 이사할 수 있고 목돈 마련에 대한 부담도 필요 없다. 그러면서도 언젠가는 내 집 마련해야겠다는 꿈은 버리기 힘들다. 주택 구입의 중요성을 무시할 수 없어서다. 주택 구입은 재정 안정성을 확보하는 시작이다. 한 달 두 달, 모기지 페이먼트를 갚아나가면 그만큼 주택 자산이 축적되는 효과가 발생한다. 온라인 재정 정보 업체 뱅크레잇닷컴이 주택 구입을 진지하게 고려해야 할 상황을 간추려 봤다.
◇ 이자율 낮은 요즘 적극 고려해볼 만
‘주택 구입 시기로 언제가 적절한가’라는 질문에 정답은 없다. 그러나 모기지 이자율이 사상 최저 수준인 지금이 주택 구입 시기로 나쁘지 않은 것만은 확실하다. 마크 햄릭 뱅크레잇닷컴의 선임 이코노미스트는 “이자율 하락으로 주택 구입 여건이 다소 개선됐다”라며 “그동안 구입 시기를 미뤘던 대기 구매자들도 주택 구입을 적극 고려해볼 만하다”라고 설명했다. 주택 구입과 임대를 결정하는 것은 쉬운 일이 아니다. 주택 구입은 누구에게나 평생 가장 큰 규모의 구입이 될 수 있기 때문에 매우 신중한 결정이 필요하다.
◇ 오르기만 하는 임대료, 이젠 지겹다
전국적인 임대료 고공 행진 현상은 어제오늘의 일이 아니다. 주택 임대 시장 조사 업체 아파트먼트 가이드에 따르면 2018년 침실 1개짜리 임대 주택의 전국 평균 임대료는 약 1,140달러로 전년 대비 약 4.2% 상승했다. 침실 2개짜리와 스튜디오 형 주택의 평균 임대료도 전년 보다 약 5%씩 올라, 각각 약 1,354달러, 1,065 달러로 치솟았다. 전국 대부분 지역에서 치솟는 임대료가 주거비 중 가장 큰 부담을 차지하고 있다.
높은 임대료 부담으로 자녀 학자금 마련, 은퇴 계획 등 다른 중요한 재정 계획은 꿈도 꾸지 못하는 세입자가 늘고 있다. 임대료를 내는 것이 좋은 투자로 여겨지지 않고 미래를 위해 하루라도 빨리 자산을 쌓고 싶다는 생각이 들면 주택 구입을 진지하게 고려할 때다. 주택 임대료는 여전히 상승세이지만 모기지 이자율은 하락세인 요즘 주택 구입에 따른 재정적인 혜택에 과거에 비해 커졌다고 할 수 있다.
◇ 크레딧 점수가 올라갔다
주택 구입 자격을 갖추지 못해 내 집 장만은 꿈도 꾸지 못하는 세입자가 많다. 대부분 주택 시장 침체기를 거치며 크레딧 기록이 나빠진 경우다. 그러나 몇 년 전부터 크레딧 기록과 압류 및 숏세일 기록이 삭제돼 주택 구입 자격을 갖추게 된 세입자가 크게 늘고 있다. 크레딧 기록이 안 좋을 것이라고 막연히 생각하지 말고 임대료 부담이 크다고 판단되면 크레딧 점수 등 주택 구입 자격을 한 번쯤 점검해보는 것도 좋다.
신용 평가 기관 익스페리안에 따르면 압류, 숏세일, 개인 파산 등으로 집을 잃은 주택 소유주 중 약 280만 명의 관련 기록이 2016년 1월과 2018년 11월 사이 크레딧 보고서에서 삭제된 것으로 조사됐다. 크레딧 기록 개선으로 이들 중 약 11.5% 주택 구입 목적으로 볼 수 있는 신규 모기지 대출을 발급받는데 성공한 것으로도 조사됐다. 또 지난해 11월 기준 ‘우량’(Prime) 또는 ‘초우량’(Super Prime)에 해당하는 크레딧 점수를 회복한 소비자들도 크게 늘었다.
◇ 한 지역에 정착할 준비가 됐다
주택 임대 장점 중 하나는 필요할 때 이사할 수 있다는 것이다. 특히 대학을 졸업 뒤 막 직장을 얻은 사회 초년생이나 비정규직 근로자 등은 고용 상황에 따라 집을 옮겨야 하기 때문에 임대를 선호하는 편이다. 따라서 직장 상황 등을 고려해 한 지역에 오랫동안 정착할 준비가 되어있다면 주택 구입에 나서도 좋다.
주택 구입 뒤 한 지역에 장기간 거주해야 하는 이유가 또 있다. 주택을 구입하려면 거액의 자금이 ‘선불’처럼 지급되어야 한다. 최근 주택 가격을 감안하면 모기지 대출에 필수인 다운페이먼트 자금만 수만 달러에서 수십만 달러에 달하고 모기지 대출 수수료 비용도 무시할 수 없다.
주택 임대 비용과 비교할 때 주택 구입에 들어간 거액의 ‘선불’ 자금이 회수되려면 최소 약 5~7년간 모기지 페이먼트를 갚아 나가야 한다. 그래야 이 기간 동안 주택 에퀴티가 축적되고 주택 처분 시 주택 구입에 소요된 비용이 어느 정도 만회되기 때문이다. 최근 직장 간 이동이 잦고 부부가 모두 일하는 맞벌이 부부가 많기 때문에 주택 구입 전 한 지역에 장기간 정착할 준비가 되어있는지 확인하는 것이 중요하다.
◇ 구입 자금이 마련되어 있다
다운페이먼트 자금과 클로징 비용이 마련되어 있다면 주택 구입에 나서지 않을 이유가 없다. 하지만 생애 첫 주택구입자들은 재구입자와 달리 자금 마련용 보유 주택이 없기 때문에 주택 구입 자금 마련에 애를 먹는 경우가 많다. 그러나 어떤 형태의 대출을 받느냐에 따라 다운페이먼트 비율도 결정되기 때문에 다운페이먼트 마련에 대한 부담으로 주택 구입을 포기할 필요가 없다. 컨벤셔널 융자의 경우 일반적으로 다운페이먼트 금액으로 주택 구입 금액의 약 20%가 필요하다. 컨벤셔널 융자 신청 시 다운페이먼트가 20%가 안되면 모기지 보험료를 별도로 납부해야 하기 때문에 20%를 준비한 뒤 주택 구입에 나서는 것이 유리하다.
‘연방 주택국’(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 첫 주택구입자와 저소득층 주택 구입을 지원하는 프로그램으로 최소 다운페이먼트 3.5%만으로도 대출을 받을 수 있다. 국영 모기지 보증 기관 프레디맥과 패니메이도 최소 다운페이먼트 3%로 모기지 대출을 발급해주는 프로그램을 운영하고 있다. ‘연방 재향 군인회’(VA)와 ‘연방 농무부’(USDA)에서는 다운페이먼트 없이 대출을 발급해주는 프로그램을 운영하기 때문에 관련 자격 조건을 알아보면 좋다.
다운페이먼트 자금과는 별도로 준비해야 하는 클로징 비용도 있다. 클로징 비용은 대출 수수료, 에스크로 비용, 주택 감정 평가 비용 등으로 주택 거래 가격의 약 2%에서 높게는 7%까지 달한다. 클로징 비용은 정해진 비용은 아니기 때문에 각 업체별로 할인을 요구해 볼 수 있고 주택 시장 상황에 따라 셀러 측에게 일부 비용 지원을 요청하기도 한다.
<준 최 객원기자>
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