크레딧 점수 올리고 카드빚은 줄여야

안정적인 직업·근무 경력… 높은 소득수준도 중요

모기지 신청 과정은 보통 까다로운 게 아니다. 특히 처음 집을 사는 경우라면 더욱 그렇다. 이런 모기지 신청을 손쉽게 할 수 있는 최상의 방법은 모기지 렌더가 원하는 바를 정확히 파악해서 조건을 충족시켜 주는 것이다. 이런 사실을 염두에 두고 다음 9가지 모기지 거절 이유를 살펴본다면 역지사지로 성공적으로 모기지를 받는데 도움이 될 것이다.

■크레딧 점수

렌더들은 예외 없이 모기지 신청인의 크레딧 점수를 따진다. 다운페이를 얼마나 할지에 따라 요구되는 크레딧 점수의 데드라인이 있게 마련이다.

일반적인 컨벤셔널 모기지가 요구하는 크레딧 점수는 피코(FICO) 기준 평균 620점 이상이고, 집값의 3.5%만 다운페이하면 되는 연방주택국(FHA)의 모기지 상품은 580점 이상이다. 일부 렌더들은 이보다 더 높은 수준을 요구하니 집을 살 계획이면 미리 대비해 둬야 한다.

만약 목표로 하는 렌더가 제시하는 크레딧 점수에 못 미친다면 1~2년을 투자해 점수를 높여야 한다. 그럴만한 가치가 있다면 점수가 높을수록 대출 금리가 낮아져 평생에 걸쳐 수천달러의 이자를 아낄 수 있기 때문이다.

크레딧 점수를 체크할 때 주의할 점은 에퀴팩스, 익스피리언, 트랜스유니온 등 3대 신용정보 업체의 피코 점수를 모두 따져봐야 한다는 것인데 렌더들이 3개 점수를 모두 파악해 중간 점수를 사용하는데 따른 대응책이다.

■크레딧 리포트

렌더들이 단순하게 점수만 보는 건 아니다. 크레딧 리포트도 꼼꼼히 살피는데 콜렉션 어카운트가 있거나 납부하지 않은 벌금 등이 남아 있다면 불리해진다. 그나마 완납할 것을 요구받거나, 이유를 설명할 서류를 제출하라는 선에서 끝나면 다행이다.

여기에 더해 과거 압류나 파산, 숏세일, 이전 모기지 체납 등 채무 관련 사항을 제대로 이행하지 못한 기록이 리포트 상에 있다면 좋지 않다. 크레딧 점수가 좋아 모기지 신청이 순조롭게 이뤄지다가도 리포트 상에 흠결이 있다면 걸림돌이 되기도 한다.

■소득 수준

당연히 렌더는 모기지 신청자의 소득이 대출금을 갚을 정도가 되는지 알고 싶어 한다. 원금과 이자와 세금과 보험료 등 모기지 총액을 소득으로 나눠서 계산하는 방법이 일반적이다.

이렇게 나온 수치가 프론트-엔드 비율(front-end ratio)인데 업계에서는 28% 미만이 권장된다. 만약 계산해 봤는데 이 비율이 28% 이상이면 좀 더 소득 수준을 올린 뒤에 신청하는 편이 나을 수 있다.

■과도한 채무

소득과 마찬가지로 렌더는 모기지 신청자의 채무에도 관심이 많다. 예를 들어 향후 모기지와 함께 매달 갚아 나가야 할 자동차 페이먼트, 학자금 대출, 크레딧 카드 밸런스 등이 얼마나 되는지가 중요하다.

소득에 비례해 이런 채무 전체가 얼마나 되는지를 따진 것이 소득대비부채(DTI) 비율인데 업계에서는 36%가 통용된다. 렌더들은 36% 미만일 때 대출을 승인하길 선호하는데 다만 일부 특별한 상황, 예를 들어 학자금 대출이 있다면 DTI 비율을 50%까지 완화해서 심사하는 사례도 있기는 있다.

■근무 경력

렌더는 모기지 신청자가 대출금을 상환할 만큼 안정적인 소득원과 직업을 가지고 있는지 알고 싶어 한다. 이런 차원에서 과거 근무 경력도 중요한 잣대가 된다.

렌더는 보통 최소한 2년 이상 꾸준히 근무한 경력을 요구하는데 특히 동일한 직종에서 일한 경우를 더 선호한다. 달리 말하면 이런저런 직종에서 일했거나, 한동안 쉰 기간이 있다면 렌더에게 좋은 인상을 주기는 상대적으로 힘들다는 것이다. 만약 2년 전에 학교를 다니고 있었다면 이런 근무 경력은 크게 문제가 되지 않는다.

■신청 후 채무

모기지를 신청한 뒤 새롭게 생긴 채무는 모기지 승인에 치명적이다. 모기지를 신청하면 렌더는 최소한 2번 이상 크레딧 리포트를 체크한다. 최초 신청했을 때와 마지막 클로징을 할 때 등이다. 그런데 둘 사이에 변화가 생긴다면, 특히 리포트에 좋지 않은 새로운 채무와 같은 변수가 발생하면 클로징에 악재가 될 수 있다. 

대표적으로 새로운 크레딧 카드를 신청하거나, 큰돈을 들여 뭔가를 사는 경우 등 DTI 비율을 높일 수 있는 것은 뭐든지 해당된다. 가구 같은 것을 사는 것도 마찬가지인데 당장 급하지 않다면 모기지 승인이 완료된 뒤로 미루는 것이 권유된다.

■적은 다운페이

20% 다운페이가 일반적이지만 이보다 적은 금액도 가능한 상품이 많다. 대표적으로 FHA 모기지는 3.5%면 충분하니 초기 부담에 큰 차이가 있지만 중장기적으로는 20%를 선택하는 것이 안전하다.

집값의 2~5%를 차지하는 클로징 비용도 복병으로 렌더는 확실히 감당할 수 있는지 확인하길 원한다. 여기에 렌더는 최소한 6개월 동안의 모기지 월 페이먼트를 할 수 있는지 요구하는 경우도 있으니 신중해야 한다.

■서류 미비

충분한 수입, 탄탄한 직장 근무 경력, 많은 저축액, 높은 크레딧 점수 등 흠집이 없어 보이지만 모기지를 거절당하는 경우는 서류가 부족할 때다. 직장에 근무하는 직원 입장에서는 재산을 세이빙스 계좌에 두는 것이 큰 문제가 되지 않는다. 

그러나 스스로 비즈니스를 하는 사업주로서 특히 현금 거래가 많은 경우라면 개인 계좌나 비즈니스 계좌에 어떤 식으로 자금을 예치해 두는지도 승패를 가를 중요한 요인이 될 수 있다.

■주택 문제

마지막으로 모기지를 거절당하는 이유는 사려는 집 자체에 문제가 있는 경우다. 렌더는 집이 모기지 만큼의 가치가 있어야 하고, 미래에 혹시라도 압류되는 것을 원치 않는다. 그런데 집의 평가액이 충분치 못하면 문제가 발생하는데 이런 경우에 모기지를 받으려면 다운페이를 더 하거나 재협상을 해야만 한다. 콘도는 HOA 탓에 거절되는 경우가 있다. 대표적으로 집 주인 거주 비율이 낮거나, 콘도 전체의 상태가 좋지 못한 경우가 해당된다.             <구성훈 기자>

모기지 융자신청시 렌더로부터 거절을 당하지 않으려면 크레딧 점수와 소득수준을 최대한 끌어올리는 것이 중요하다.