클로징 비용 낮추면 주택구입‘성공’

최종비용 내역서 GFE와 비교 필요

적어도 3-5곳의 은행으로부터 GFE 받아야

바이어 스스로 클로징 비용 오르지 않도록 주의

주택 구입을 힘들게 하는 요인중 하나가 클로징 비용이다. 최근 클로징 비용이 슬그머니 오르면서 ‘클로징 비용 무서워 집 못산다’라는 말까지 나올 정도다. 클로징 비용은 다운페이먼트와 마찬가지로 주택 구입전 미리 지불해야 하는 비용이다. 온라인 금융정보 사이트 ‘뱅크레이트닷컴’이 클로징 비용을 낮출 수 있는 방법을 소개했다.

■ 융자 비용 확인

모기지 대출을 신청하면 은행측으로부터 ‘융자예상비용내역서’(GFE)를 제공받는다. 

은행은 대출 신청 3일내에 GFE를 발급해야 하고 사전융자 신청시에도 발급하는 것이 일반적이다. 

GFE 는 주택 구입자가 클로징 비용을 포함한 주택 구입비용에 대해 자세히 이해할 수 있도록 돕기 위한 목적으로 발급된다.

GFE상의 금액이 대출 마감 전 발급되는 최종 비용내역서와 조금 차이가 날 수 있지만 대략적으로 어느 정도의 비용이 소요되는지 이해하는데 큰 도움이 된다. 

규정에 따라 은행은 대출 발급 3일전 최종비용 내역서를 발급해야 한다. 최종비용 내역서 첫페이지에 각종 비용이 항목별로 자세히 기재되어 있다. 

최종비용 내역서를 대출 신청시 발급받은 GFE와 비교해 금액간 많은 차이가 나는지 반드시 확인해야 한다.

■ 구입가에 포함

클로징 비용을 주택 구입에 포함시켜 대출을 통해 해결하는 방법도 있다. 셀러와 체결한 거래 가격이 29만5,000달러이고 클로징 비용이 5,000달러라면 구입 가격을 30만달러로 조정하기로 셀러와 합의하고 클로징 비용에 해당하는 5,000달러를 셀러가 보조해 주는 방식의 계약 조건이다. 

클로징 비용으로 지불할 현금이 부족한 바이어들이 고려해볼 수 있는 방법이다. 한 가지 알아둘 점은 클로징 비용까지 포함한 거래 가격이 주변 시세보다 높아지면 주택 감정가가 낮게 나와 거래성사율이 낮아진다. 

이 방법을 고려한다면 구입하려는 주택의 가격과 주변 시세를 잘 점검하는 것이 우선이다.

■ 이자율 낮추면 큰 돈 절약

GFE에 나와 있는 각종 클로징 비용을 항목별로 낮추려면 시간 낭비에 큰 효과도 기대되지 않는다. 

예를 들어 비용이 비교적 낮은 감정가 비용을 수십달러 낮춘다고 해서 주택 구입에 큰 도움이 되지 않는다. 대신 높은 비용 항목을 낮추는 전략을 활용해야 한다. 전문가들은 이자율 항목을 눈여겨보라고 조언한다.

은행별로 서로 다른 이자율을 제시하기 때문에 적어도 3~5곳의 은행으로부터 GFE를 받아서 각 은행이 제시하는 이자율을 꼼꼼히 비교한다. 

다른 소소한 비용의 금액의 비용이 조금 높아도 낮은 이자율을 제시하는 은행으로부터 대출을 받게 되면 큰 돈이 이자 비용으로 새 나가는 것을 막을 수 있다.

■ ‘노’ 클로징 비용 대출

‘노’ 클로징 비용을 제시하는 대출 은행을 통해 대출을 받는 방법도 있다. 형식상의 노 클로징 비용일뿐 실제로 비용이 발생하지 않는 대출은 아니다. 은행측이 부과하는 클로징 비용이 대출에 포함되기 때문에 당장 현금으로 지불할 필요만 없을 뿐이다. 역시 현금 사정이 좋지 못한 바이어들이 고려할 수 있는 클로징 비용 마련 전략이다.

노 클로징 비용 대출에 관심이 있다면 몇 가지 확인해야 할 사항이 있다. 클로징 비용이 대출에 포함되기 때문에 적용되는 이자율 수준이 매우 중요하다. 클로징 비용 규모와 이자율에 따라 페이먼트 부담이 크게 불어날 수 있다.

■ 은행 부과 비용

대출은행측을 상대로 클로징 비용을 인하 협상을 시도하려면 은행 부과 비용이 공략 대상이다. 은행측이 임의로 부과하는 비용이기 때문에 협상만 잘 시도하면 인하 가능성도 높은 비용이다. 

은행측이 부과하는 비용은 ‘발급 비용’(Origination Fee), ‘인수 수수료’(Underwriting Fee), ‘문서 작성 비용’(Documents pparation Fee) 등의 명칭이 사용되고 때로는 발급 비용에 모두 포함되기도 한다.

■ 셀러 보조 요청

요즘처럼 주택 시장 ‘핫’한 시기에는 찾아보기 힘들지만 침체기에는 흔히 볼수 있었던 협상 전략이다. 클로징 비용의 일부 또는 전액을 셀러측이 지불하도록 요청하는 오퍼 조건이다. 

앞서 설명된 클로징 비용을 구입 가격에 포함하는 방식과는 차이가 있다. 구입 가격에 포함하면 구입 가격이 오르기 때문에 셀러측에게는 손해가 없다. 

그러나 이 방식은 구입가는 변동이 없고 셀러측의 보조를 요청하는 방식으로 구입가격이 떨어지는 것과 같은 효과다. 

따라서 요즘처럼 바이어간 구입 경쟁이 심한 시기보다는 매물이 잘 팔리지 않는 시기에 고려해볼 만한 전략이다. 

셀러에게 클로징 비용 중 일부 항목을 보조해달라고 요청하거나 아예 금액으로 명시하는 방법있고 전체 클로징 비용의 일정 비율을 요청할 수도 있다.

■ 평소 크레딧 기록 관리

대출 은행을 상대로 인하 협상을 펼치는 것도 중요하지만 바이어 스스로 클로징 비용이 오르지 않도록 주의해야 한다. 은행은 대출 최종 승인을 앞두고 대출 신청시 검토한 바이어의 크레딧 기록을 재점검하는 절차를 거친다.

별 차이가 없는 경우 예정된 대로 대출이 승인되지만 크레딧 기록이 악화된 경우에는 이자율이 올라 클로징 비용이 인상되거나 대출이 아예 거절될 수도 있다. 

대출이 최종 발급될 때까지 불필요한 지출을 자제하고 크레딧 기록을 잘 관리해야 클로징 비용이 예상치 않게 오르는 것을 막을 수 있다. 

<준 최 객원기자>

클로징 비용을 낮추려면 어떤 비용이 포함됐는지부터 확인해야 한다. 은행이 발급하는 비용 내역서를 살펴보면 비용 내역을 잘 알 수 있다.