단기간 주택소유 페이먼트 줄여

전체 90% 이상이 현재 낮은 이자율 고정 선택

변동 땐 첫 고정기간 후 연 최대 변동 폭 확인

모기지 신청자 중 90% 이상은 고정 이자율을 선호한다. 하지만 요즘 밀레니얼 세대에서 변동 이자율 신청이 늘어나고 있다. 월스트릿 저널은 ARM을 선호하는 밀레니얼 세대들이 늘고 있다며 ARM 신청때 알아둬야 할 점을 정리해 보도했다.  

▲근로 크레딧 쌓기

변동 이자율(ARM)에 적용되는 이자율은 일반적으로 고정 모기지 이자율보다 낮다.

따라서 대출자들이 고정 이자율 대신 변동이자율을 선택해 모기지 대출을 받으면 월페이먼트를 수백달러씩 절약 할 수 있다. 

개인 재정 웹사이트 ‘Bankrate.com’에 따르면 지난 주말 30년 고정 점보 이자율은 4.01%인데 반해 5년 고정 점보 ARM 이자율은 3.43% 였다. 5년 고정 ARM은 5년간 고정 이자율이 적용되다가 이후에는 변동으로 이자율이 바뀌는 것을 의미한다. 

예를 들어 70만 달러를 고정 이자율 4.01%로 대출 받는다면 원금과 이자를 합쳐 월 페이먼트는 3,345.95달러가 된다. 하지만 5년 고정 ARM 3.43%로 대출 받으면 첫 5년 동안 월 페이먼트는 3,116.02달러다. 30년 고정때보다 한달에 229.93달러를 절약할 수 있다. 

□밀레니얼세대에 인기

ARM은 밀레니얼세대에게 특히 인기를 끌고 있다.  존 월시 토탈 모기지 서비스사 대표는 밀레니얼 세대들은 훨씬 자유롭게 이동하는 경향이 있다고 말했다. 

토탈 모기지 서비스에 올 상반기중 밀레니얼 세대가 제출한 모기지 대출건 중에서 7년 고정후 변동 ARM 신청 건수는 지난해 동기에 비해 18%나 늘어났다. 

그는 “예전처럼 한 직장에 30년 동안 계속 일하겠다는 생각은 하지 않는다”면서 “많은 밀레니얼 세대들이 그들의 커리어를 따라 움직이게 될 것이고 이에따라 한 집에서 오랫동안 머물지는 않는다”고 말했다. 

하지만 미국 전체에서는 아직 고정 이자율 모기지가 인기다.  

모기지뱅커스협회에 따르면 지난 4월 전체 모기지 신청건수의 91.5%는 고정 이자율 모기지 였다. 

TD 뱅크의 뉴욕 메트로지역의 모기지 세일즈 매니저 레이 로드리게츠는 “점보 융자 고객의 대부분은 고정 이자율을 신청하는데 그 이유는 이자율이 아직 낮은 상태이기 때문”이라고 말했다. 그는 “점보 대출을 받을 때 아직도 4% 이하의 고정 이자율을 받을 수 있다”면서도 “이자율이 4%대를 넘어가면 변동 이자율 모기지로 눈을 돌리는 고객들이 늘어난다”고 전했다. 

전문가들은 ARM을 선택할 때는 구입하는 주택을 얼마나 오랫동안 소유할 것인가를 고려해서 결정해야 한다고 조언했다. 

3년 고정후 변동 이자율을 선택하면 이자율을 매우 싸게 받을 수 있지만 3년 이상 집을 소유하고 있을 계획이라면 오히려 5년 고정 ARM을 선택하는 것이 바람직하다. 집을 잠시 소유하고 팔 계획이라면 물론 낮은 이자율이 적용되는 3년 고정 ARM이 적격일 것이다. 

ARM을 받을 때 첫 고정 이자율 적용 기간이 끝나면 이자율이 올라가게 되는데 대부분 2% 포인트가 넘지 않는 범위에서 이루어진다. 또 융자를 변동으로 계속 가지고 있을 때의 이자율 상승은 최고 6% 포인트로 제한된다. 

□ARM을 신청할 때 고려해야 할 점

▲이자율이 올라갈 것이다.

요즘은 이자율이 상대적으로 안정된 상태를 유지하고 있다. 하지만 이자율이 올라가게 되면 월 페이먼트도 증가한다. 

TD뱅크의 로드리게스 매니저는 “ARM을 선택할 때는 이자율 상승의 위험을 감수해야 한다”고 말했다. 그는 “물론 이자율이 낮아져 변동 이자율이 적용될 때 오히려 낮은 이자율을 받을 수도 있지만 대부분 이자율이 올라가는 것이 상식”이라면서 “페이먼트 상승을 예상하고 있어야 한다”고 말했다. 

▲이자율 상승 한계 확인

첫 고정 이자율 기간이 끝난후 이자율이 재조정 될 때 대부분의 ARM은 한번 조정될 때마다 최대 변동 폭이 2% 이내로 제한된다. 이자가 올라갈 때나 내려갈 때 모두 동일하다. 또 모기지를 가지고 있는 동안 최대 이자율 변동 폭은 최대 6%까지다. 

2010년 발효된 ‘도드-프랭크’법의 조건부 모기지 규정에 따르면 대출은행들은 ARM 대출 때 첫 고정 이자율보다도 그 이후에 대출자에게 적용될 최고 이자율 변동을 고려해야 해야 한다. 또 이자율이 올라간다고 해도 충분히 융자를 감당할 수 있을지도 고려 해야 한다. 

▲용어를 익힌다.

ARM이 어떤 것인지 이해해야 한다. 각 ARM는 최고 이자율이 적용될 뿐만 아니라 변동 이자율의 근거가 되는 기준 이자율 즉, 인덱스에 따라 결정된다. 이 인덱스는 일반적으로 우대금리 또는 리보로 적용된다. 

융자 조정때 인덱스에서 빼고 더할 수 있는 이자율 마진은 일반적으로 2%포인트다. 그 이상은 적용할 수 없다. 인덱스 기준은 다양할 수 있다. 하지만 마진율은 동일하게 적용된다. 자신의 ARM에 대해 잘 이해하지 못할 때는 융자에 서명하기 전 전문가와 충분히 상의할 후 결정하는 것이 좋다.  

      <김정섭 기자>

요즘 고정 이자율보다는 변동 이자율로 모기지를 신청하는 밀레니얼 세대들이 늘고 있다. 

                                                                                                                    <뉴욕타임스 맷 체이스 삽화>