돈이 될 만한 매물^입지 조건 선정이 첫 번째 조건
플리핑에 대한 관심이 뜨겁다.‘큰 돈’을 벌 수 있다는 환상 때문에 일반인들 중에서도 플리핑에 대한‘학구열’이 높다. 플리핑은‘싼 매물’을 사서‘비싸게’ 파는 일종의 부동산 투자 기법이다. 말은 쉽지만 플리핑을 통해서 수익을 챙기는 경우는 기대만큼 많지 않다. 요즘처럼 집이 비싸게 잘 팔리는 시기에도 손실을 내는 플리핑 전문가들이 적지 않다. 플리핑에 성공하려면‘돈 냄새’를 잘 맡아야 한다. 돈이 될 만한 매물과 입지 조건 선정이 플리핑 투자 성공의 첫 번째 조건이다. 온라인 부동산업체 ‘리얼터 닷컴’이 성공하는 플리핑용 매물 선정 요령을 소개했다.
■ 매매기간이 짧은 지역
돈이 되는 플리핑용 매물의 첫 번째 조건은 짧은 매매 기간이다. 집이 빨리 팔리는 지역에서 플리핑용 매물을 골라야 수익을 최대화 할 수 있다. 플리핑 투자시 ‘시간’은 수익과 직결된다. 매매 기간을 최대한 단축해야 여러 비용 부담이 낮아져 수익을 최대한 높일 수 있다.
플리핑용 매물을 구입한 뒤 우선 리모델링 기간을 최대한 단축해야 한다. 그리고 시장에 매물로 내놓고 바이어들의 반응을 기다리는 것이 다음 과정이다. 매물이 팔리지 않는 기간 동안 모기지 페이먼트, 재산세, 주택 보험료, 관리비 등이 점점 불어나기 때문에 매매 기간을 최대한 단축하는 것이 플리핑 투자 성공을 좌우한다.
리얼터 닷컴의 통계에 따르면 전국적으로 매물이 팔리는 데 걸리는 기간은 약 62일이다.
그러나 샌프란시스코처럼 극심한 매물 부족 현상을 겪고 있는 지역의 매물은 약 25일이면 새주인을 만난다. 반면 뉴욕주 알바니와 같은 지역은 매물을 파는데 약 81일간이 걸릴 정도로 매매 기간이 길다. 부동산 에이전트나 인터넷 매물 검색 사이트를 통해 지역별 매매 기간을 확인한 뒤 플리핑용 매물을 구입 지역을 선정하도록 한다.
■ 70% 규칙
플리핑 투자에 나서는 목적은 단 한가지, 돈을 벌기 위해서다. 수익이 창출되지 않을 것으로 보이는 매물은 아예 구입하지 않는 편이 좋다. 그렇다면 수익을 얼마나 창출해야 플리핑 투자에 성공했다고 할 수 있을까?
주변에서 플리핑으로 큰돈을 벌었다는 이야기를 자주 듣게 되지만 전문가들에 따르면 10~30% 수익률만 올려도 플리핑 투자에 성공했다고 볼 수 있다. 적어도 10~30%의 수익이 돌아와야 투자한 자금은 물로 시간과 노력까지 보상받을 수 있다고 여겨지기 때문이다.
플리핑 투자 수익을 예측하는 방법 중 70% 규칙이 있다. 70% 규칙은 플리핑용 매물의 구입 비용이 예상되는 재판매 가격의 70%를 넘지 않으면 수익이 어느정도 보장된다는 규칙이다. 구입 비용에는 리모델링 등 수리비와 클로징 비용, 에이전트 수수료 등도 포함된다.
예를들어 플리핑용 매물을 11만달러에 구입한 뒤 약 3만달러를 들여 리모델링을 실시, 20만달러에 되팔 수 있다면 70% 규칙에 해당된다고 볼 수 있다. 70% 규칙을 적용하려면 주변 시세를 검토해 예상되는 판매 가격을 미리 파악하는 절차가 중요하다.
■ 예상 매매가 확인
예상되는 재판매 가격을 예측하는 것도 플리핑 투자 성공을 위한 필수 과정이다. 재판매 가격을 예측하는 방법에는 여러 가지가 있다. 가장 효율적인 방법은 매물이 위치한 지역에서 전문으로 활동하는 부동산 에이전트에게 가격에 대한 의견을 의뢰하는 것.
적어도 3명 이상의 에이전트에게 의견을 요청해서 검토하면 대략 플리핑 매물의 예상 판매 가격을 가늠할 수 있다. 별도로 인터넷 매물 검색 사이트를 통해서도 시세를 확인할 수 있다. 검색 사이트의 자료를 통해 해당 지역의 시세 추이를 확인하면 매물로 집을 내놓을 것으로 예상되는 시기의 시세를 어느 정도 예측할 수 있다.
■ 상품성 높은 매물
‘상품성’이 떨어지는 매물을 구입 대상에서 제외해야 한다. 아무리 저렴한 가격에 나온 매물이라도 팔리지 않으면 수익이 발생할 수 없다. 상품성을 파악하려면 바이어들이 선호하는 매물 조건부터 이해해야 한다.
예를 들어 침실 한 개짜리 매물은 구입 대상에서 제외하는 것이 좋다. 대부분의 바이어들이 침실 2개 이상을 갖춘 매물을 선호하기 때문이다.
그렇다고 침실 수가 너무 많아도 수요가 떨어지기 때문에 침실 갯수가 많다고 투자 수익이 높아지는 것은 아니다. 내부 구조도 상품성에 영향을 미친다. 최근에는 복잡한 구조보다는 탁 트여 여러 용도로 사용할 수 있는 내부 구조의 매물이 바이어들에게 인기가 많다.
■ 간단한 수리 필요한 매물
플리핑용 매물의 조건 중 하나가 저렴한 가격이다. 가격이 낮게 나온 매물은 건물 상태에 결함이 있거나 너무 구식이어서 수리와 리모델링이 필요한 경우가 대부분이다. 그러나 어떤 수리가 필요한 매물인지 잘 살펴야 수리비로 투자 자금이 나가는 것을 막을 수 있다.
실내 장식이나 페인트 색상, 주방 설비 등이 구식이어서 간단 교체 등으로 가능한 매물이 플리핑요 매물로 적합하다. 그러나 구조적인 결함 가능성이 있는 매물은 수리비가 많이 소요될 뿐만 아니라 매물로 내놓아도 잘 팔리지 않기 때문에 구입 대상에서 제외한다.
■ 우수한 입지 조건
지역 조건 역시 플리핑 투자 수익을 좌우한다. 지역 조건이 매물의 가격을 결정하기 때문이다. 지역 조건이 열악한 지역에 나온 플리핑 매물의 수익은 제한될 수밖에 없다. 반면 공원 인근이나 우수한 학군 조건을 갖춘 지역은 주택 시장 상황에 크게 영향을 받지 않고 수요가 꾸준한 지역이라고 할 수 있어 플리핑 매물로 적합하다. <준 최 객원기자>
주택 매매 기간이 짧은 지역에서 플리핑 투자에 나서야 수익률이 높아진다.
