집 팔아 반드시 돈 버는 것 아니다

주택 처분시 셀러가 알아야 할 비용 항목

판매시 발생하는 비용 항목부터 체크해야 

집을 내놓으면서 돈을 벌 생각만하지 비용이 얼마나 나갈 지를 생각하지 않게 된다. 주택 처분시 발생하는 비용이 있고 금액도 적지 않아 비용에 따라 매매 차익도 좌우된다. 어림짐작으로 주택 매매 차익을 기대하고 있다가 에스크로 마감 서류에 적힌 비용 총액을 보고 깜짝 놀라기 쉽다. 주택 처분시 발생하는 비용은 대부분 지역별 시장에서 형성된 시세가 있지만 정해진 금액은 아니기때문에 어느정도 조정이 가능하다. 온라인 금융정보 업체 ‘뱅크레이트 닷컴’이 주택 처분시 셀러가 알고 있어야 할 비용 항목을 짚어봤다.

■ 중개 수수료

주택 처분시 발생하는 비용 항목 중 금액이 가장 큰 항목은 부동산 중개 수수료다. 거의 대부분의 집을 파는 셀러가 수수료 비용을 부담하기 때문에 주택 매매 차익과 직결되는 비용 항목이다. 수수료 비용은 정해진 금액이 있는 것은 아니다. 

주택 시장 상황에 따라 조금씩 변동은 있지만 대개 주택 거래 가격의 약 4~6%대에서 결정된다. 만약 거래 가격이 25만달러에 체결됐다면 셀러의 매매 차익에서 약 1만달러에서 1만5,000달러의 수수료 금액을 차감해야 한다.

수수료 비율은 셀러스 마켓일 경우 낮아지는 반면 바이어스 마켓일 경우에는 높아지는 경향을 보인다. 총 수수료는 셀러측 에이전트와 바이어측 에이전트가 동일한 비율로 지급될 때가 많지만 조금씩 다른 비율로 지급되는 경우도 많다. 

만약 셀러측 에이전트가 바이어측 에이전트까지 담당하는 ‘듀얼’(Dual) 에이전트일 경우에는 셀러와의 협상을 거쳐 수수료율을 조금 낮추기도 한다.

집을 팔 때 중개 수수료 부담이 크기 때문에 에이전트를 거치지 않고 집을 직접 파는 이른바 ‘FSBO’(For Sale By Owner) 셀러도 있다. 그러나 집을 직접 파는데 따른 시간과 노력 등 보이지 않는 비용이 발생할 뿐만 아니라 에이전트를 통한 매매보다 거래가가 낮다는 조사도 있기 때문에 신중한 접근이 필요하다.

■ 홈 인스펙션과 수리 비용

주택 거래시 홈 인스펙션 절차가 반드시 진행된다. 주택 상태에 따라 바이어가 구입 결정을 내려야 하고 바이어측 렌더의 대출 승인 결정에도 영향을 미치기 때문이다. 홈 인스펙션을 통해 지적된 결함 사항은 바이어와 셀러가 협상을 거쳐 어떻게든 해결해야 하는 사항들이다.

만약 지적 사항이 많거나 심각한 결함이 발견된 경우에는 수리비가 예상보다 높게 소요되고 결국 셀러측 비용 부담이 된다. 홈 인스펙션 보고서에 지적된 모든 사항을 셀러가 다 해결할 필요는 없지만 바이어측과의 협상을 거쳐 어느 정도 금액이 합의되어야 주택 거래가 중도에 끊기지 않는다.

집을 내놓기 전 어떤 결함이 있고 예상되는 수리비가 어느 정도인지 파악하려면 미리 홈 인스펙션을 실시하면 된다. 홈 인스펙션 비용은 주택 크기에 따라 조금씩 차이가 있고 대개 약 200~400달러선이다. 사전 홈 인스펙션 비용 역시 집을 처분하는데 발생하는 비용에 포함된다.

■ 클로징 비용

주택 구매 계약서 항목중 비용 분담에 관한 항목이 있다. 에스크로 비용 등 기타 비용을 누가 지불할 것인지에 대해 명시하는 항목이다. 이중 일반적으로 셀러가 지급해야 하는 비용 항목들이 있다. 에스크로 비용의 경우 바이어는 바이어측 비용을, 셀러는 셀러측에게 부과되는 비용을 지불하는 것이 가장 일반적인 계약 유형이다.

이밖에도 셀러가 지급하는 비용 중에는 ‘자연재해보고서’ 발급비, 터마이트 인스펙션 보고서, 타이틀 보험료, 홈워런티 구입비, 각종 문서 이전 수수료 등이 있다. 이 비용들을 모두 합치면 주택 거래 가격의 약 2~4%까지 해당하는 높은 금액의 비용이 되는 경우도 많다. 

만약 셀러가 바이어측 클로징 비용의 전부 또는 일부를 대신 지불하는 구입 조건이라면 셀러측 비용 금액은 더욱 늘어나게 된다.

주택 구입 수요가 낮은 바이어스 마켓 상황에서는 셀러측이 바이어측 클로징 비용을 대신 지불한다는 조건을 내세우는 경우가 많다. 만약 터마이트 인스펙션을 통해 수리를 해야 하는 결함이 발견된 경우 계약서 합의 사항에 따라 셀러가 수리비를 부담하게 되는데 이 비용이 때로는 수천달러에 달하기도 한다.

■ 셀러가 부담하는 기타 비용

◆ 스테이징

매물의 상품성을 높이기 위한 디자인 작업을 스테이징이라고 한다. 스테이징은 셀러가 반드시 해야하는 절차는 아니다. 하지만 최근 비용 회수율도 높고 주택 매매 기간을 단축하는 효과가 있는 것으로 나타나 스테이징을 실시하는 셀러가 많아졌다. 

스테이징 비용은 디자인이 실시되는 규모와 주택 크기에 따라 차이가 있다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 2015년 조사에 따르면 전국 스테이징 중간 비용은 약 675달러정도였다.

◆ 유틸리티 비용

이사갈 집이 마련돼 살던 집이 팔리기 전 이사를 나가더라도 유틸리티 비용이 발생한다. 아무도 살지 않는다고 해서 전기, 수도, 개스 등의 유틸리티 서비스를 끊게 되면 적절한 주택 관리가 이뤄지지 않아 주택 결함이 발생하기 쉽다.

◆ 모기지 대출금

모기지 대출 잔금이 남아 있다면 주택 처분 수익에서 차감된다. 잔금이 많을수록 셀러가 손에 쥐게 되는 매매 차익은 낮아진다. 만약 조기 상환에 따른 벌금 규정이 있다면 모기지 잔금 외에도 벌금까지 차감되기 때문에 모기지 대출 계약서를 잘 확인해야 한다.           <준 최 객원기자>

주택 처분시 발생하는 가장 큰 비용은 부동산 중개 수수료다. 지역별로 형성된 비용 시세가 있지만 중개업체와 협상을 통해 조정도 가능하다. 

바이어가 요청하는 수리 항목이 해결되어야 주택 거래가 이뤄진다. 평소 관리 상태에 따라 주택 수리비용이 셀러측의 큰 비용 부담으로 작용할 수도 있다.