은퇴구좌 돈으로 부동산 투자 수익 올린다

자격 있는 신탁 관리회사 이용 의무화

비즈니스용으로 제한 본인 주거용 안돼

수익금은 세금 유예, 전문가와 상의를

세금전 수입에서 적립하는 개인은퇴저축플랜 IRA로 부동산에도 투자할 수 있다. IRA에 적립된 돈을 ‘셀프 디렉티드 IRA’(자기 주도적 IRA)로 바꾸어 이를 부동산에 투자하는 방법이다. 하지만 자신이 거주하는 주택 또는 세컨 홈, 휴가용 주택은 구입할 수 없다. 비즈니스용, 즉 렌트용으로만 구입이 가능하다. 요즘 같은 렌트 시장의 활황세에는 좋은 투자 방법이 될 수 있지만 세금문제 등 까다로운 규정과 가격 폭락 등 위험요소를 가지고 있어 주의를 기울여야 한다. 

‘셀프 디렉티드 IRA’는 전통적인 주식, 채권, 뮤추얼펀드 등 대부분의 은퇴 플랜 투자처 이외의 투자처를 제공하는 플랜이다. 

이들 투자처란 부동산, 귀금속, 오일 및 개스 자산 등을 말한다. 여기서 중요한 것은 IRS는 자금 이채나 자료관리와 같은 자산 관리를 모두 자격 있는 신탁인 또는 관리인이 하도록 의무화 한다는 점이다. 

그런데 미국에서 ‘셀프 디렉티드 IRA’를 관리 하는 회사는 불과 20여 곳에 지나지 않는다. 

이들 회사들은 구좌를 개설해 IRA로부터 현금을 빼 이체시켜 자금을 조성한 후 주택을 구입한다. 일반적으로 렌트가 가능한 단독주택을 구입하며 신탁 회사가 IRA소유주를 대신해 부동산을 구입해 준다. 

주택 매매 대부분은 모기지 융자 없는 현찰 거래다. 부동산에서 발생하는 렌트 수입은 관리 회사의 구좌로 입금되며 여기에서 부동산 관리비용이 지불된다. 

서비스 비용은 계좌 오픈때 200달러 정도 소요되며 매년 구좌 관리비용으로 295달러 정도 지불된다. 어카운트 관리회사는 직접 수리까지 담당하지는 않는다. 수리는 부동산 관리회사에 맡겨야 한다.

▲규정

부동산 IRA 규정은 매우 간단하다. IRA 소유주는 부동산과 관련된 돈 거래에는 관계할 수 없다. 예를 들어 IRA로 투자한 주택에 가서 직접 잔디를 깎는 것조차 IRS규정에 위배될 수 있다. 일단 규정 위반으로 판정 나면 IRA 구좌에 제공되는 세금 유예 혜택이 없어지고 부동산 구입비는 개인 용도로 찾아 쓴 것으로 판단돼 그동안 밀렸던 소득세와 벌금이 부과된다. IRS 규정상 IRA에는 현금을 적립하는 것이지 서비스를 지불하는 것은 아니기 때문으로 본다. 

실제 연방정부회계국(GAO)은 지난달 은퇴자금 보고서를 발표하면서 “부동산 또는 가상 현금 등 색다른 자산에 투자하는 사람들은 위험한 곳에 자신들의 투자금을 올려 놓는 것일 수 있다”고 경고했다.  

부동산에 투자해 재미를 톡톡히 보는 사람들도 많다. 

조지아에서 부동산 에이전트로 일하는 밥 스탁스는 2009년부터 자신의 IRA를 부동산에 투자하고 있다. 그는 “주식과 국채도 일부 있지만 내 IRA의 80%는 부동산에 있다”고 말했다. 그는 현재 5개의 임대용 주택과 작은 아프트 건물을 한 채 갖고 있다. 그는 이미 IRA 돈을 이용해 벌써 20채의 주택을 사고 팔았다. 

▲구입 가능 부동산

비즈니스용 부동산만 구입할 수 있다. 자신이 거주할 곳이나 세컨 홈 또는 가끔 렌트를 주는 부동산을 구입할 수 없다. 

또한 이미 소유하고 있는 부동산을 구입하는데 사용할 수도 없다.  

임대용 부동산을 구입하겠다고 결정했다면 우선 IRA 또는 경우에 따라 401(k) 자산에서 현금을 뽑아 IRA 관리자 어카운트로 이채시키고 부동산을 IRA 어카운트 이름으로 구입한다. 

부동산을 구입했다가 되파는 비즈니스도 가능하다. 그러나 1년에 되팔 수 있는 횟수가 정해져 있다. 여기서 남은 이익은 세금 유예를 받거나 면세 면세돼 IRA 어카운트에서 계속 불어날 수 있다. 

▲신중 선택

공인 재정 플래너 마리 애담은 “뮤추얼 펀드 또는 부동산 투자 신탁과 같은 방법을 통해 부동산에 쉽게 투자하는 방법이 많다”고 말했다. 그는 “만일 경험 많은 프로이고 투자하는 프로젝트가 성공할 것으로 확신할 때만 이 방법이 유용할 것”이라고 주의를 당부했다.

▲IRA 주의점

IRA로 부동산을 구입할 때 일반적인 모기지 융자를 받을 수 없다. 따라서 장기 임기 목적으로 부동산을 구입할 계획이라면 IRA에 부동산 구입에 필요한 충분한 현찰이 있어야 한다. 

또 관리비용 또한 필요하다. 따라서 IRA로 부동산을 투자할 때는 이런 요인을 충분히 계산해야 한다. 

특히 IRA내 투자 부동산이 가격 하락을 손실을 봤거나 가격 하락에 대해서는 세금 보고시 탕감 받을 수 없다. 다시말해 렌트 부동산 구입에 따른 절세 효과를 보지 못한다는 말이다. 이런 규정을 준수하지 못할 경우 세금과 벌금이 가해질 수 있다. 

▲재정 고려

모든 IRA자금을 한 바구니에 쏟아 넣으면 안된다. 많은 사람들이 은퇴 대비 자산을 적당히 배분 투자하지 못하고 있다. 투자를 결정하기 전에 자신이 가지고 있는 투자 상품들이 골고루 배분돼 있는지 전문가와 상의하는 것이 좋다. 

IRA 자금으로 부동산을 구입한다면 해야 할 수 있는 것과 할 수 없는 것에 대해 충분한 이해가 필요하다.  

▲재산 관리인 고용

셀프 디렉티드 IRA법에 부합하는지를 확실히 하고 또 금지된 거래를 피할 수 있는 확실한 방법은 IRA에 있는 부동산을 관리해줄 제 3자 전문인을 고용하는 것이다. 보통 첫달 렌트비와 매달 렌트비의 6~10%를 커미션으로 준다.                      <김정섭 기자> 

IRA등 세금 유예 은퇴저축플랜의 적립금으로도 부동산을 구입할 수 있다. 다만 모든 거래에는 소유주가 관여할 수 없다. 

                                                                                                                                     <뉴욕타임스 스튜워드 골든버그 삽화>