크레딧 낮은 저소득층 내집 마련‘도우미’

다운 페이먼트 최소 3.5%까지 융자 보증

대출 금액의 0.45~0.85% 보험료로 납부

 

도널드 트럼프 행정부가 버락 오바마 행정부의 다양한 행정명령을 뒤집고 있다. 그중하나가 낮은 크레딧 점수의 가난한 사람들에게도 제공되는 FHA 융자의 모기지 보험료 인하 정책이다. FHA 융자는 연방 주택도시개발부 산하 연방주택국(Federal Housing Administration·FHA)이 제공하는 모기지 인슈런스(보험)이다. 주택 융자금(모기지)을 빌린 사람이 융자회사에서 빌린 모기지를 갚지 못할 경우 FHA에서 돈을 빌려준 융자회사에게 대신 갚아주는 일종의 정부가 보증해주는 보험이다. 보통 20% 미만의 다운페이먼트를 할 경우 융자금의 1.75%를 먼저 내고 매년 융자금의 0.85%에 해당하는 모기지 보험료를 낸다. 

트럼프 행정부는 이 모기지 보험 비율을 더 낮춰 대출자들의 부담을 줄이려는 오바마 전 행정부의 조치에 제동을 건 것이다. 오바마는 예를 들어 30년 고정으로 20만 달러 융자에 5% 이하의 다운페이먼트를 하는 대출자의 모기지 보험 비율을 0.60%로 낮춰 연간 500달러를 절약한다며 보험료 인하를 추진했었다. 특히 LA 같은 비싼 지역에서는 대출금이 60만 달러라면 연간 1,500달러의 보험료를 절약할 수 있다. 

하지만 트럼프 행정부는 일반 대출 여건이 좋지 않은 사람들에게 대출을 해주면서 정부가 보험료까지 낮춰 주는 것은 세금을 낭비하는 행위라며 시행 중지 명령을 내렸다.  다음은 FHA 융자를 정리한 것이다. 

 

▲크레딧 낮아도 가능

다운페이먼트에 따라 FHA 융자를 받기 위해 필요한 최소한의 크레딧 점수가 다르다. 

최소 3.5% 다운페이먼트를 한다면 크레딧 점수는 580점 이상이면 된다. 다운페이먼트를 많이 하지 않고 이정도 점수로 일반 모기지 대출을 받기는 어렵다.  크레딧 점수가 이보다 낮은 500~579점이라면 최소 10%는 다운페이먼트 해야 한다. 

크레딧 점수 500점 이하인 사람들은 정부가 보증해주는 FHA 융자를 받지 못한다. 

그러나 FHA는 일명 ‘비전통 크레딧 기록 또는 불충분한 크레딧’(nontraditional credit history or insufficient credit)을 가진 신청자들에게도 조건만 맞는다면 융자를 허용하기도 한다. 자신이 해당되는지의 여부는 FHA 대출 금융회사나 FHA 융자 전문가에게 확인하면 된다. 

‘비전통 크레딧 기록 또는 불충분한 크레딧’이란 렌트, 유틸리티 공과금, 보험, 전화비 등과 같은 정기 청구서를 낸 기록은 있지만 크레딧 카드를 사용해 전통적으로 크레딧 쌓는데 필요한 신용기록이 없는 경우를 말한다. 미국에서만 대략 5,000만명에 달한다. 

신용기록이 없으면 모기지 융자를 받기가 매우 어렵다. 

FHA와 페니매, 프레디맥과 같은 일반융자 2차 시장 프로그램은 크레딧 카드와 융자 페이먼트, 모기지 등과 같은 대출 방법을 사용하는 전통 신용기록 방식보다는 돈을 빌리는 사람의 신용도를 쌓을 수 있는 방법을 강구해준다. 따라서 1차 융자시장에서 모기지를 구하지 못한 사람들을 도와준다는 말이다. 

미국내 불충분한 신용 기록자의 인종 비율을 살펴보면 히스패닉이 24%, 흑인 14.6%, 그리고 최근 이민자 순이다. 

 

▲최소 3.5% 다운

대부분의 대출자들의 경우 FHA는 주택 구입 가격의 3.5% 다운페이먼트를 요구한다. 이점이 주택 구입을 원하는 사람들에게는 대단히 매력적인 요인으로 작용한다. 

2014년말 페니매와 프레디맥은 최소 다운페이먼트를 10%에서 3%까지 낮췄다. 하지만 이런 융자는 매우 제한돼 있다. FHA 대출자들은 자신들이 모아둔 돈으로 다운페이먼트를 할 수 있지만 가족으로부터 증여를 받은 돈 또는 각 도시나 지방정부가 내집마련 프로그램으로 제공하는 지원금을 다운페이먼트로 사용할 수 있도록 허용한다. 

 

▲클로징 코스트 혜택

FHA는 셀러와 건축업자, 융자회사가 주택 감정비와 크레딧 리포트, 또는 타이틀 경비와 같은 클로징 비용 일부를 내주는 행위를 허용한다. 

예를 들어 주택 건설업자가 새집을 팔면서 주택 구입자들에게 인센티브를 제공하는 차원에서 클로징 비용을 지불하는 것이다.

그런대 융자회사는 클로징 비용을 지불할 경우 융자 이자율을 높인다. 모기지를 대출받기 전에 어떤 것이 유리한지를 따져보고 융자회사를 선택하는 것이 좋다. 

 

▲FHA 승인 

FHA는 융자회사가 아니다. 단지 보험회사 역할만 한다. 따라서 대출자는 FHA가 아니라 FHA에서 승인한 융자회사를 통해 모기지를 빌린다. 하지만 FHA 승인 융자회사가 모두 동일한 이자율과 비용을 받지는 않으며 회사마다 모두 다르게 적용한다. 

비용과 서비스, 융자 기준은 대출회사 또는 모기지 브로커마다 다르므로 여러 곳을 알아봐야 한다. 

 

▲2개의 모기지 보험

모든 FHA 융자를 받으려면 두종류의 모기지 보험료를 내야 한다. 우선 융자 금액의 1.75%를 내야한다. 예를 들어 10만 달러를 대출받는다면 우선 1,750달러를 내야 한다. 이 비용 역시 대출금에 포함시켜 받을 수 있다. 

두 번째는 연간 보험료다. 물론 매달 낸다. 보험료는 30년 또는 15년 등 융자 기간에 따라 다르며 또 융자 금액과 융자 대비 주택가격 비율 즉 ‘론-투-밸류 비율’(loan-to-value ratio·LTV)에 따라서도 달라진다. 

 

▲수리비 융자 가능

FHA는 주택 수리에 필요한 수리비용까지 융자해주는 특별 융자 상품도 제공한다. 이를 203(k)이라고 부르는데 융자 비용은 현 주택 감정가를 근거로 하는 것이 아니라 공사가 모두 끝난 후의 예상 주택 가격을 기준으로 한다. 페인팅과 캐비넷 교체 등과 같은 수리를 할 때는 최고 3만5,000달러까지 가능하다. 

 

▲연체 도움

FHA는 대출자들의 모기지 페이먼트를 낮추는 것만을 위한 것은 아니다. 융자회사들은 FHA 보증 대출을 받은 대출자들이 심각한 재정적 어려움이나 페이먼트를 내지 못할 약간의 도움을 제공하기도 한다.  

일정기간 페이먼트 유예기간을 줄 수도 있고 융자 재조정을 통해 이자율을 낮춘다거나 융자기간을 더 길게 해주고 대출금의 일부를 무이자로 연기 해줄 수도 있다. 

 

▲융자한계

주와 카운티마다 FHA 최고 대출액이 다르다. 어떤 지역에서는 3.5% 다운페이먼트 때 72만9,750달러까지 가능하다. 패니매 또는 프레디맥에서 구입하는 일반 융자는 62만6,000달러까지다. LA-롱비치-애나하임 지역의 대출 한계는 2017년 기준으로 단독주택 63만6,150 듀플렉스 81만4,500 트리플렉스 98만4,525 포플렉스 122만3,475이다. 

<김정섭 기자> 

 

■FHA 융자 조건…

△대출자는 확실한 근로 기록 또는 지난 2년간 같은 직장에서 일을 했어야 한다. 

△대출자는 소셜시큐리티 번호가 있어야 하며 미국에 합법 거주해야 하고 거주 주정부에서 인정하는 모기지 대출 가능 연령이상이어야 한다.

△대출자는 최소 3.5% 다운페이먼트가 필요하며 가족들이 준 돈도 된다. 

△신규 FHA 대출은 주 거주 주택에만 한 한다. 

△FHA 승인 감정사로부터 재산 감정을 받아야 한다. 

△대출자가 우선 지불금 비율(즉 모기지 페이먼트, HOA비용, 재산세, 모기지 보험, 주택소유자 보험 총액)이 총 대출자 수입의 31%를 넘지 않아야 되지만 40%까지도 가능할 수 있다. 이런 경우 융자회사에서 높은 비율의 대출자에게 위험을 감수하고 융자해줄 수 있는 믿을 만한 근거가 있어야 한다. 

△대출자의 이후 지불금 비율(모기지, 매달 나가는 빗, 크레딧 카드, 자동차, 학자금 융자 등등의 페이먼트 총액)이 일반적으로 대출자 총수입의 43%를 넘기면 안된다. 하지만 50%까지도 가능할 수 있다. 

△3.5% 최소 다운페이먼트를 할 경우 크레딧 점수는 580점 이상이어야 한다. 

△10% 다운페이먼트의 경우 LTV 90%일 때는 500~579점 이상이어야 한다. 

△일반적으로 파산후 2년이 지났고 좋은 크레딧을 다시 쌓았어야 한다. 불가항력적으로 파산에 내몰렸고 재정 관리를 잘 했다면 파산 후 1년도 가능하다. 

△일반적으로 포클로저(주택 압류)후 3년이 지나고 좋은 크레딧을 쌓았어야 한다. 

△주택 감정시 최소한의 기준에 부합되는 주택이어야 한다. 

 

FHA 융자는 연방정부에서 일반 융자회사에 대출을 받는 사람의 대출금을 보증 해주는 것으로 최소 3.5% 다운페이먼트에 크레딧 점수 580점도 대출이 가능하다.