단기 대박? 사고팔기 반복하다 손해만…

 예상치 못한 비용·분쟁 가능성 등 마음의 준비부터 단단히

부동산 전문 채널 HGTV의 간판 프로그램 중‘인컴 프라퍼티’(Income Property)란 프로그램이 있다. 인컴 프라퍼티는‘수익형 부동산’이란 뜻으로 임대를 통해 수익을 창출하는 부동산의 한 형태로 단독 주택에서부터 수십 유닛에 이르는 아파트까지 규모가 다양하다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면 최근 인컴 프라퍼티를 포함, 투자용 부동산 구입이 휴가용 주택 구입 규모를 처음 앞지를 정도로 투자용 부동산 구입에 대한 관심이 높다. 그러나 관심과 구입은 늘고 있지만 부동산 투자에 뛰어든 투자자들이 정작 기대했던 수익을 내고 있는 지는 의문이다. 온라인 금융정보 사이트‘뱅크레이트 닷컴’이 인컴 프라퍼티 구입전 고려할 사항을 정리했다.

TV 쇼는 쇼일뿐

부동산 투자를 주제로 다룬 TV 프로그램은 성공 스토리로 도배되어 있다. 수익형 부동산을 처음 구입 해 보는 초보 투자자도 우여곡절 끝에 수익 창출을 맛본다는 뻔한 스토리 일색이다. 그러나 수익형 부동산을 구입해 성공을 꿈꾸고 있다면 TV 쇼는 일찌감치 잊어버리는 것이 좋다. TV 쇼는 쇼일 뿐 현실에서 수익형 부동산을 통한 수익 창출 과정은 험난하기만 하다.

TV에 나오는 어리석은 투자자들이 성공을 성취하는 과정이 누구에게나 다 적용되는 것은 아니다. 현실 속 투자자는 비용과 수익을 정밀하게 계산할 수 있는 회계사적 마인드, 건물주와 세입자가 흔히 발생하는 분쟁을 조정할 수 있는 변호사적 마인드 외에도 향후 임대료 시세, 부동산 가치 변동까지 예측할 수 있는 투자자의 예측력까지 갖춰야 한다.

단기 대박은 없다

단기에 대박을 치겠다는 생각은 금물이다. 부동산 투자를 통해 단기에 높은 수익을 올리겠다는 생각을 갖게 되면 성공보다는 실패할 확률이 높다. 수익형 부동산을 구입해 손해 보지 않고 비용만 회수되어도 성공한 투자라고 할 수 있다. 대표적인 수익형 부동산인 임대 주택을 관리할 때 보이지 않게 들어가는 비용이 많기 때문이다.

대출 이자, 건물 보험료, 재산세, 수리비 등은 겉으로 드러나는 비용 외에도 공실에 따른 비용, 임대료 연체에 따른 손해 비용, 세입자 퇴거 비용 등 생각지도 못한 비용이 많다. 

이 많은 비용이 임대 수익으로 회수만 되도 성공으로 간주할 수 있다. 수익형 부동산 구입 뒤 손익분기점에 도달하는데 상당한 기간이 걸린다. 이 기간내에 수익이 나지 않는다고 사고팔고를 되풀이 하다보면 거래 비용만 발생, 오히려 손해가 난다.

송사에 휘말릴 각오

건물주, 세입자간 분쟁이 흔히 발생한다. 분쟁 대처법에 따라 송사에 휘말리기 쉽다는 것도 수익형 부동산 구입전 주의해야 할 점이다. 주별로 건물주와 세입자간 분쟁을 조정하는 규정을 두고 있지만 해석이 모호해 법원을 통해서만 판가름 나는 경우가 많다.

디파짓 관련 분쟁이 대표적인 예다. 세입자가 주택을 임대하려면 보증금 명목의 디파짓을 건물주에게 지불해야 한다. 디파짓은 임대 계약이 만료되면 다시 세입자에게 반환되어야 하는 금액인데 반환 과정에서 분쟁이 자주 발생한다.

임대 계약서에 따라 건물주는 이미 발생한 건물 수리비 등을 제외한 나머지 금액을 돌려줄 수 있는데 적절한 절차를 이해하지 못해 세입자와 마찰을 빚는 경우가 많다. 

만약 건물주가 규정과 절차를 잘못 이해해 세입자에게 돌려줘야 할 디파짓 금액을 기한내 반환하지 못할 경우 디파짓 원금의 2배에 달하는 금액을 돌려줘야 할 수도 있다.

처음엔 전문 관리 업체 통한 관리

인컴 프라퍼티를 처음 구입하는 초보 투자자라면 직접 관리하는 것보다 관리 업체를 통한 관리가 우선 고려된다. 전문 관리 업체를 통하면 세입자 구하기, 세입자 자격 심사, 임대료 징수 등의 관리 업무가 직접 관리할 때보다 훨씬 수월해 진다. 대신 임대료의 약 6~10%에 해당하는 관리비가 발생하기 때문에 기대했던 수익이 낮아 질 수 있다.

관리비 발생으로 임대 수익은 낮아지지만 세입자와의 마찰로 인해 발생할 수 있는 더 큰 비용을 막는데 도움이 된다. 건물주가 세입자를 직접 상대하다 보면 전문성을 갖추기 힘들고 임대료 징수, 연체에 따른 벌금 부과, 강제 퇴거 절차 진행에 어려움도 자주 발생한다.

입지 조건 잘 고려

입지 조건이 수익성 부동산의 수익률을 결정한다. 입지 조건에 따라 임대료 시세와 공실률 등이 결정되기 때문이다. 구입 가격이 조금 높아도 입지 조건이 유리한 지역에 구입하는 것이 장기적으로 유리한 투자 결정이다. 

불리한 입지 조건 탓에 세입자를 쉽게 찾지 못하면 공실에 따른 손실이 발생한다. 그러나 단기간 내에 세입자를 찾을 수 있는 입지 조건이라면 공실비용과 광고비용 등을 줄일 수 있다. 

대학가나 사무실이 많은 도심 지역이 임대 주택 투자에 유리한 입지 조건이다. 학군이 우수한 지역도 임대가 잘 되기 때문에 유리한 입지 조건에 포함된다. 투자 지역의 인구 성향을 파악하는 것도 중요하다. 지역 인구가 독신자들이 많은 지 아니면 가족 중심인지 등에 따라서 구입하는 부동산 형태가 결정되기도 한다.

금액 환산 안 되는 스트레스

수익성 부동산 투자 경험이 없는 경우 구입 직후 여러 어려움을 겪게 된다. 예상치 못하게 세입자를 찾는데 시간이 걸려 골치를 썩기도 하고 임대 계약서 작성 시에도 어려움을 겪는다. 힘겹게 찾은 세입자가 임대료를 제때 납부하지 않으면 마음고생이 이만 저만이 아니다.

이처럼 눈에 보이지 않는 어려움을 감당할 마음의 준비가 되어 있을 때 수익성 부동산 투자에 나서라는 것이 전문가들의 조언이다. 건물 구입 후 각 분야의 전문인들로부터 적절한 도움을 받는 것도 중요하다. 

세입자를 찾을 때는 부동산 에이전트를 통하는 것이 비용은 물론 시간과 노력을 줄이는데도 도움이 된다. 만약 직접 건물을 관리하기로 결정했다면 각 지역이 아파트 소유주 협회 등에 가입해 적절한 자문을 받도록 한다. 대개 이들 협회에서는 임대 관련 각종 서류나 세입자와의 분쟁 해결 절차 등에 대한 자문을 제공한다.

가급적 대출 통한 구입

거주용 주택 구입시 현금 구매 비율이 높은 이유는 모기지 이자 비용이 발생하지 않기 때문이다. 거주용 주택은 수익이 발생하지 않기 때문에 대출을 통해 구입하면 장기간 높은 이자 비용이 발생한다. 

그러나 인컴 프라퍼티는 현금으로 구매할 때보다 대출을 통해 구입할 때 수익률이 높아진다. 바로 ‘레버리지’(Leverage) 효과 때문인데 레버리지 효과는 차입을 통해 투자 수익을 극대화하기 위한 투자 전략이다. 

<준 최 객원기자>

수익형 부동산 인컴 프라퍼티 투자에 대한 관심이 높아지고 있다.