인플레이션으로 고통받는 가구가 많다. 고물가로 가계부 부담이 늘어난 가운데 임대료마저 가파른 상승세로 세입자의 허리를 휘게 하고 있다. 특히 세입자 비율이 높은 중산층과 저소득층 가구의 타격이 크다.
최근 고금리과 높은 주택 가격으로 주택 구입 여건이 악화되면서 주택 임대 수요를 부채질하고 있는 상황이다. 높은 임대 수요로 인해 임대료는 적어도 내년까지 높은 상승세를 이어갈 전망으로 세입자는 당분간 허리띠를 단단히 졸라매야 할 것으로 보인다.
임대료 상승 내년까지 이어질 것
주택거래는 감소했지만 가격은 여전해
◇ 주택 임대료 내년 중순 정점 찍을 것
주택 임대료가 최근 수년간 브레이크가 고장 난 것처럼 거침없이 오르고 있다. 가파른 임대료 상승세로 저소득층은 물론 중산층까지 가계 재정에 큰 타격을 받고 있다. ‘뱅크오브아메리카 연구소’(Bank Of America Institute)는 높은 임대료로 인해 고통받는 가구가 늘고 있다는 내용의 보고서를 최근 공개했다. 연구소가 뱅크오브아메리카 고객을 대상으로 실시한 조사에 따르면 지난 7월 임대료는 전년 동월 대비 7.4%나 올랐다. 6월(7.2%)에 이어 높은 임대료 상승세가 이어진 것이다.
연구소는 고 임대료로 모든 소득대의 가구가 힘들어하고 있지만 특히 젊은 중산층 가구의 타격이 크다고 분석했다. 연방센서스국의 통계에 따르면 전체 가구 중 약 34%가 세입자다. 이 비율은 중산층과 저소득층 가구의 경우 더 높아진다. 전국 중위 연간 소득인 3만 1,113달러 미만인 가구 중 절반이 넘는 52.6%가 현재 세입자 신분이다. 소득도 낮은데 임대료는 크게 올라 재정적으로 큰 어려움을 겪는 가구다.
중산층과 저소득층 세입자가 겪는 고통은 당분간 가시지 않을 전망이다. 가파른 상승세인 임대료가 내년까지 이어질 것으로 전망되기 때문이다. 댈러스 연방준비은행은 임대료가 앞으로 더 큰 폭으로 오를 것이란 전망을 내놓았다.
은행은 임대료가 내년 5월 8.3%까지 오른 뒤 상승세를 멈추겠지만 내년에도 여전히 팬데믹 이전보다 높은 수준을 유지할 것으로 예측했다. 뱅크오브아메리카 연구소는 “가계 은행 예금율이 높고 임금 수준도 높은 편이지만 고 임대료가 소비자의 구매력에 당분간 상당한 영향을 미칠 것”이라고 분석했다.
7월 ‘소비자 물가지수’(CPI)가 월별 상승세를 멈췄지만 이는 개솔린 가격 하락에 의한 것으로 가구 필수 지출 항목인 임대료와 식료품 가격은 급등세다. 특히 중산층 세입자가 내는 임대료가 큰 폭의 오름세를 나타냈다.
연 가구 소득 5만 1,000달러~10만 달러인 중산층 세입자의 임대료는 지난 7월 전년 동월 대비 8.3%나 치솟았다. 연소득 5만 달러 미만인 저소득층 세입자의 임대료 역시 전년대비 7.4%의 높은 상승률을 기록했다. 연소득 25만 1,000달러 이상인 고소득층 세입자의 임대료 상승률은 5.9%로 조사됐다.
임대료 상승세가 장기간 이어지는 데는 여러 이유가 있다. 고금리와 높은 주택 가격으로 주택 구매 능력을 상실한 구입자들이 주택 임대 시장으로 대거 유입되면서 임대 수요가 폭등한 것이 가장 큰 원인이다. 주택 구입 여건이 개선되려면 상당한 시간이 필요할 것으로 보여 당분간 임대료 하락을 기대하기 힘들 것이란 전망이다.
대형 회계 법인 RSM의 조 브루수엘라스 수석 이코노미스트는 “주택 가격 상승 요인이 여전히 남아 있어 정점을 찍으려면 최소 수개월이 더 걸릴 것”이라며 “9월 중 기준 금리가 또 한 차례 큰 폭으로 인상될 가능성이 높아 주택 구입 여건 악화로 인한 임대 수요 증가 현상이 계속될 것”이라고 전망했다.
◇ 건물주 요구 임대료 상승세 주춤
부동산 업체 레드핀의 조사에서는 7월 건물주 요구 임대료가 사상 최고치를 경신했지만 상승폭은 주춤해진 것으로 나타났다. 7월 전국 중위 임대료는 2,032달러로 사상 최고치를 기록했다. 그러나 전년 동월 대비 상승률은 14%로 지난해 11월 이후 가장 낮았다. 레드핀이 집계한 연간 대비 임대료 상승률은 5월(16%), 6월(15%)로 3개월 연속 하락세를 나타냈다.
대럴 페어웨더 레드핀 수석 이코노미스트는 “건물주 요구 임대료 상승세 둔화 현상은 고물가에 의한 세입자의 실질 소득 감소가 반영된 것”이라며 “하지만 임대료가 여전히 인플레이션보다 빠른 속도로 오르고 있어 세입자 가계부에 큰 부담이 되고 있다”라고 설명했다.
레드핀 조사 대상 전국 50대 도시 중 3곳만 제외하고 나머지 도시의 건물주 요구 임대료가 모두 큰 폭의 상승세를 기록했다. 7월 중 임대료가 전국에서 가장 큰 폭으로 오른 도시는 신시내티로 연간 31%의 높은 상승률을 기록했다. 이어 내슈빌(26%), 피츠버그(24%), 뉴욕(23%), 뉴워크(23%) 등의 도시에서도 임대료가 가파르게 오른 것으로 조사됐다.
가주 주요 도시의 건물주 요구 임대료 상승폭은 비교적 낮은 편이지만 임대료 금액은 전국 최고 수준을 보였다. 7월 중 건물주 요구 임대료가 하락한 도시는 밀워키(-10%), 미니애폴리스(-8%), 볼티모어(-0.3%) 등 3곳에 불과했다.
주택 거래가 크게 감소했지만 전국 대부분 지역의 주택 가격은 여전히 가파른 상승세다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)는 2분기 전국 185개 지역 중 80%에 해당하는 148곳의 주택 가격이 작년대비 두 자릿수 비율로 상승했다고 발표했다. 2분기 전국 주택 중위 가격은 사상 처음으로 40만 달러를 초과한 41만 3,500달러를 기록했다.
다만 상승폭은 작년 2분기 대비 14.2%로 1분기 상승폭인 15.4%보다 조금 낮아졌다. 로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “주택 가격인 임금 보다 빠른 속도로 오르고 있는데 중저소득층 근로자의 주택 구매력에 큰 영향을 미치고 있다”라며 “그러나 최근 주택 거래 감소로 향후 주택 가격 둔화가 불가피할 것”이라고 전망했다. <준 최 객원기자>
