점점 불리해지는 투자 환경, 매물 없고 가격은 고점

요즘 부동산 시장이 그야말로‘핫’하다. 매물이 턱없이 부족한데도 바이어들의 열기가 뜨겁기만 하다. 주택 수요의 대부분은 거주 목적의 젊은 층 실수요자들이지만 임대 목적의 투자자도 만만치 않다. 10여 년째 주택 임대료가 오르고 있고 임대 수요 급증하면서 최근 몇 년간 임대 수익을 노린 투자자들의 주택 구입 비중이 매우 높다. 

하지만 지난해 주택 가격이 크게 오르고 매물이 급감하면서 투자용 주택 구입 시 주의할 점들이 많아졌다. 온라인 금융 정보 업체‘고우뱅킹레이츠닷컴’이 투자용 주택 구입을 앞두고 반드시 짚어야 할 사항들을 정리했다.

 

◇ 매물 없을 땐 투자 시기 늦춰야

꽉 막힌 주택 매물 공급이 여전히 풀릴 기미를 보이지 않고 있다. 주택 시장에 나온 매물은 지난 1년 사이 무려 48%나 감소했다. 매물이 감소하면 주택 가격이 오를 뿐만 아니라 원하는 매물을 찾기가 어렵다. 무리한 구입에 나서다 보면 당초 목표와 맞지 않는 매물을 높은 가격에 구입하기 쉽다. 

이처럼 적합한 매물을 찾지 못하면 당초 기대했던 투자 목표와도 멀어진다. 조급한 마음에 투자에 나서면 실패 가능성이 크기 때문에 매물 공급 사정이 원활해질 때까지 잠시 주택 시장 상황을 지켜보는 것도 좋다.

 

◇ 현재 집값 ‘고점’, 고수익 기대 어려워

지난해 3월부터 6월 사이 주택 가격이 일시적으로 급락했다. 코로나19로 인한 경제 봉쇄령으로 전국적으로 주택 거래 활동이 중단되다시피한 시기다. 이 기간 중 운 좋게 주택 구입에 성공한 투자자나 봉쇄령 해제 직후 주택을 구입한 투자자들은 불과 1년 사이 짭짤한 시세 차익을 누렸다. 

주택 가격이 봉쇄령 해제와 동시에 급등하면서 지난 1년간 무려 약 14%나 올랐기 때문이다. 모든 투자가 그렇듯 부동산 투자 역시 저점에서 구입하는 것이 정석이다. 현재 주택 가격이 사상 최고 수준으로 올라 일부에서는 ‘거품’에 대한 우려도 제기 중이다. 

 

◇ 인플레이션 우려 확대

코로나로 잘나가던 경제가 일시에 멈췄다. 경제 회복의 불씨가 꺼지는 것을 막기 위해 트럼프 전 대통령 시기부터 막대한 규모의 경기 부양책이 실시됐다. 바이든 대통령은 최근 역대 최대 규모인 약 1조 9,000억 달러 경기 부양책에 서명해 곧 막대한 자금이 시중에 풀릴 전망이다. 

경제를 살리기 위해 반드시 필요한 정책이지만 인플레이션 발생에 대한 부담도 적지 않다. 인플레이션 진행 속도가 완만하다면 주택 시장에 회복에 긍정적으로 작용한다. 반면 코로나19 상황의 빠른 개선으로 인플레이션이 빠르게 확대될 경우 수요 감소 등 주택 시장에 부정적인 요인이 된다.  

 

◇ 장기 투자로 접근해야

주식 투자와 부동산 투자는 일반인들이 접근하기 가장 수월한 투자 수단이지만 차이점이 많다. 가장 큰 차이점은 현금화가 얼마나 수월한 가이다. 대표적인 유동 자산인 주식은 온라인 매매 시스템을 통해 장소와 시간에 구애받지 않고 매매가 가능하다. 

반면 주택과 같은 부동산 자산을 처분하려면 요즘 같은 시기에도 적어도 한 달이 걸린다. 만약 보유 주택을 빨리 처분해 현금을 마련해야 하는 경우라면 가격을 내리는 수밖에 없는데 투자 손실을 감수해야 한다. 따라서 단기 투자 목적의 투자자가 부동산 투자자를 신중히 고려해야 하는 이유다. 

 

◇ 구입 시 여러 추가 비용 발생

단순히 주택 구입 가격만 생각하고 투자에 나섰다가는 손실이 발생하기 쉽다. 주택을 구입할 때 구입 대금 외에도 여러 가지 비용이 많기 때문에 각종 비용을 고려해 충분한 구입 자금을 먼저 준비하고 투자에 나서야 한다. 

주택 구입 시 들어가는 비용은 구입 대금 외에도 타이틀 보험료, 홈 인스펙션 비용, 재산세, 융자 수수료 등이 있다. 이 같은 추가 비용을 모두 고려해 투자 계획을 세워야 차질 없이 투자 목표를 달성할 수 있다. 

 

◇ 지역별 특수 요인 고려

지난해 전국적으로 집값이 크게 올랐다. 거의 대부분 지역에서 주택 가격 상승세가 나타나면서 주택 구입자와 보유자들의 부동산 자산 가치가 상승하는 효과가 나타났다. 그렇다고 ‘집을 사 놓기만 하면 가격이 오르겠지’라는 생각은 금물이다. 부동산 시세는 지역적인 요인에 의해 크게 좌우되기 때문에 투자 지역 주택 시장 상황을 분석하는 것이 중요하다. 

지난해의 경우 코로나 팬데믹으로 인해 도심 외곽 지역과 일부 농촌 지역으로까지 주택 수요가 몰렸다. 반면 인구가 밀집한 대도시에서는 인구 탈출 현상이 나타나 주택 가격이 주춤하는 현상이 나타났다. 각 지역의 부동산 관련 정책, 기후, 학군, 범죄율 등 주택 가격에 영향을 미칠만한 요인을 먼저 고려하는 것이 중요하다. 

 

◇ 주택 가격 산출 과정 이해해야

주식 가격은 실시간으로 변동한다. 주식 시장 운영되는 시간 동안 매매자들이 실시간으로 호가와 매매가를 내놓으며 주가가 움직이기 때문이다. 주식 투자자들은 빠르게 변동하지만 투명하게 제시되는 주가를 바탕으로 투자를 결정하게 된다. 하지만 주택 가격이 결정되는 방식을 다르다. 매매가 실시간으로 이뤄지지도 않고 공식 시세를 결정하는 절차도 없다. 

주택 가격은 최근 매매된 주택 가격을 바탕으로 결정되는 경우가 대부분이다. 인근 지역에서 가장 최근에 팔린 주택 중 비슷한 조건을 지닌 주택이 가격 결정 시 참고 대상이 된다. 

하지만 최근 매매된 주택이 없을 경우 정확한 가격 산출이 어렵다. 최근 매매된 주택을 참고해서 가격이 정해졌더라도 바이어와 셀러 간 합의에 의해 최종 가격이 결정된 다는 점도 참고하면 좋다.

<준 최 객원기자>