충분한 저축 없을 경우 노후생활 도움
수수료 비싸고, 에퀴티 소멸 등 염두에
주택 리버스 모기지(역모기지)를 이용해 은퇴 자금을 마련하는 은퇴자들이 많다. 리버스 모기지의 최대 장점은 매달 되갚아야 하는 일반 대출을 받을 필요가 없다는 점이다. 자신의 주택 에퀴티에서 매달 돈을 빼먹는 개념이다. 그러나 리버스 모기지는 인생 말년의 중대한 결정이기 때문에 매우 신중해야 한다. 리버스 모기지가 무엇이며 어떻게 운영되는지 정확하게 이해한 후 결정해야 한다. 다음은 리버스 모기지의 기본 개념을 정리한 것이다.
■리버스 모기지란 무엇인가
리버스 모기지는 ‘홈에퀴티 전환 모기지’(Home Equity Conversion Mortgage·HECM)라고도 부른다. 1988년부터 시작된, FHA 보증 프로그램이다. 따라서 철저한 규제와 가이드라인이 따른다.
리버스 모기지 중에는 사설 융자회사에서 개별적으로 보증해주는 상품도 있다. 연방정부 보증 프로그램은 아니어서 HECM과 동일한 규제와 자격 기준을 적용하지는 않지만 대부분의 판매 회사가 자발적으로 규정과 자격 기준을 따른다.
리버스 모기지는 전통 모기지와 정확히 반대라고 생각하면 된다. 전통 모기지는 주택 소유주가 집을 사기 위해 모기지를 대출받아 장기간 갚아 나가는 주택 융자 프로그램이다. 하지만 리버스 모기지는 거꾸로 대출 회사가 주택 소유주에게 장기간에 걸쳐 돈을 주는 프로그램이다.
모기지를 빌려 주택을 구입한 주택 소유주들은 매달 모기지를 갚아 나가고 또 주택 가격이 오르면서 주택의 에퀴티는 시간이 갈수록 쌓여 간다. 주택 소유주들은 이렇게 모은 에퀴티를 노년에 다시 찾아 쓰는 것이 리버스 모기지다.
하지만 라인오브 크레딧이나 에퀴티 론 처럼 대출을 받지 않는다. 대신 정기적으로 융자회사로부터 매달 페이먼트로 받는다. 이 돈은 소유주가 죽으면 대출 회사에서 주택을 팔아 회수해 간다.
■리버스 모기지는 누가 받나
모든 사람들이 리버스 모기지를 받을 수 있는 것은 아니다. 리버스 모기지를 받기 위해서는 다음의 4가지 조건을 충족시켜야 한다.
▲최소 62세 이상이어야 한다. ▲HUD(연방주택도시개발부)의 주택 정의에 맞아야 한다. 다시 말해 4유닛을 초과한 조합식 주택(co-op)이나 건물은 해당되지 않으며 1976년 이전에 지어진 모빌홈(매뉴팩처드 홈)도 제외된다. ▲거주 주택의 에퀴티가 리버스 모기지를 받을 정도로 충분히 쌓여 있어야 한다. ▲리버스 모기지 대출 회사가 1차 주택 담보권자여야 한다. 모기지 페이먼트가 남아 있다면 리버스 모기지로 남은 모기지를 모두 갚아야 한다.
■운영 방식
리버스 모기지는 돈의 지불 방식에 따라 다르게 적용된다. HECM 리버스 모기지를 받을 때 사용되는 6가지 월 페이먼트 지불 플랜을 설명해 보자.
▲테누어(Tenure): 리버스 모기지를 받는 사람중 최소 한명이 해당 주택에 계속 거주하고 있다면 매달 동일한 페이먼트가 계속 지불된다.
▲기한(term): 일정 개월수동안만 동일한 페이먼트가 지불된다.
▲라인오브 크레딧(Line of credit): 주택 에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)과 비슷한 방식이다. 이 옵션을 선택하면 신청자들이 필요할 때 리버스 모기지를 사용할 수 있다.
▲변형 테뉴어(Modified tenure): 테뉴어 방식과 라이오브 크레딧 방식의 혼합형이다.
▲변형 텀(Modified term): 텀과 라이오브 크레딧 혼합형이다.
▲단일 일시불 지출(Single disbursement lump sum): 신청자에게 한번에 돈을 지불해 주는 옵션이다. 일시불 지불금은 보통 고정 이자율이 적용된다.
■대출금
리버스 모기지 대출금은 연령에 따라, 현재 마켓 이자율, 주택 감정가격등에 의해 달라진다.
FHA가 보증하는 리버스 모기지는 주택가치에 관계 없이 2018년 기준으로 67만9,650달러까지다. 하지만 독립 리버스모기지 대출회사들 중에는 이보다 대출 한계를 더 높여 주는 곳도 있다.
대출이 시작되기 전 신청자들은 일정 교육을 받아야 한다. 리버스 모기지가 어떤 것인지, 어떻게 지불되고 어떻게 적용되는지, 또는 세금문제 등등 기타 정보를 제공하는 의무 교육이다.
일단 대출 회사가 신청자에게 돈을 지불하기 시작하면 융자에 대한 이자와 보험료가 쌓여 갈 것이다. 이들 비용 모두 신청자 부담이다. 그렇다고 당장 리버스 모기지 대출회사에 이런 비용을 낼 필요는 없다. 융자금이나 기타 경비는 대출을 받은 사람이 집을 팔거나 사망할 때 되갚으면 된다.
■세금 문제
일반적으로 IRS는 리버스 모기지에서 지불되는 돈을 과세 대상으로 보지 않는다. 지불금은 과세 대상이 아니라는 말이다. 전통 모기지는 다르다.
대출을 받은 사람은 매년 리버스 모기지의 이자 공제 혜택을 받을 수 없다. 대신 실제 이자를 지불할 경우만 세금 공제를 받는다. 그러나 모기지 보험료는 대출자가 항목별 공제를 신청할 때는 공제 대상이 된다.
리버스 모기지 지불금은 과세 수입이 아니기 때문에 소셜시큐리티 연금 또는 메디케어 베니핏에 영향을 미치지 않는다. 하지만 지불금은 유동 자산으로 간주되므로 메디케이드와 SSI 신청 자격에 문제가 생길 수 있다.
■ 비용에 유의
리버스 모기지는 비싸다.
전국 리버스모기지대출업협회에 따르면 2018년 기준으로 10만 달러 리버스 모기지 대출의 평균 수수료와 기타 클로징 비용은 1만1,000달러 이상으로 예상된다.
리버스 모기지를 신청할지를 결정하기 전에 다른 대출의 경비와 비교해 보는 것도 좋다. 예를 들어 주택 에퀴티 라인오브크레딧(HELOC)은 변동 이자율로 4% 미만의 이자율을 받을 수 있고 클로징 비용도 없다. 하지만 매달 대출금을 갚아 나가야 한다. 리버스 모기지와 비교해 장단점을 파악하는 것이 중요하다.
■결론
은퇴후 지출 경비를 조달할 만한 충분한 수입이 없지만 현재의 생활을 그대로 유지하고 싶은 은퇴자들에게 리버스 모기지가 큰 도움이 되는 것 만은 사실이다. 반면 주택의 에퀴티를 장기간 써버리게 되고 또 신청 비용도 크다는 점도 결점이 될 수 있다.
■밸런스는 어떻게 늘어나나
갚아야 할 돈(밸런스)이 어떻게 늘어나는지를 알아야 한다.
리버스 모기지를 고정 이자율로 일시불로 받는다고 가정해 성명해 보자.
62세이고 모기지 보험을 포함해 5% 이자율로 10만 달러 리버스 모기지를 받았다고 가정하자. 주택 가격은 현재 30만 달러이다. 이런 경우 밸런스는 어떻게 불어나게 되는지 표를 참고하면 이해가 쉬울 것이다.
장기간 밸런스는 빠른 속도로 불어나게 된다. 특히 해가 갈수록 불어나는 속도는 빨라지게 돼 있다. 그러나 리버스 모기지의 ‘비상환 청구권’ 때문에 현 주택 가치 이상의 돈을 내지는 않는다. 30년후 주택 가치가 40만 달러로 올랐다면 대출 회사가 받을 수 있는 돈은 40만 달러까지만 이다. 그 이상의 돈을 지불해다고 해도 대출회사는 더 받을 수 없다.
<김정섭 기자>
주택을 소유하고 있지만 은퇴후 충분한 수입이 없는 은퇴자들에게 리버스 모기지는 좋은 은퇴 수입원이 될 수 있다. 하지만 장단점을 잘 따져 결정해야 한다.
