장기간 역사적으로 볼 때 모기지 금리가 낮은 수준을 이어가면서 많은 주택 오너들이 추가로 주택 구입을 생각하는 경우가 많다. 실제 전국부동산협회(NAR)에 따르면 휴가용과 투자용으로 지난해 전국적으로 거래된 주택 규모는 200만채를 넘었다. 세컨드 홈 구입은 재정적인 차원에서 심각하게 고려할 부분이 많은데 휴가용이든 투자용이든 어떤 목적으로든 세컨드 홈을 사려고 준비 중이라면 다음의 9가지 질문을 스스로에게 던져보고 재정 전문가와 상의하는 것이 좋다.
2개의 모기지 납부 가능하고 목적 분명히 하고
부동산 투자 하기전 재정 전문가와 상담이 도움
■목적이 뭔가?
세컨드 홈을 사려는 목적이 정말로 세컨드 홈인지, 아니면 임대 목적의 투자용 목적인지 명확히 하는 것이 중요하다. 이 목적에 따라 최종으로 들어가는 비용이 얼마가 될지 결정되기 때문이다. 만약 진정한 세컨드 홈으로 주변에 주택을 산다고 한다면 이후 상황은 이렇게 전개된다. 은퇴 한 뒤에 향후 수십 년간 거주할 목적이란 점이 가정이다.
주변 지역을 잘 알고 어느 곳에 정착하게 될 것인지 바이어가 잘 알기 때문에 구입 또는 이사 들어가기 전 사전에 모든 준비를 해둘 수 있다. 또 모기지도 직접 주택을 사용하기 전까지 임대를 내주고 받는 렌트비로 충당할 수 있다.
반면 만약 투자용이라면 재정 전문가와 함께 다른 투자와 어떤 점이 다른 것인지 미리 학습하고 준비해야 한다. 부동산 가치에 대한 감정 평가는 현재 장기적인 관점에서 볼 때 상당히 낮은 편에 속한다. 따라서 지난 10여 년간 해당 지역의 부동산 가격 상승세는 높지 않은 축에 속했고 중간값의 주택을 기준으로 따져봐야 한다.
이런 접근이 미래의 가격이 얼마나 오를지를 알려주지는 못하지만 과거에 어떤 식으로 시세가 움직였는지에 대한 정보는 줄 수 있다.
■2개의 모기지 납부가 가능한가?
덜컥 집을 사기 전에 재정 계획을 수립해서 본인의 현재 캐시 플로우가 어떤지, 수입과 지출 내역은 어떤지를 점검해야 한다. 간혹 집을 보유하는데 드는 비용을 과소평가하는 경우가 많은데 세컨드 홈을 위한 당장 다운페이가 필요할 것이고 2개의 모기지를 페이하느라 재정에 미칠 영향도 커질 것이다.
만약 투자용이라면 세금 전문가와 함께 작업해서 단기 수입에 대한 세금과 주거주지가 아닌 부동산의 판매에 따른 영향 등에 대해 미리 알아보는 것이 필요하다. 여기에 살던 세입자가 이사를 나가면 직접 주택 2채를 감당할 수 있을지도 자문해봐야 한다.
비상금으로 누구나 6개월치 생활비는 갖고 있어야 하지만 이것이 곧 주택을 2채 보유하고 있는 오너가 6개월치 모기지를 낼 수 있다는 것을 의미하지는 않는다.
■보수와 수리는 어떻게?
매입 가격 이외에 염두에 둬야 할 지출 부분들이 있다. 특히 임대용 주택은 상당히 많은 보수와 수리를 필요로 한다. 주택은 보유하고 있는데 본인이 직접 살고 있지 않다면 작은 문제가 발생해도 크게 발전하기 전까지 알기 어렵기 때문에 일단 수리를 하려면 대형 공사가 되는 경우가 비일비재하다.
주택 유지를 위한 보수와 수리비로 미리 마련해 둬야 할 금액은 주택의 가격과 오래된 정도, 세입자의 성향 등에 따라 달라진다. 기본적으로 집안에서 사용되는 가전 교체 비용이 필요하고 상황에 따라서는 더 많은 비용도 감안해야 한다.
집값의 2%에 해당되는 수리와 보수비를 매년 비축해 두는 것이 현명하다. 또 한참 잠자고 있는 새벽 1시에 세입자로부터 물이 샌다는 전화를 받기 싫다면 매니저를 고용하는 것도 고려할 수 있다.
보험도 당연히 점검해야 하는데 다만 주거주지에 적용되는 보험료보다 세컨드 홈의 보험료가 더 비싸다는 점은 감안을 해야 한다.
■자금 마련은 어떻게?
요즘의 낮은 금리 덕분에 모기지 받기는 과거와 비교해서 조금 수월해졌다. 그러나 세컨드 홈에 대한 모기지 렌더들의 태도는 다소 완고하고 보수적이다. 이에 따라 더 높은 크레딧 점수를 요구하고, 과연 2개의 모기지를 잘 갚아나갈 수 있을지도 꼼꼼하게 검증한다.
만약 당장 세컨드 홈을 살 것이 아니라면 저축해 둔 다운페이용 자금은 잠시 보관하고 재정 전문가와 상의해서 저축해 둔 자금으로 부동산에 투자를 하는 것이 옳은지 체크해야 한다. 그런데 만약 당장 살 것이라면 모아둔 현금을 사용하거나, 가능하다면 다른 현금성 자산을 사용해야지 은퇴 후 자금은 손대지 않는 것이 좋다.
■충동구매는 참을 수 있나?
세컨드 홈 구매에 대한 구체적인 계획이나 비전도 없이 그냥 훌쩍 떠난 휴가지에서 선뜻 구매를 하고 집에 돌아올 때 새로 산 집 열쇠를 가져와서는 곤란하다. 충동적으로 구매한 주택은 두고두고 본인이 바라는 것과 맞지 않아서 마음고생을 시키고 집값을 내기도 곤란하게 만들기 일쑤다.
■해당 지역은 알고 있나?
수년 동안 휴가를 떠나서 잘 알고 있다고 생각하는 지역이라도 일단 세컨드 홈을 사겠다고 한다면 로컬에 직접 사는 입장이 돼서 주변을 살피고 느껴 봐야 한다. 비성수기에 해당 지역을 가봐야 하고 많은 지역민들과의 인터뷰를 통해 정보를 얻어야 한다.
■에이전트는 누구를 고용하나?
당연히 로컬 에이전트다. 특히 투자용으로 휴양지에서 구입을 한다면 당연히 그래야 한다. 부동산 시장은 철저한 로컬 시장으로 특히 주의해야 한다. 로컬 에이전트가 많은 도움을 줄 것이다.
■비용과 노력 절감은 어떻게?
만약 혼자서 단독으로 산다면 누릴 수 있는 이득도 크지만 들여야 하는 비용과 시간도 만만치 않다. 그러나 만약 지인이나 친척, 친구 등과 공동으로 투자한다면 비용은 물론, 갖가지 노력도 나눌 수 있어 부담을 줄일 수 있다.
■세금 혜택도 있나?
1년에 15일 미만으로 주택을 임대해 준다면 임대 수입에 대한 세금은 내지 않아도 된다. 다만 이때는 렌트에 소요되는 각종 비용의 공제가 불가능하다. 만약 15일 이상으로 임대를 한다면 세금보고를 해야 하지만 유지 및 보수와 청소 등에 사용된 비용은 공제 받을 수 있다. <구성훈 기자>
