‘거주’아닌‘투자용’주택·아파트는 모기지·재산세 상한없이 모두 공제

연방 의회 통과로 시행에 들어간 세제 개편안으로 주택·부동산 소유주들이 혼란을 겪고 있다. 개정 세법에서 이자를 공제 받을 수 있는 모기지 융자금 상한선은 75만달러로, 재산세와 지방세를 합친 공제 상한선은 1만달러로 각각 낮춰졌지만 구체적으로 어떤 주택들이 해당되고 어떻게 언제 적용을 받는지에 대해 잘 모르는 경우가 많다. CNN 머니 등 주류 매체와 한인 공인회계사(CPA)의 도움을 받아 한인들이 가장 궁금해 하는 부분들을 일문일답으로 정리했다.    

 

-집을 두 채 소유하고 있는데 한 곳은 살고 있고 다른 한 집은 렌트를 주고 있다. 두 곳의 모기지 융자금을 합치면 100만달러가 넘는데 이번 개정세법에서 어떤 영향을 받나?

▲개정 세법 상 거주용 주택과 투자용(렌트) 주택은 다르게 취급된다. 따라서 이번 개정 세법에서 이전 100만달러에서 감소된 75만달러 융자금까지의 모기지 이자 공제 규정은 거주용 주택(principal residence)에만 적용된다. 따라서 투자 용도로 렌트하는 주택이나 아파트의 경우에는 모기지 금액에 상관없이 전체 이자를 공제받을 수 있다.

 

-개정 세법에서 재산세와 주정부 세금(지방세)을 합친 금액이 1만달러까지만 공제가 가능하다고 했는데 집을 몇 채 가지고 있는 경우에도 같은 법이 적용되는가?

▲자신이 거주하는 집(principal residence)에 대한 재산세만 1만달러 공제 한도액 규정의 적용을 받는다. 투자용(렌트) 주택이나 아파트의 경우는 재산세 전체에 대해 여전히 공제를 받을 수 있다.

 

-집과 아파트 한 채를 소유하고 있다. 집에는 모기지가 100만달러 있고 아파트는 오랫동안 소유하고 있어서 융자가 거의 없다. 이자 공제를 받을 수 있는 모기지 한도가 75만달러로 낮춰진 상황에서 아파트에서 25만달러를 융자받아 주택 모기지 25만달러를 갚는다면?

▲좋은 방법이다. 그리되면 집의 모기지가 100만달러에서 75만달러로 낮춰져 75만달러까지 이자 전부를 공제받을 수 있고 아파트에 대한 25만달러 모기지 역시 이자 부분을 공제 받을 수 있다.

 

-상속세면제 대상금액이 549만달러에서 1,120만달러로 두 배 넘게 인상됐다. 1031 익스체인지로 재산을 증식해 왔는데 어떤 영향이 있는가?

▲1031 익스체인스 투자자에게는 상속세 면제 대상금액 증가가 아주 유리하게 작용된다. 차비호 공인회계사는 “부동산을 상속으로 넘길 경우에는 연기해준 세금이 면제가 될 가능성이 높다. 이유는 상속 시 구입가격이 아니고 부동산 시가 기준(step-up tax basis)으로 상속되기 때문”이라며 “상속세 면제액이 상승하며 양도소득세와 상속세를 다 면제 받을 수 있는 기회다. 이런 측면에서 1031 익스체인지로 부동산 재산을 증식하는 투자자에게는 유리한 개정 세법”이라고 설명했다. 

 

-집을 오래 소유했고 동네가 좋아서 팔면 차익이 100만달러가 넘는다. 배우자가 사별, 현재 독신으로 집을 팔면 25만달러까지만 양도소득세 혜택을 받는다고 알고 있다. 절세할 수 있는 방법이 있는가?

▲절세 방법이 있다. 만약 그 집의 형태를 거주용에서 렌트용으로 바꾸고 나서 팔면 1031 Exchange(주택 매매교환)를 통해 세금을 연기 받고 나아가 상속으로 물려주면 모든 세금이 말소가 될 가능성이 높다. 그러나 거주용에서 렌트로 바꾸는 과정이 확실해야 함으로 꼭 공인회계사와 상의를 해야 한다.

 

-집을 팔고 생긴 이익 중 부부는 50만달러, 개인은 25만달러까지 제공하는 양도소득세 혜택과 관련, 주택소유 기간이 5년 소유, 2년 거주에서 8년 소유, 5년 거주로 바뀐다고 들었다. 사실인가?

▲아니다. 8년 소유 5년 거주로 바뀌는 내용으로 연방 의회에 상정이 되었지만 통과되지 않았다. 따라서 예전과 같이 5년 소유 2년 거주 규정이 계속 적용된다. 이 규정은 주택을 수리해 사고파는 플리퍼들이 절세를 위해 많이 이용하고 있지만 일반인들도 이용할 수 있다.      <조환동 기자>