모기지 페이는 그로스 인컴의 36% 미만이 적당

크레딧 약하면 FHA론 고려 바람직

2017년 모기지 시장을 좌우할 최대 변수는 두 가지다. 주택 거래는 꾸준히 증가할 것이고, 도널드 트럼프 대통령이 취임한다는 점이다. 그렇다면 모기지 금리는? 

2016년 지난해 내내 낮은 수준을 유지했던 것이 2017년 올해도 계속 낮을지, 아니면 오를지 모를 일이다. 다만 지금보다 더 낮아지기는 힘들 것이란 전망이 우세하다. 새해에 새로 모기지를 받아 집을 살 계획이든, 아니면 리파이낸싱을 할 요량이든 도움이 될 만한 7가지 비밀을 공개한다.

■다운페이, 적거나 없거나

모기지 업계 통념은 20% 다운페이지만 일부 대출 프로그램의 자격이 되면 다운페이를 아예 하지 않거나 3% 또는 3.5%만 내도 충분하다.

연방 보훈처의 모기지는 제로 다운으로 베테랑, 현역 군인 및 일부 내셔널 가드 등이 대상이다. 연방 농무부가 제공하는 모기지도 다운페이가 없는데 해당되는 지역은 주로 도심 외곽이다. 네이비 패더럴 크레딧 유니언도 제로 다운 모기지를 취급한다.

연방 주택국(FHA)이 보증하는 모기지는 3.5% 다운페이면 충분하고 기타 모기지 회사들을 잘 찾아보면 3% 수준의 다운페이로 모기지를 받을 수 있는 곳도 있다.

■크레딧이 약하면 FHA를 활용하라

FHA 모기지는 저신용자에게 제격이다. 실제로 2016년 한해 동안 FHA가 보증하는 모기지를 받은 이들의 크레딧 스코어 평균은 686점으로 일반적인 모기지 대출자들의 평균 크레딧 스코어인 753점보다 낮았다.

3.5% 다운페이가 가능한 FHA 모기지를 받기 위한 크레딧 스코어 마지노선은 580점 이상이면 된다. 만약 이보다 낮아 500~579점 사이면 다운페이를 10%는 해야 한다.

■비상금이 있어야 한다

은행은 대출자가 전 재산을 탈탈 털어 다운페이를 하고 클로징 비용을 대길 원하지는 않는다. 현금 또는 즉각 처분할 수 있는 형태의 자산으로 비상금이 있길 바라며 돌발 상황이 발생했을 때 페이먼트를 떼먹지 않길 바란다.

은행은 대출을 승인하기 전 대출자에게 필요한 비상금의 규모를 산정하는데 이때 숨은 변수는 모기지 보험이다. 대출 및 대출자의 요건에 따라 변동하는 모기지 보험의 유탄을 피하려면 넉넉한 비상금을 미리 챙겨두는 것이 필수다. 집을 산다고 들떠 비상금까지 총동원하는 것은 초보들이 하는 최대 실수 중 하나다.

■15년 모기지로 갈아타기

모기지 금리가 상승할 분위기에서 리파이낸싱하는 대출자도 늘어날 전망이다. 리파이낸싱을 하는 이유로는 ▲이혼 ▲크레딧 스코어 향상 ▲모기지 보험 제거 ▲홈 에퀴티 플러스 전환 ▲일부 홈 에퀴티의 캐쉬 아웃 ▲15년 모기지로 갈아타기 등이다.

이중 15년 모기지로 갈아타기는 2가지 방향에서 돈을 아껴준다. 우선 30년 모기지보다 금리가 낮다. 또 이자를 내는 기간이 짧아서 더 유리하다. 통상 15년 모기지는 30년 모기지에 비해 월 페이먼트 부담이 큰 것이 사실이지만 전체 기간을 통틀어 보면 부담하는 이자가 더 저렴하다.

■갚을 수 있는 만큼만 빌려라

집을 산다는 기분에 들떠 간혹 본인이 감당할 수 있는 월 페이먼트의 최대치를 대출받는 경우가 있다. 물론 임금이 지속적으로 오르면 문제될 것이 없겠지만 항상 그런 것만은 아니다.

만일에 대비해 가장 스마트하고 보수적인 선택은 월 페이먼트가 세전 기준 월 수입의 36%를 넘지 않는 것이다. 예를 들어 월수입이 5,000달러라면 집 페이먼트는 물론, 자동차 할부금, 학자금 대출, 크레딧 카드, 양육비 등을 모두 합해 수입의 36%인 1,800달러를 넘기지 말라는 것이다.

만약 크레딧 스코어가 좋고, 저축액도 충분하다면 은행은 더 비싼 모기지를 해 줄 수 있다고 제안할 것이다. 반면 각종 대출 상환 부담이 36%를 넘는다면 추가로 저축하거나 즐기면서 생활할 수 있는 가능성은 그만큼 줄어들게 된다.

■클로징 비용이 없는 모기지도 있다

통상적으로 모기지는 수천달러에 달하는 수수료와 클로징 비용이 들지만 이건 본인이 직접 이런 비용들을 부담하고 대신 낮은 금리의 혜택을 보겠다는 조건을 대동하는 것이다. 그러나 만약 조금 더 높은 이자율을 감당할 수 있다면 각종 수수료나 클로징 비용을 은행 등에 미룰 수 있다.

이해하기 쉽게 설명하면 클로징 비용을 본인이 직접 지출하면 3.75%의 모기지를 받을 수 있고, 렌더에게 미루면 금리는 4.125%가 되는 식이다. 만약 5년 이내에 집을 팔 계획이라면 클로징 비용이 없는 모기지도 고려해 봄직 하다. 반면 6~7년 이상 거주한다면 클로징 비용을 한 번에 해결하고 장기간 낮은 금리 혜택을 보는 편이 유리하다.

■언더라이팅 중에는 인내심을 가져라

모기지를 신청한 뒤 완료될 때까지 언더라이팅 중 일 때는 본인의 재정상태가 지루할 정도로 변동이 없는 것이 좋다. 이론적으로는 쉬운 말이지만 현실적으로는 간단치만은 않다. 크레딧 카드 빚을 너무 많이 져도 안 되고 새로운 카드를 만들기도 권하지 않는다.

통상 모기지 신청이 들어오면 은행은 신청자의 크레딧 리포트와 스코어를 점검하고 언더라이팅을 거쳐 클로징을 하기 전에 다시 한 번 검토한다. 이때 처음과는 확연히 다른 무언가가 발견되면 시일이 늦춰질 수 있다.

카드로 많은 돈이 드는 가구를 사거나, 냉장고를 바꾸거나, 자동차를 사기 위해 론을 받는 등이 대표적이다. 운이 나쁘면 대출 신청을 새로 해야 할 수도 있으니 클로징 이전에는 조심하는 것이 좋다. 

<구성훈 기자>

올해 주택을 구입한다면 월 페이먼트가 그로스 인컴의 36%를 넘지 않는 것이 바람직하다.