주택 임대를 오래 한 경우 또는 주택 구입에 필요한 다운페이먼트를 어느 정도 모은 경우 내 집 마련에 대한 기대가 시작된다. 생애 첫 내 집 마련을 결심하는 순간은 기대와 걱정이 교차하는 시점이다. 하지만 본격적으로 주택 매물을 알아보기 전에 스스로에게 던져야 할 중요한 질문들이 있다. 일부 질문은 상식적인 것처럼 들릴 수 있지만 흔히 간과되거나 깊이 고민하지 않는 질문들이다. 이들 질문에 대한 자신의 솔직한 생각을 알아야 인생 최대 재정 결정인 주택 구입에 따른 후회를 피할 수 있다. 내 집 마련을 계획하고 있다면 다음 여섯 가지 질문부터 해보도록 하자.
이직에 따른 이사 가능성
구입 비용 외 다른 비용들
임대보다 구입이 유리한가?
■ 이직에 따른 이사 가능성은 없나?
부모 세대가 내 집을 마련하던 시대와 지금의 고용 시장 환경은 많이 달라졌다. 따라서 주택 구입을 결정하기 전에 앞으로의 ‘직장 이동 가능성’에 대해 고민해봐야 한다. 예전에는 ‘평생직장’ 개념이 일반적이었기 때문에 주택 구입 결정은 장기간 정착할 수 있는 지역을 위주로 내리는 것이 일반적이었다. 하지만 요즘은 이직과 직장 이동이 흔한 시대로, 항상 이사를 염두에 두고 주택 구입을 결정해야 한다.
이직 후에도 지금 사는 지역에 계속 거주할 수 있을지 따져봐야 한다. 적어도 연봉이 유지되거나 오르고, 새 직장도 같은 지역에 있다면 큰 문제가 되지 않는다. 하지만 특정 산업 분야의 일자리가 한정된 지역이라면, 1~2년 내 다른 지역으로 이사해야 할 가능성도 고려해야 한다. 부동산 전문가들은 5년 이상 거주할 계획이 없다면 주택 구입 결정을 섣불리 내리지 않는 것이 좋다고 조언한다. 구입한 주택을 5년 이내에 처분할 경우, 세금과 수수료 등으로 인해 오히려 손해를 볼 가능성이 높기 때문이다.
■ 어떤 비용이 드는지 알고 있나?
주택 구입 시 가장 먼저 떠오르는 비용은 다운페이먼트 자금이다. 최근 모기지 대출 규제가 많이 완화되면서 20% 이하의 다운페이먼트로도 주택을 구입할 수 있지만, 다운페이먼트 외에도 여러 비용이 필요하는 것을 알고 있어야 한다.
모기지 대출을 받으려면 대출금의 약 1~2%에 해당하는 수수료가 붙는다. 홈 인스펙션 비용도 수 백달러 수준이며, 클로징 비용은 매매가의 최대 7%에 달하는 경우도 있다. 이뿐만 아니라 예상치 못한 비용까지 더하면 다운페이먼트를 모았다고 내 집 마련이 당장 이뤄지지 않는 다는 것을 알 수 있다.
예를 들어, 주택 거래가 끝나 열쇠를 넘겨받자 마자 에어컨이 고장 나거나 식기세척기가 멈추면 수리비는 ‘집주인’의 몫이 된다. 주택 보험, 재산세 등 주택 소유에 따른 각종 부대비용도 주택 구입 전에 반드시 고려해야 하는 필수 비용이다. 따라서 클로징 비용은 물론, 입주 직후 발생할 수 있는 각종 긴급 수리비용과 고정 비용을 감당할 수 있는 ‘비상자금’이 없다면 내 집 마련 시기를 조금 미루는 것이 바람직하다.
■ 장기 대출 상환 감당할 준비가 됐나?
내 집 마련의 가장 큰 장점은 ‘부동산 자산 축적’이다. 주택을 임대하면 집 주인에게 매달 렌트비 내야 하지만, 내 집을 장만하면 모기지 대출 상환을 통해 집값 일부를 갚으며 나중에 집을 팔 때 시세 차익까지 기대할 수 있다. 하지만 ‘자산 축적’은 하루아침에 이뤄지지 않고 오랜 기간이 지나야 기대할 수 있다.
대출 없이 현금으로 구매하지 않는 이상, 매달 대출 원금과 대출 이자를 갚아야 한다. 가장 일반적인 30년 고정 이자율 모기지 대출은 상환 기간이 길기 때문에 매달 내는 이자 부담은 적지만 원금 상환과 자산 축적이 그만큼 더디게 진행된다. 주택 구입을 심각하게 고민하고 있다면 ‘상환 스케줄’(Amortization Schedule)을 확인해 매달 납부 금액 중 원금 상환이 차지하는 비율이 어떻게 변동되는지 살펴보는 것이 좋다.
■ 장기적으로 주택 구입이 더 경제적인가?
이 질문에 대한 답은 주택 구입 지역에 따라 달라진다. 주택 구입이 경제적일 지 따져보려면 직접 계산해 보는 것이 도움이 된다. 우선 주택을 구입하려면 다운페이먼트 자금과 각종 부대 비용을 감당해야 한다는 점을 알아야 한다. 현재 거주 중인 지역의 렌트비 상승률도 살펴봐야 한다.
매년 렌트비가 꾸준히 오르고 있다면, 임대료로 내는 금액이 내 집 마련에 드는 비용보다 더 클 수도 있다. 또, 임대료 상승으로 인해 모아둔 현금 자산이 줄어들어 집을 사는 데 필요한 자금이 부족해질 수도 있다. 보다 정확한 계산을 위해 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴 등이 제공하는 ‘임대 vs. 구매 계산기’(https://www.realtor.com/mortgage/tools/rent-or-buy-calculator/#iid=contentpromo_rentvsbuy_calc)’를 사용하면 도움이 된다.
■ 최근 큰 ‘상실’이 없었나?
내 집 장만은 인생의 새로운 장을 여는 과정이다. 이처럼 중요한 결정을 내리기 전 최근 어떤 상실을 겪었는지 스스로 되돌아볼 필요가 있다. 연인과의 이별, 이혼, 직장에서의 해고, 가족의 건강 문제 등 크고 작은 상실의 경험하게 되면 ‘인생을 다시 시작하고 싶다’는 생각에 충동적으로 주택 구입에 나서기 쉽다.
내 집 마련을 통한 새로운 시작은 긍정적인 변화를 가져올 수 있다. 하지만 부동산 전문가들은 충동적으로 주택 구입을 결정하면 득보다 실이 클 수 있는데, 특히 무리한 모기지 대출 과정에 따른 불리함이 많이 따른다고 경고한다.
상실을 경험하면 겉보기에는 괜찮아 보여도 내면에 남아있는 불안감과 상처가 주택 구입 절차에 악영향을 미칠 수 있다. 상처를 덮기 위해 너무 조급하게 주택 구입에 나서지 말고 충분한 시간이 지난 뒤 자신의 상황을 객관적으로 판단할 수 있을 때 주택 구입에 나서는 것이 바람직하다.
■ 혹시 내가 나를 속이는 것은 아닌가?
내 집을 장만하고 싶다는 생각이 들기 시작했다면, 잠시 멈추고 자신에게 물어봐야 한다. 내가 진정으로 내 집 장만을 원하고 있나? 계산을 통해 주택 구입이 유리하다고 판단되더라도 몇 가지 질문을 추가적으로 해보고 최종 결정을 내리는 것이 좋다.
▲내가 집을 사야 한다고 스스로를 설득하려고 하는 것은 아닌가?, ▲경제적 측면에서 무리하게 정당화하려고 애쓰고 있진 않은가? ▲집을 사야 할 이유가, 사지 말아야 할 이유보다 더 많은가?. 내 집을 장만하는 것은 인생에서 가장 큰 재정적, 때로는 감정적 부담이 될 수 있다. 따라서, 자신과 가족에게 정말 올바른 선택인지 반드시 확신하는 과정을 거쳐야 한다.
<준 최 객원기자>
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