내 집 마련이 점점 어려워지고 있다. 현재 내 집 마련을 가장 힘들게 하는 것은 바로 치솟는 모기지 이자율이다. 약 20년 만에 7%(30년 고정)를 넘어선 모기지 이자율은 8월 넷째 주(24일 기준) 7.23%를 기록하며 6주 연속 상승을 이어가고 있다. 주택 구입을 앞둔 바이어 입에서 한숨 소리가 터져 나올 수밖에 없는 이유다. 있다. 재융자용으로 많이 사용되는 15년 만기 고정 금리 역시 그간 꾸준히 올라 6.55%를 기록하며 30년 만기 금리와 격차를 좁혀갔다. 워싱턴포스트가 이자율 상승 원인과 대책 요령을 소개했다.
인플레이션 완전 해소 전까지 더 오를 수도
내 집 마련 위해 크레딧 쌓고 부채 낮출 시기
◇ 금리 인상 불똥 주택 시장에
모기지 금리 상승의 가장 큰 원인은 ‘연방준비제도’(Fed)의 기준 금리 인상 정책이다. 연준은 사상 최악의 인플레이션을 잡기 위해 그동안 기준 금리를 공격적으로 인상했다. 기업과 개인 대출자의 차입 비용을 높이면 소비가 줄고 인플레이션이 해소될 것이라는 기대였는데 현재 공격적인 기준 금리 인상의 효과가 기대대로 나타나고 있다.
7월 인플레이션은 전년동기 대비 3.2%로 지난해 여름 최고치였던 9.1%에 비해 크게 낮아졌다. 연준이 이처럼 인플레이션을 잡는데 어느정도 성공했지만 그 불똥이 주택 시장으로 튀었다. 모기지 금리는 연준의 기준 금리 동향을 따라 움직이는 경향을 보인다. 기준 금리 인상의 영향으로 모기지 금리가 덩달아 뛰면서 주택 구입비 부담이 눈덩이처럼 불어나는 상황이다.
◇ 페이먼트 ‘껑충’
주택을 전액 현금으로 구매하는 ‘캐시 바이어’가 최근 많아졌지만 그래도 주택 구매자의 대부분은 여전히 모기지 대출이 유일한 내 집 마련 수단이다. 모기지 대출의 상환기간은 대개 10년~30년으로 장기 대출 형태다.
대출액도 수십만 달러가 넘기 때문에 이자율이 조금만 변동해도 매달 납부하는 페이먼트 금액은 물론 만기까지 내야 할 이자액에 큰 차이가 발생한다. 25만 달러짜리 주택을 20%다운페이먼트를 지불하고 구입한다고 가정할 때 이자율이 3%일 때와 7%일 때 내야 하는 월 페이먼트 금액은 500달러나 차이 난다.
◇ 이자율 비슷했던 90년대와 상황 달라
펜실베니아 대학 와튼 경제대학에서 주택 시장을 연구하는 조 지어코 박사는 그가 처음 집을 샀던 1990년대를 예로 들었다. 당시 모기지 이자율은 지금처럼 7%대에 근접했고 지어코 박사가 주택을 구입한 뒤 주택 가격은 가파르게 상승했지만 소득은 집값 상승 속도를 따라잡지 못했다. 지어코 박사는 “당시에도 이자율이 크게 오른 반면 소득 상승은 더뎠지만 주택 가격이 소득 대비 낮았다”라며 지금 상황과 다른 점을 설명했다.
온라인재정정보 업체 뱅크레잇닷컴의 제프 오스트롭스키 연구원은 모기지 이자율 상황이 더 악화할 수 있다고 경고했다. 오스트롭스키 연구원은 모기지 이자율이 1970년대 폭등하다가 80년대 초반 18까지 올랐던 시기를 거론하며 “높은 이자율이 내 집 마련을 힘들게 하는 요인이지만 최근 수년간 이어진 초저금리 시대에 진입하기 전에도 많은 미국인 주택 구입에 성공했던 점을 기억해야 한다”라고 강조했다.
◇ 추가 상승 전망 높아
바이어들이 현재 가장 궁금해하는 것은 높은 이자율 수준이 얼마나 오래 지속될지다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 제시카 라우츠 이코노미스트는 이에 대해 “모기지 이자율 방향을 정확히 예측하기 힘들지만 인플레이션과 연준의 대응책을 보면 어느 정도 파악할 수 있다”라고 말했다. 현재 인플레이션이 상당 폭 해소됐지만 연준이 목표로 삼고 있는 2%대에는 아직 도달하지 못했다.
제롬 파월 연준의장은 지난달 기준금리를 0.25%포인트 올리면서 인플레이션을 완전히 해소하기 위해 아직 해야 할 일이 더 남아 있음을 분명히 밝혔다. 인플레이션 해소를 위해 더 해야 할 일은 기준 금리를 추가 인상하는 것을 시사한다. 하지만 현재 연준은 언제 추가 금리 인상을 단행할지 또는 현재 금리를 얼마나 오래 유지할지에 대한 명확한 전망을 내놓지 않고 있는 상태다.
◇ ‘선 구매, 후 재융자’ 안 통해
최근 주택 시장에서 가장 많이 하는 말이 ‘집과 결혼하고 이자율과 데이트하라’(marry the house, date the rate)이다. 모기지 이자율이 큰 폭으로 오르면서 부동산 에이전트와 바이어 사이에서 퍼지기 시작한 일종의 내 집 마련 전략이다.
배우자는 결혼 뒤 바꾸기 힘들지만 데이트 상대는 얼마든지 바꿀 수 있음을 비유한 전략으로 이자율이 높아도 집을 구매하고 나중에 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아타면 된다는 것이 골자다. 향후 주택 가격 상승과 이자율 하락을 기대한 전략으로 신중한 접근이 요구된다.
가장 주의해야 할 점은 모기지 이자율이 언제 떨어질지 예측하기 쉽지 않다는 점이다. 최근 많은 바이어의 기대와 달리 이자율이 다시 오르고 있는데 재융자 시기가 늦춰지면 엄청난 페이먼트 부담에 시달리기 쉽다. 지어코 박사는 “집은 물론 이자율과도 결혼할 준비를 해야 한다”라며 과도한 이자율로 주택 구매에 나서지 말 것을 충고했다.
◇ 길게 보고 크레딧 올리고 부채 낮출 시기
모기지 이자율이 오른다고 한숨만 짓다가는 평생 내 집을 마련할 수 없다. 조금이라도 더 낮은 이자율을 받을 수 있도록 노력해야 하는데 크레딧 점수와 부채만 잘 관리해도 큰 도움이 된다. 신용평가기관은 대출액, 연체 기록, 크레딧 보고 기간 등을 기준으로 크레딧 점수를 산출한다.
대출 은행은 부채가 많은 경우 위험이 높은 대출자로 분류해 높은 이자율을 적용한다. NAR의 라우츠 이코노미스트는 “모기지 대출을 신청하기 전에 부채를 최대한 갚는 것만으로도 유리한 이자율을 받는 데 도움이 된다”라며 부채 관리의 중요성을 강조했다.
인플레이션이 해소되지 않으면 모기지 이자율이 연말 8.5%까지 오를 가능성도 배제할 수 없다. 인플레이션이 더 악화하지 않고 현재 수준을 유지하더라도 모기지 이자율은 7.5%대까지 오를 것으로 전망된다. 이처럼 이자율 상승 전망이 높기 때문에 더 오르기 전에 현재 수준에서 이자율을 묶어 두는 ‘록인’(Lock-In) 옵션도 적극 고려해야 한다. 이자율 록인 옵션을 선택하면 대출 신청 시의 낮은 이자율이 마감 때까지 보장된다. 대부분 대출 은행이 이자율 록인 기간으로 짧게는 15일에서 60일까지 제공하는 데 수수료를 부과하는 은행과 그렇지 않은 은행이 있기 때문에 미리 확인하면 좋다.
<준 최 객원기자>
