■ 임대 주택 매물 고를 때 고려해야 하는 사항
‘디파짓·계약 기간·취소 조건’등도 필수 점검
세입자에 관리 책임 부여 등 조항 유의해야
임대할 주택을 찾을 때 고려해야 할 사항이 많다. 침실 개수, 집 크기 등 건물 조건도 중요하지만 이보다 더 중요한 것은 리스 계약서 조항이다. 임대 계약 기간이 대개 1년인 점을 고려하면 불리한 조건으로 계약할 경우 1년 동안 불이익을 감수해야 하기 때문이다. 또 임대료가 최근 수년간 고공행진을 거듭해 임대료 부담을 호소하는 세입자가 많아졌다. 따라서 소득 대비 임대료가 적정 수준인지를 살펴야 재정 부담을 조금이라도 덜 수 있다. 임대 주택을 찾을 때 반드시 고려해야 할 사항을 알아본다.
◆ 부담할 수 있는 임대료인가?
마음에 쏙 드는 아파트를 찾았지만 임대료가 다소 부담스럽다면 임대 계약에 신중해야 한다. 적어도 1년 동안 높은 임대료 부담에 시달려 다른 생활비 마련에 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 임대 계약을 파기하려면 높은 비용이 초래되기 때문에 처음부터 눈높이를 낮춰 적정 수준의 임대료를 고려하는 것이 무엇보다 중요하다.
적정 수준의 임대료인지 판단하려면 소득과 비교해야 하는데 이른바 ‘30% 규칙’이 많이 적용된다. 임대료가 소득의 30%가 넘지 않도록 해야 한다는 규칙인데 연 소득이 6만 달러라면 연 임대료가 1만 8,000달러(월 1,500달러)를 초과하면 안 된다.
최근 물가가 많이 올랐기 때문에 30%보다 너 낮은 비율을 적용하는 것이 안전하다고도 조언하는 재정 전문가도 많다. 일부 건물주와 시 정부에서는 아예 소득 수준을 임대 승인 조건으로 적용하기도 한다. 임대료 시세가 높은 일부 시는 아파트를 임대하려면 연 소득이 월 임대료의 40배를 넘어야 한다는 규정을 적용하고 있다.
◆ 디파짓 금액은?
적정한 임대료를 찾아 임대 계약을 앞두고 있다고 해서 기뻐하기에는 아직 이르다. 임대 계약을 위해 별도로 지불해야 하는 디파짓 금액이 정확히 얼마인지 확인해야 한다. 디파짓은 임대 기간 동안 건물에 발생할 지 모를 훼손이나 고장 등을 대비해 건물주가 세입자에게 미리 부과하는 비용이다.
실제로 건물 훼손이 발생하면 건물주는 디파짓 금액 중 일부를 수리비로 사용할 수 있다. 임대 계약 만료 시 건물 조건이 임대 전과 동일하다면 디파짓 금액 전액이 환불되지만 드문 경우에 해당된다. 디파짓 금액은 일반적으로 첫 달 임대료와 동일하지만 일부 주에서는 건물주가 두 달 치 임대료에 해당하는 금액까지 부과하도록 허용하고 있다.
건물 훼손에 대비한 디파짓 외에도 기타 여러 디파짓이 부과되는 추세다. 애완동물이 있는 세입자의 경우 이에 해당하는 디파짓을 별도로 내야 하고 열쇠 분실에 대비한 디파짓을 부과하는 건물주도 많다. 만약 월 임대료가 3,000달러인 경우 두 달 치 임대료에 해당하는 6,000달러를 디파짓으로 준비해야 한다. 여기에 기타 디파짓까지 포함하면 임대 계약 시 지불해야하는 금액이 1만 달러를 훌쩍 넘게 된다.
◆ 임대 계약 기간은?
임대 계약 조건 중 가장 중요한 것이 바로 임대 기간이다. 이 기간 동안 세입자에게 임대 권리가 주어지기 때문에 건물주는 특별한 이유 없이 세입자를 퇴거할 수 없다. 주택 임대에 가장 일반적으로 적용되는 기간은 1년이다. 1년짜리 임대 계약을 맺으면 1년간 주택을 임대할 수 있지만 이 기간 동안 임대료를 납부해야 할 의무도 발생한다.
따라서 곧 대학 졸업을 앞두고 향후 거주 지역이 불확실하다면 1년 이상의 임대 계약에 주의해야 한다. 이사 여부와 상관없이 임대 계약이 끝날 때까지 임대료를 납부해야 하기 때문이다. 결혼, 전근 등을 앞두고 있는 경우도 마찬가지다.
반대로 자녀가 막 학교에 입학해 1년이 넘게 집이 필요하다면 건물주와 장기 임대 계약을 체결하는 것이 안전하다. 1년짜리 임대 계약이 종료하면 임대 계약은 매달 자동 갱신되는 형태로 전환되는 조건이 대부분이다. 계약 종료 뒤 건물주는 30일~60일 통보 뒤 세입자를 퇴거할 수 있다.
◆ 애완동물 입주 조건은?
요즘 웬만한 가정은 애완동물 한 마리씩 키우고 있다. 애완동물이 있는 세입자는 임대 계약을 맺을 때 애완동물과 관련된 조항을 잘 살펴야 한다. 애완동물이 있는 세입자를 받지 않는 건물주가 많고 애완동물을 허용하는 건물주는 추가 조건을 삽입한다.
가장 흔한 조건이 애완동물 디파짓을 별도로 부과하는 것이다. 애완동물을 키우다 보면 카펫이나 나무 마루 바닥의 훼손을 피하기 힘들고 배설물로 인한 악취도 자주 발생한다. 이에 대비한 디파짓이 부과되는데 금액은 건물주가 임의로 정할 수 있어 반드시 확인해야 한다.
애완동물의 품종과 크기 등을 제한해서 허용하는 건물주도 많다. 너무 사나운 애완견이 몸집이 큰 동물은 제한한다는 규정이 많고 뱀 등 희귀 야생 동물을 키우는 경우도 임대 승인을 받기 쉽지 않다. 맹인 안내견과 같은 장애인 보조 동물은 일반 애완동물로 분류되지 않기 때문에 임대 제한 조건 예외 된다.
◆ 세입자가 관리 의무는?
임대 기간 건물에서 발생한 고장은 건물주를 상대로 수리를 요청할 수 있다. 하지만 세입자에게도 일상적인 사용에 따른 건물 관리 책임이 일부 부여된다. 예를 들어 마당의 잔디나 조경은 건물주가 관리하지만 세입자가 정기적으로 물을 줘야 한다는 조건이 계약에 많이 삽입된다.
눈이 많이 내리는 지역의 경우 세입자가 집 앞 눈을 제거해야 한다는 조항이 포함되기도 한다. 일부 건물주는 잔디 관리까지 아예 세입자에게 떠넘기기도 하는데 이 같은 조건이 포함된 임대 계약을 체결하면 주말 여가 시간을 뺏기기 쉽다.
◆ 임대 계약 취소 조건은?
앞으로 어떤 일이 발생할지는 아무도 모른다. 드림 아파트를 찾아 사랑하는 애완견과 함께 입주했지만 해고, 발병 등으로 임대를 계속할 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 이때 기존에 체결한 임대 계약을 취소해야 하는데 어떤 절차를 밟아야 하는지 계약 전 미리 확인하는 것이 좋다. 이미 체결된 임대 계약은 원칙적으로 취소가 불가능하다. 하지만 건물주와의 협상을 통해 1~2달 치 임대료를 납부하고 계약을 취소하는 경우도 있다. <준 최 객원기자>
