내 눈에 안 보이던 문제점 발견
바이어 입장 냉정한 평가 부탁
실시간 피드백·사후 의견 정리
집을 팔 계획이라면, 부동산 에이전트를 만나기 전에 먼저 해야 할 일이 있다. 바로 믿을 만한 친구를 집에 초대해 냉정하게 집 상태를 점검 받는 것이다. 일명 ‘친구 인스펙션’(Friend Inspection)’으로 불리는 사전 판매 전략으로, 실제로 수만달러에 달할 뻔한 손해를 막아준 사례도 있다. 친구 인스펙션은 주인의 입장에서 당연하게 여기게 되는 결함이나 문제점을 제3자의 시각에서 발견할 수 있다는 것이 장점이다. 또, 친구 인스펙션을 통해 지나치기 쉬운 경고 신호를 찾고, 가격을 낮춰야 할 만한 요인을 사전에 발견함으로써 향후 협상에서도 유리한 고지를 선점할 수 있다.
▲ 주인에겐 익숙한 냄새, 친구에겐 역할 수도
집을 시장에 내놓은 뒤에 결함이 발견되면 이미 늦다. 부동산 에이전트와 바이어들은 문제점을 발견하자 마자 가격 협상에 적극 활용하기 때문에 셀러가 향후 협상 과정에서도 주도권을 잃기 쉽다. 한 부동산 에이전트에 따르면 겉으로 보기엔 멀쩡했지만, 집 안 곳곳에 반려동물 냄새가 강하게 배어 있는 매물이 있었다. 셀러는 그 냄새에 익숙해져 큰 문제로 생각하지 못했지만, 집을 보러 온 바이어들 하나같이 바로 알아채고 부정적인 반응을 보였다고 한다. 결국 해당 매물은 처음 나온 가격보다 약 1만5,000달러 깎인 가격에 팔렸다.
또다른 매물의 경우 오래 된 창문 유리에 항상 습기로 김이 서려 있었다고 한다. 집을 보러 온 바이어들은 주택 구매 후 창문을 교체해야 한다고 부담을 느꼈다. 이 집은 결국 오랫동안 팔리지 않다가 리스팅 가격을 크게 낮춘 뒤에야 팔렸다. 집을 내놓기 전에 창문만 교체했더라면, 바이어의 오해를 막고 가격을 낮춰야 하는 일을 막을 수 있었던 것이다.
이처럼 사소해 보이는 문제 하나가 거래 성사는 물론 매매 가격에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 사전 점검이 매우 중요하다. 친구 인스펙션을 통해 매물에 대한 평가를 객관적인 바이어의 입장에서 들어볼 수 있고, 문제가 있다고 판단되면 집을 내놓기 전에 깔끔하게 해결하면 된다.
▲ 칭찬보다는 냉정한 평가
친구 인스펙션은 바이어들이 이 집을 어떻게 볼지, 어떻게 해야 더 매력적으로 보이게 할 수 있을지를 냉정하게 알려줄 친구가 실시해야 한다. 믿을 만한 친구를 찾았다면 칭찬보다 솔직한 평가를 해달라고 부탁한다. 친구 인스펙션은 집들이가 아니기 때문에, 시간을 충분히 할애해 꼼꼼히 살펴볼 수 있는 친구를 물색하는 것도 중요하다. 인스펙션은 외부에서 시작해 실내로 이동하는 순서로 진행하고, 다음 점검 목록을 친구에게 미리 전달하면 더욱 효과적이다.
▶외부 점검 항목: 집 외관의 첫인상(커브 어필), 진입로(드라이브웨이), 보도, 조경 상태, 우편함, 집 주소(번호) 표지판, 현관문, 외벽 페인트 상태, 사이딩(외벽재), 울타리 및 담 상태, 뒷마당 활용도, 테라스(패티오), 수영장 관리 상태
▶내부 점검 항목: 실내 벽면 상태, 몰딩 및 베이스보드, 마감 몰딩, 바닥재 및 카펫 상태, 실내 악취 여부, 물건 정리 상태, 가구 배치, 인테리어 전반, 타일 상태, 타일 그라우트 청결도, 창문 및 창틀, 커튼 및 블라인드 등 창문 처리, 실내 조명 상태, 천장 선풍기 작동 여부, 가전제품 작동 상태, 카운터 톱 상태, 각 침실 문 및 손잡이, 세면대 및 수도꼭지, 화장실 상태, 옷장 및 수납공간, 워터히터 작동 상태, 냉난방 시스템(HVAC), 벽난로 및 굴뚝 상태
친구 인스펙션을 효율적으로 진행하려면, 친구가 차고, 다락, 지하실 등을 포함한 집 안 모든 공간을 살펴볼 수 있도록 해야 한다. 친구에게 인스펙션 결과를 부탁하는 방식은 두 가지다.
집 안을 함께 다니며 실시간으로 피드백을 듣는 방법과 또는 친구가 혼자 인스펙션을 한 뒤 메모를 하거나 사진을 찍어 나중에 따로 정리해 보내주는 방법이 있다.
▲ 수리 우선순위 정하기
친구 인스펙션을 마치면, 집 안팎의 다양한 문제점들이 목록으로 정리된다. 여러 문제점 중에서 당장 해결해야 할 항목을 우선순위로 정리하는 것이 다음 단계다. 부동산 전문가들에 따르면 고장 난 조명이나 설비, 눈에 띄는 미관상 결함, 안전에 위협이 되는 요소, 손질되지 않은 조경 등은 가장 먼저 해결해야 할 문제다. 이처럼 눈에 쉽게 띄는 문제점들이 집 값을 크게 깎이게 하는 원인이다.
반면, 구식 마감재, 어두운 조명, 낡은 카펫 등은 거래에 즉각적인 영향을 주지는 않지만, 사전 수리를 실시하면 더 유리한 조건으로 집을 팔 수 있다. 만약 셀러간 판매 경쟁이 치열한 지역이라면 친구 인스펙션에서 발견된 사소한 지적 사항도 사전에 해결하는 것이 도움이 된다.
▲ 이웃 오픈하우스 방문하기
친구 인스펙션과는 반대로 이웃 집 오픈하우스를 방문하면 내 집을 팔 때 필요한 객관적인 시각을 얻는데 도움이 된다. 오픈하우스는 마치 3D로 구현된 시장 동향 보고서로 최근 선호되는 매물 조건, 구조, 실내 요소 등을 눈으로 직접 확인할 수 있는 기회다. 당장 집을 팔 계획이 없더라도 앞으로 집 관리나 향후 판매 전략을 수립하는데 도움을 받을 수 있다.
인터넷에 공개된 정보만으로는 매물을 비교하는 작업이 쉽지 않다. 같은 학군, 같은 동네라고 해도 리모델링이나 추가된 기능에 따라 가격 차이가 크게 벌어지기 때문이다. 오픈하우스 방문을 통해 지역 내 재산세 수준도 가늠할 수 있다. 재산세는 일반적인 시세 외에도 최근 실시한 리모델링 여부에 따라서도 금액이 달라질 수도 있다.
오픈하우스 방문을 통해 잘 팔리는 집들의 특징을 살펴보면, 내 집에 어떤 리모델링이 필요한지 결정하는데 도움이 된다. 예를 들어, 모던한 주방 시설과 고급 바닥재를 갖춘 집이 빨리 팔렸다면 향후 실시할 리모델링 계획에 참고하면 된다.
▲ 다른 바이어 반응 직관 기회
오픈하우스 방문이 이웃집에 발생한 문제가 내 집에도 해당된다는 사실을 발견하는 기회가 되기도 한다. 예를 들어, 이웃집 지붕이 강풍에 의해 손상되었다면, 비슷한 시기에 지어진 본인의 집도 점검해볼 필요가 있다. 또는 에너지 요금이 높은 경우, 단열 문제나 다락방 상태를 점검해보는 기회로 삼을 수 있다.
오픈하우스는 다른 방문자들의 반응을 직관할 수 있는 기회다. 바닥 교체를 고려 중으로 특정 색상을 마음에 두고 있는데, 이웃 오픈하우스 방문자들이 그 색상에 부정적인 반응을 보였다면 다른 색상을 고려할 수 있다. 만약 조만간에 팔 계획이라면 부동산 에이전트와 함께 이웃 오픈하우스를 방문하는 것도 추천된다. 에이전트와 오픈하우스 방문을 통해 느낀 점을 상의하며 판매 전략을 세울 수 있다.
<준 최 객원 기자>
