모기지 이자율 하락세에도 여전히 높아
낮은 이자율 포기 않으려 매물 적어
신규주택은 토지가 상승으로 비싸져
연준이 2024년에 금리를 인하할 것으로 예상함에 따라 모기지 금리는 앞으로 몇 달간 하락할 가능성이 높은 가운데 메트로 애틀랜타의 저렴한 주택 부족은 계속해서 시장을 괴롭힐 것이며, 많은 구매자들이 주택을 소유하지 못하게 만들 것이라는 분석이 나왔다.
매물로 등록된 재고 부족은 장기간에 걸친 건설 부족, 지자체 및 카운티의 조닝 제한, 기존 주택 소유자들의 낮은 이자율 불포기 인한 ‘잠금’(lock-in) 효과로 인해 발생했다고 애틀랜타에 본사를 두고 남동부 전역의 주택을 추적하는 회사인 마켓앤사이트(MarketNsight)의 대표인 존 헌트가 분석했다.
헌트는 "집값은 2019년에 비해 60% 상승해 엄청난 자산이 늘었지만 집을 팔고 갈 곳이 없는 상황”이라고밝혔다. 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 미납 모기지 중 약 2/3는 이자율이 4% 미만이고 90%는 6% 미만이다. 훨씬 비싼 모기지 이자 때문에 집을 팔고 싶어하는 소유자는 거의 없는 상황이다.
30년 고정 모기지 평균 금리는 10월 말 7.79%로 최고치를 기록했다. 프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 평균 모기지 금리는 이번 주에 이미 6.95%로 하락했으며, 내년에는 더 하락할 것으로 예상된다. 그러나 이는 여전히 높은 수준이다.
현재 30년 고정 금리 모기지에 대한 평균 이자율이 6.95%라면, 40만 달러짜리 주택을 10% 다운한 구매자는 2019년 12월 팬데믹 이전에 지불했던 것보다 한 달에 720달러를 더 지불하게 된다. 당시 금리는 3.73%였다(세금 및 수수료는 포함되어 있지 않다).
대경기침체(great recession)를 촉발한 주택 시장의 고통스러운 붕괴 이후 많은 건축업자들이 사업을 떠났다. 경제가 반등하고 일자리가 급증하고 애틀랜타에 수많은 새로운 주민이 유입되는 동안 주택 건설 활동은 결코 경기 침체 이전 수준에 도달하지 못했다. 헌트는 “아직 4만5,000채의 주택이 부족하다”고 말했다.
그리고 건설된 신규주택은 불황 이전보다 훨씬 더 비싸졌다. 헌트는 주택 가격이 일반적으로 토지 가격의 최소 4배에 달한다고 설명했다. 따라서 귀넷의 한 부지가 평균 9만 달러에 팔리면 건축업자는 구매자에게 최소 40만 달러의 비용이 드는 주택을 건설한다. 풀턴의 주택 부지 평균 가격은 약 10만 달러, 캅은 평균적으로 13만1,000 달러 정도이다.
불과 2년 전만 해도 메트로 애틀랜타에서 가장 많이 팔린 15개 지역 대부분의 평균 가격이 35만 달러 미만이었다고 헌트는 설명했다. 그러나 이제는 그런 주택을 찾기 어렵다.
재고는 수년 동안 역사적으로 낮은 수준을 유지해 왔다. 균형 잡힌 시장에서 구매자와 판매자가 일반적으로 동일한 협상력을 가질 때 매물 수는 일반적으로 약 6~7개월 간의 재고가 있어야 한다. 현재 리스팅 목록은 그 절반 미만이다.
이로 인해 판매자 우위의 시장이 계속되고 모기지 금리의 상승으로 인해 가격 상승이 둔화되었지만 아직 하락세로 이어지지는 않았다.
조지아 멀티플 리스팅 서비스(GMLS)의 최고 마케팅 책임자(CMO)인 존 라이언에 따르면 애틀랜타를 중심으로 한 12개 카운티 지역에서 지난달 매물 목록에 오른 주택은 1만2486채로 전년 동월보다 3.2% 감소했다. 지난 달 이 지역에서 판매된 주택의 중간 가격은 39만5000달러로 전년 동기 대비 5.4% 상승했다. 지난달에는 3,837채의 주택이 팔렸는데, 이는 2022년 11월보다 11.3% 적은 수치다. 박요셉 기자
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