이자율 인상 계속되면 피할 수 없어
연준, 5월초 10번째 이자율 인상 예고
미연방준비제도의 이자율 인상 조치가 계속되면 일반 주택 시장 뿐만 아니라 상업 부동산 시장이 2008년 발생한 서브프라임 모기지 사태에 버금가는 위기를 맞을 수 있다는 진단이 제시됐다.
모건스탠리 자산 관리부 투자 최고 경영자 리사 세일렛은 “현재와 같은 이자율 고공 행진이 멈추지 않고 계속 진행된다면 투자자들의 자금 조달에 막대한 비용을 초래하기 때문에 상업용 부동산 가치가 연말까지 최고 40% 이상 폭락할 수 있다”고 경고했다. 세일렛은 “40%의 자산 가치 하락은 2008년 서브프라임 모기지 사태보다 더 심각한 수준이다. 고이자율로 인해 신규 대출 이자율이 계속 상승하면 향후 1년 안에 상업 부동산 시장에 풀린 3조 달러의 자금 중 50% 이상이 재협상을 맞게 될 것이다”고 지적했다.
여기에다 사태를 더 심각하게 만드는 것은 부동산 시장에 풀린 20조 달러 규모의 상당 부분이 중소 규모의 지역 은행에 의해서 대출된 점이라는 사실이다. 이자율 상승으로 자금 시장이 경색되면 상업 부동산 대출이 까다로와지고 대출 이자율이 상승하게 되 상업 부동산 시장의 경색과 가치 하락으로 이어지게 된다. 실제로 은행들은 이미 대출 심사를 까다롭게 하기 시작했으며, 연준이 발행하는 보고서에 의하면 2022년 4/4분기에는 상업 부동산 대출 수요가 현저하게 줄기 시작했다. 이런 금융 시장 분위기로 인해 사무실 공실률이 늘어나고, 회사들은 비용 절감을 위해 직원들에게 재택 근무를 하게 하는 현상이 캘리포니아 실리콘밸리 은행이 파산하기 전부터 진행된 온 것으로 밝혀졌다.
모건 스탠리는 이미 상업용 부동산 시장에서는 위기의 징조가 시작됐으며, 향후 2년간 상업용 부동산에 걸려 있는 모기지의 절반 이상이 재융자를 해야 하는 상황이라고 보고했다. 미연준은 현재 9회에 걸쳐 이자율 인상 조치를 취했으며 거의 0%에 가까웠던 이자율이 현재는 4.75%까지 올라왔고, 5월2일경 10번째 이자율 상승이 예고되어 있다. 이렇게 급격한 이자율 인상 조치는 1980년대 이후로 최대 수준이다.
대부분의 금융 분석 기관들은 2008년 금융 시장이 완전 폐쇄되는 부동산 대위기까지는 발생하지 않더라도 현재의 급격한 이자율 인상 조치가 완화되지 않으며 상업용 부동산 시장의 경색과 위기는 피할 수 없는 결과라고 예측한다. 김영철 기자
