[전문가칼럼]박영권의 CPA 코너:집 수리 비용과 세금 혜택 여부

■집 안팎의 페인트를 다시 칠하고 지붕을 고치는등 집을 보수하는 경우 그런 비용에 대해 세금  혜택이 있는가에 대한 문의를 종종 받게 되는데, 그 답은 ‘경우에 따라서 혜택을 보는 경우도 있고, 또 혜택이 없는 경우도 있다’이다.  왜 그런지 집 주인이 집에 거주하는 경우와 집을 임대하는 경우로 나누어서 살펴보기로 하자.

■집 주인이 살고 있는 집의 경우, 비가 새는 일정 부분의 지붕을 고치거나 일부 썩은 창문틀을 수리하는 정도는 세금 혜택이 없다. 그저 일상 생활 비용일 뿐이고 그로 인해 집의 가치가 올라갔다고 할 수 없기 때문이다. 이는 입고 있는 옷의 단추가 떨어졌을 때 다시 달았다고 그 옷의 가치가 올라갔다고 할 수 없는것과 같은 맥락이다.  

그러나 사는 집의 구조를 변경하거나 지하실을 꾸미고 지붕 전체를 교체하는 등 그 집의 가치와 수명을 연장시켜주는 수리(정확하게는 개량)는 그 비용만큼 집의 가치를 올려주었을 것이다. 즉 현재 시장 가치가 $400,000인 집의 지하실을 꾸미느라 $100,000이 들었다면 집의 가치가 $400,000 + $100,000 = $500,000이 되었다고  할 수 있을것이다. 

이런 경우는 세금 혜택을 볼 수 있는 가?  집을 팔기 전 까지는 세금 혜택을 고려할 수가 없다. 또한 집을 파는 시점에서, 지난 5년중 2년 이상 그 집에서 거주했고 임대했거나 비워둔 적이 없었다면, 부부 공동인 경우 $500,000까지의 양도 차익에 대해 그리고 독신인 경우 $250,000까지의 차익에 대해  양도소득세가 면제된다. 이런 경우 세금이 없으므로 집 개량비에 대한 세금 혜택도 없게 된다. 

하지만 면제되는 양도 소득보다 더 많은 소득이 발생했다면, 집 개량 비용으로 세금 혜택을 볼 수 있을 것이다. 또한 2년 이하 거주했을 경우에도 양도 차익이 발생했다면 일반적인 경우 양도소득세가 부과되므로, 이때는 개량 비용만큼 양도 차익이 줄어들게 되고 따라서 세금 혜택을 보게 된다. 

■임대 주택의 경우는 세입자가 들어오기 전에 (집을 비운 상태로) 광고를 내거나 집을 고치고 개량하는것 만으로도 이미 임대업이 시작되었다고 본다. 따라서 임대를 위해 건물을 보수하고 수리(Repair)하는 비용 또한 그 해의 수리 비용으로 처리할 수 있다. 

임대 주택을 개량(Improvement)하는 경우에는 그 만큼 건물 가격이 올라간 것으로 간주한다. 들어 오는 입구에 계단을 설치하고 집 주변에 펜스 즉 담을 치며 수영장을 만들고 스프링 쿨러 시스템을 설치하고 난방 시설을 전면 교체하는등은 개량의 한 예라고 할 수 있는데, 이때의 비용들은 수리비용이 아닌 건물 가치의 상승으로 본다. 임대 주택은 일반 상업용 건물과 같이 매각시 양도 차익에 대한 소득세를 내게 되는데  개량 비용으로 인하여 건물 가치가 올라간만큼 소득세가 줄어드는 혜택이 있을것이다.

** 이글은 회계 및 세무 상식의 일반적인 안내이므로, 실제 사례는 반드시 전문가와 상의하시기 바랍니다. 

박영권 공인회계사 주.    (770) 457-1958