홈에퀴티 빼내 별장 구입 계획? 잠깐만

주거용과 합쳐 모기지 75만달러까지만 이자 공제

구입하기전 전문 재정 어드바이저 상의 바람직

해변이 내려다보이거나 스키장 콘도를 구입할 생각이라면 세금부터 알아봐야 할 것 같다. 지난해 연말 새로 바뀐 한시적 세법으로 인해 휴가용 주택에 대한 세금 문제가 이전과는 다르게 적용되기 때문이다. 

지난해 12월말 연방 의회는 비싼 주택을 구입하는 주택 소유주들에게 세금 혜택을 줄이는 법안 등을 포함한 ‘2017 세금 감면 및 직업법’을 통과 시켰다. 이법은 트럼프 대통령의 승인을 거쳐 1월1일부터 발효됐다.

법안에 따르면 세금 공제를 받을 수 있는 주택 모기지 이자와 재산세 납부액을 대폭 낮췄다. 또 주택에서 에퀴티를 뽑아 사용하는 홈-에퀴티 융자의 이자 또한 공제를 제한하며 홈 에퀴티 라이오브 크레딧(Helocs)과 2차 모기지 융자에 대한 이자 역시 공제금 제한을 두고 있다. 특히 휴가용 주택을 구입할 목적으로 현재 거주하고 있는 주택에서 에퀴티를 뽑아 받는 융자 혜택도 제한했다.  

그렇다고 Helocs 융자에 지불하는 이자를 세금 공제에서 완전히 제거하지는 않았다. Helocs 융자를 이용해 주택을 구입하거나 건축 또는 상당 부분 주택개량에 사용한다면 이자에 대한 세금 공제를 일부 제한하고 있다. 

또 IRS에 따르면 만약 휴가용 주택 구입자가 현재 거주하고 있는 주택을 담보로 Helocs을 뽑아 휴가용 주택을 구입하는데 사용했다면 Helocs의 이자는 세금 공제 받을 수 없다. 

플로리다 부촌 포트 러더데일의 ‘베터 홈 가든 부동산’을 운영하는 앤디 와이저 브로커는 과거에는 뉴욕 지역에 거주하는 고객이 뉴욕 주택에서 Helocs을 뽑아 플로리다 해변 콘도미니엄을 현금으로 구입하는 경우가 많았다고 말했다. 

하지만 요즘은 상황이 달라졌다. 와이저 브로커는 “올해 들어 Helocs으로 휴가용 주택을 구입하는 고객들이 거의 없다시피 한다”고 말했다. 와이저 브로커의 고객들은 주로 해변의 60만달러~120만달러 대의 고급 유닛을 구입한다. 

결과적으로 고객들은 2차 융자가 아니라 1차 모기지를 받아 휴가용 주택을 구입하고 있다고 그는 덧붙였다. 

그런데 휴가용 주택을 위해 받은 모기지의 이자도 세금 공제는 받을 수 있다. 단, 현재 거주하는 주 거주지와 휴가용 세컨 홈 모기지를 합쳐 75만 달러를 넘지 않는다면 이자 공제는 가능하다. 

■전례 없는 낮은 이자율 지속

그렇다고 Helocs을 이용해 휴가용 주택을 구입하는 사람이 완전히 사라진 것은 아니다. 

모기지 이자율은 물론이고 아직 Helocs의 이자율은 상당히 낮은 상태다. 

따라서 많은 주택 소유주들 특히 재력을 갖춘 사람들은 이자에 대한 세금 공제를 받지 못한다고 해도 이를 이용해 휴가용 주택을 구입하는데 별다른 거부감을 갖지는 않는다. 

다음은 휴가용 주택 구입 계획을 세운다면 구입에 필요한 재정 확보 방법과 고려해야 할 점을 정리한 월스트릿 저널 보도 내용을 간추린 것이다. 

▲현금으로 구입한다. 

돈이 말한다는 말이 있다. 휴가용 주택을 현금으로 구입할 수 있는 충분한 재력을 갖추고 있다면 휴가용 주택을 빨리 그리고 쉽게 구입할 수 있는 가장 좋은 방법이 될 것이다. 

현금으로 구입하면 우선 가격 경쟁에서 유리한 고지를 차지할 수 있다. 

은행 모기지가 없기 때문에 모기지를 받아야 구입한다는 조건부 구입(컨틴전시) 조항이 없기 때문에 셀러 입장에서는 거래가 깨질 걱정을 하지 않아도 된다. 

또 휴가용 주택을 구입한 후 주택을 개량한다고 해도 비용을 에퀴티를 이용한 Helocs로 충당할 수 있을 것이다. 이런 경우 Helocs이 해당 주택을 담보로 한다면 지불한 이자는 세금 공제를 받을 수 있다. 그런데 앞서 설명한 대로 거주 주택과 세컨홈 모기지를 합쳐 총 7만5,000달러를 넘지 않아야만 공제가 가능하다. 

▲모기지를 받는다.

TD뱅크 모기지 뱅킹의 릭 베치텔 수석 부사장에 따르면 많은 휴가용 주택 구입자들이 휴가용 주택 구입할 때 1차 모기지를 받는다고 말했다. 

TD의 경우는 휴가용 주택이 렌트 목적이 아닌 이상, 주 거주 주택과 휴가용 주택 사이의 모기지 이자율은 다르지 않다. 

그러나 휴가용 주택 모기지를 받기 위해서는 다운페이먼트가 필요하며 융자 대 주택가격 비율, 그리고 크레딧 점수 등 매우 까다로운 심사를 거치게 된다. 

TD 뱅크는 예를 들어 주 거주 주택 구입 때 점보 융자를 받으려면 최소 10%의 다운페이먼트를 요구하지만 휴가용 주택일 때는 최소 15%의 다운페이먼트를 원한다. 

▲휴가용 주택 재정 조언

휴가용 주택을 구입하기 전에 꼭 휴가용 주택 경험이 많은 전문 재정 어드바이저나 모기지 은행과 상의하는 것이 좋다. 

휴가용 주택 구입자들은 많은 경우 부자들이다. 이들의 재정 상황은 여러 가지로 얽혀 복잡하다는 의미도 된다. 따라서 재정 어드바이저나 CPA와 상의하는 것이 바람직하다. 

                         <김정섭 기자> 

휴가용 주택을 구입하면서 라이오브크레딧을 이용했다면 이자에 대한 세금 감면 혜택을 제한 받을 수 있다. 

                                                                                                                                      <Leigh Guldig/The New York Times>