모기지 이자-투자수익 어느 쪽이 더 높은가

은퇴 하기 전까지 주택 모기지는 모두 갚는 것이 가장 중요한 은퇴 계획 중 하나라고 알려져 왔다. 은퇴후 수입이 대부분 끊기고 또 사용할 수 있는 금액도 한정된 상황에서 모기지 페이먼트까지 내려면 적지 않은 부담이 되기 때문이다. 그런데 이런 은퇴 전 모기지 전액 상환 계획이 모든 주택 소유주나 은퇴자들에게 해당되는 것은 아니다. 

세금공제혜택 등

개인 재정 고려

신중하게 선택을

은퇴전 모기지 상환 계획은 모든 예비 은퇴자들이 택해야 할 필수 조건은 아니라고 전문가들은 말한다. 이들은 상황에 따라 좋을 수도 있고 오히려 해가 될 수도 있다고 조언했다. 

은퇴 후에도 계속 모기지 페이먼트를 내게 된다면 은퇴후 재정에 상당한 부담이 될 것이다. 은퇴자들은 근로 수입이 없을 것이고 따라서 몫돈을 내야 하는 모기지 페이먼트가 다소 무리 일수 있기 때문이다. 

그렇다고 은퇴 전 모기지를 모두 갚는다는 계획 역시 부담이 되기는 마찬가지다. 모기지를 모두 갚으려면 은퇴전 수입에서 상당부분을 할당해야 한다. 그렇게 되면 은퇴를 대비해 모아두어야 할 저축 능력이 크게 떨어진다. 따라서 이 것 역시 좋은 대답은 아니다. 결론적으로 은퇴전 모기지를 다 갚는 것이 좋은 전략인지를 결정하려면 다음과 같은 3가지 질문에 스스로 답을 찾는 방법밖에는 없다. 

US뉴스&월드 리포트가 밝힌 3가지 질문을 요약했다. 

■수익률 비교

모기지를 한꺼번에 다 갚아 버릴 것인가 아니면 모기를 한꺼번에 갚아 버릴 돈을 차라리 은퇴를 위해 저축할 것인가를 결정하려면 우선 둘을 비교해 수익률이 어디가 더 높은가를 따져보는 방법이다. 

모기지 갚는 것과 그 돈을 은퇴 자금을 투자해 수익을 얻는 것 중 어느것이 더 좋은 가를 저울질 해보라는 조언이다. 

모기지 갚아버리기로 했다면 수익률이 확실히 유리하다는 판단이 내려져야 한다. 다시말해 모기지로 나가는 이자와 저축해서 얻을 수 있는 수익금을 비교해 보는 것이다. 

반대로 저축을 선택하고 이돈을 투자했다면 수익률은 상황에 따라 상당히 차이가 날 것이다. 수익률은 당연히 어떤 투자 상품을 선택하느냐에 따라 달라진다.  

저축 구좌와 같은 안전한 자산에 투자를 한다면 당연히 수익률은 낮을 것이다. 반대로 좀더 공격적인 상품에 투자를 한다면 높은 수익률을 올릴 가능성이 높아지겠지만 그에 따른 위험성도 감수해야 한다. 

여기서 중요한 점을 언급해야겠다. 예비 은퇴자 대부분은 정기적, 그리고 거르지 않고 엄격하게 짜인 스케줄대로 저축을 해야 한다는 사실이다. 모기지는 강제적으로 내야 하는 부채다. 따라서 모기지는 고정 페이먼트로 스케줄에 따라 내게 된다. 하지만 저축을 할 때는 이런 강제성이 결여 되므로 자칫 돈도 모으지 못하고 소비만 늘릴 수 있다. 

모기지를 그렇다고 한꺼번에 변재 할 수 있는 재력을 가진 사람은 많지 않다. 대부분 만기가 될 때까지 정해진 페이먼트를 내게 된다. 

여기서 한가지. 보너스를 받거나 예기치 않는 수입이 발생했다면 어떻게 해야 할 까. 대부분의 전문가들은 이 수입은 모기지 변재에 사용하는 것이 바람직하다고 조언했다. 

■주택 모기지 이자 공제

주택 모기지 이자는 세금 보고 때 세금 공제를 받을 수 있다. 그러나 나이가 들수록 주택 모기지 이자 공제는 생각보다 그다지 큰 혜택을 받지는 못한다. 

▲세율이 낮은 경우

은퇴를 하게 되면 더 이상 일을 하지 않을 것이고 저축 또한 중단된다. 따라서 대부분 과세 수입이 낮아지면서 세율 또한 하락하게 돼 있다. 공제 효과가 크지 않다는 말이다.  

▲모기지 페이먼트의 원금 상환은 늘어나고 이자는 줄어든다. 

모기지 만기가 다가올수록 페이먼트의 원금 상환 비율은 늘어나는 대신 이자는 줄어들게 된다. 따라서 세금 보고할 때 공제 받는 이자 페이먼트의 액수가 줄어든다. 

▲기타 항목별 공제 역시 낮아진다. 

은퇴를 하고 나면 주정부에 내는 소득세 역시 낮아진다. 항목별 공제는 표준 공제액을 넘어 설 때만 가능하다. 

■‘no’ 페이먼트? 또는 현금 동원력? 

모기지를 다 갚아버린다면 은퇴후 매달 내는 모기지 페이먼트가 없어져 편안해 질 것이다. 하지만 모기지를 갚아 버리면 가용 현금은 크게 줄어든다고 봐야 한다. 현금 동원 능력이 사라지면 예기치 않는 자동차 수리비나 주택 수리비를 조달하기 힘들 수 있다. 결국 크레딧 카드에 의존하는 경우가 생긴다. 

이론적으로 모기지를 모두 갚을 수 있고 페이먼트를 내지 않는 돈을 저축할 수도 있다. 하지만 중요한 것은 은퇴후 응급한 상황에서 사용할 수 있는 비상금은 항상 보유하고 있어야 한다는 점이다. 

                           <김정섭 기자>

은퇴전 모기지를 다 갚아버리고 은퇴하는 것이 좋을까? 전문가들은 상황에 따라 다르다고 조언한다.                                                  <Minh Uong/The New York Times>