모기지 대출 기준 완화로 대출을 통한 주택 구입이 늘고 있다. 모기지 대출은 30년 만기가 많기 때문에 대출 신청 시 이자율과 수수료 등을 꼼꼼히 따져야 장기적을 비용을 절약할 수 있다. 대출이 발급된 뒤에는 주택 처분 또는 재융자 외에 대출 조건을 변경할 방법이 거의 없다. 두 가지 방법 모두 적지 않는 비용이 발생하기 때문에 처음부터 신중하게 모기지 대출을 신청하는 것이 무엇보다 중요하다. 부동산 정보 사이트 ‘밥 빌라’(Bob Vlia)가 현재 납부 중인 모기지 페이먼트가 비교적 높게 여겨질 수 있는 경우를 정리했다.
집을 산지 10년 넘었으면 고금리 적용받을 가능성
변동이자율 적용시 저금리 기간 끝나면 부담 늘어
■ 구입한 지 10년 이상 된 경우
최근 모기지 이자율이 지속적으로 상승하면서 주택 구입자들을 불안하게 하고 있다. 그러나 과거 이자율 수준과 비교해보면 현재 이자율이 절대 높은 수준이 아니라는 것을 알고 있다. 모기지 이자율은 1980년대 이후 장기적으로 하강 곡선을 그리고 있다. 주택 시장 침체 직후인 불과 10년 전과 비교해도 현재 이자율 수준이 약 2.5%~3.5% 포인트 낮다.
모기지 대출을 통해 주택을 구입한 지 10년이 넘었다면 다른 주택 보유자들보다 높은 이자율을 적용받고 있을 가능성이 높다. 당분간 주택 처분 계획이 없다면 재융자 신청을 통해 이자율을 낮추는 것이 장기적으로 이자 비용 절감을 위한 방법이다.
■ 페이먼트가 소득의 30%를 넘을 때
재정 전문가들 한결같이 모기지 페이먼트 부담이 월 소득의 30%를 넘지 않도록 조정하라고 조언한다. 그래야 음식, 의료, 차량 등 생활에 반드시 필요한 비용을 지출하는데 영향을 받지 않기 때문이다.
소득에서 모기지 페이먼트가 차지하는 비중이 높아진 것은 소득 대비 너무 비싼 주택을 구입했거나 다운페이먼트 비율이 낮았기 때문일 수 있다. 다달이 내고 있는 모기지 페이먼트가 소득의 3분의 1을 넘는다면 가격대가 비교적 낮은 주택을 구입하거나 재융자를 통해 페이먼트 부담을 낮춰야 한다.
■ 갑작스러운 소득 감소
유리한 대출 조건을 적용받았더라도 모기지 페이먼트가 갑자기 부담스러운 수준으로 높아질 수 있다. 소득이 갑작스럽게 감소하면 페이먼트 부담이 높아져 기타 생활비 조달이 힘들어진다. 실직, 이혼, 발병 등의 사유로 소득이 하루아침에 줄게 되면 생활비는 물론 페이먼트 마련조차 버겁게 느껴진다. 당분간 소득이 늘어날 기미가 보이지 않는다면 다운 사이즈를 통해 페이먼트 부담을 낮추는 방법밖에 없다.
■ 크레딧 점수 상승
크레딧 점수는 대출 조건을 결정하는 중요한 요인이다. 비교적 높은 이자율 적용받았다면 낮은 크레딧 점수가 원인일 수 있다. 반대로 크레딧 점수가 일정 기준만 초과하면 유리한 조건의 이자율을 받는데 문제가 없다.
대출 신청시 낮은 크레딧 점수로 인해 높은 이자율을 적용받아 현재까지 높은 페이먼트를 납부하고 있었다면 최근 크레딧 점수를 확인해볼 필요가 있다. 현재 크레딧 점수가 대출 신청 때보다 크게 향상됐다면 대출 은행 측과의 재융자 상담을 통해 모기지 페이먼트를 얼마나 낮출 수 있는 알아보면 좋다.
■ 변동 이자율 적용 모기지 대출
변동 이자율 대출은 고정 이자율과 달리 초기 일정 기간 동안 비교적 낮은 이자율이 적용된다. 낮은 이자율 적용 기간은 짧게는 1년에서 7년까지 대부분으로 이 기간 동안 모기지 페이먼트 부담이 매우 낮은 것이 장점이다.
그러나 이 기간이 끝나면 변동된 이자율이 적용되는데 그동안 이자율이 상승했다면 페이먼트 부담도 갑자기 치솟기 쉽다. 변동 이자율 적용을 앞두고 있지만 주택 처분 계획이 없다면 재융자를 통해서 이자율 급등으로 인한 페이먼트 폭탄을 피해야 한다.
■ 만기가 긴 대출
모기지 대출 만기가 길수록 월 페이먼트 금액은 낮아지지만 만기까지 총 상환해야 할 이자액은 눈덩이처럼 불어난다. 20만 달러에 해당하는 모기지 대출을 30년 만기, 4.5% 이자율로 발급받을 경우 30년간 상환해야 하는 원금과 이자 총액은 약 36만 4,813달러다.
만약 15년 만기 대출을 선택할 경우 만기까지의 원금 및 이자 총액은 약 27만 5,398달러로 이자 비용이 약 9만 달러나 낮아진다.
주택 구입시에는 주로 30년 만기, 재융자시에는 15년 만기가 주로 사용되지만 월 페이먼트 부담이 크지 않다면 주택 구입 시에도 15년 만기를 신청하면 장기적으로 이자 비용을 절약하는데 도움이 된다.
■ 모기지 보험
남들과 동일한 이자율을 받았는데도 모기지 페이먼트 금액이 높다면 ‘모기지 보험’(PMI)이 이유일 수 있다. 모기지 보험은 다운페이먼트 비율이 20% 미만인 대출자들이 모기지 대출을 받기 위해 의무적으로 가입해야 하는 보험이다.
모기지 보험은 주택 시세와 주택의 순자산 간의 차액을 기준으로 가입 여부가 결정된다. 다운페이먼트 비율이 20%에 못 미쳐 모기지 보험을 내고 있었지만 최근 주택 시세가 올랐다고 판단되면 대출 은행 측에 재감정 실시를 요청해 모기지 보험 가입 조항을 삭제할 수 있는지 알아본다.
<준 최 객원기자>
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