세금 보고 마감이 한 달밖에 남지 않았다. 지난해 말 통과된 세제 개편안에 따라 올해 세금 보고 시 많은 변화가 예상된다. 가장 두드러진 변화는 ‘기본 공제액’(Standard Deduction) 증가로 항목별 공제보다 기본 공제액을 선택하는 납세자가 크게 증가할 것이라는 점이다. ‘조세 정책 센터’(Tax Policy Center)에 따르면 올해 기본 공제를 선택하는 납세자가 지난해보다 약 2,700만 명쯤 감소할 전망이다. 그러나 나머지 약 1,900만명의 납세자는 기본 공제액 인상에도 항목별 공제가 더 유리한 납세자들로 바뀌는 세금 보고 내용을 잘 이해해야 한다. US 뉴스&월드리포트가 올해 세금 보고시 주택 보유자들이 알아두면 좋은 납세 전략을 정리했다.
세금 보고 전 유효 공제 항목 꼼꼼히 살펴야
■ 모기지 이자 공제 75만 달러까지
세제 개편으로 기본 공제가 2배나 늘어나는 반면 모기지 이자 공제 혜택은 줄어들게 된다. 주택 소유의 장점 중 하나가 바로 모기지 이자 공제 혜택이었지만 이 같은 혜택이 세제 개편안이 시행되면서 사라지게 되는 셈이다. 기존 모기지 이자액 공제 한도는 100만 달러까지이고 이 같은 한도액은 2017년 12월 14일 이전 발급된 모기지 대출에는 종전대로 적용된다.
그러나 2017년 12월 14일 이후 발급됨 모기지 대출의 경우 모기지 이자액 공제 한도가 75만 달러로 낮춰 적용될 예정이다. 1차 주택을 대상으로 발급받은 모기지 대출은 물론 투자용 2차 주택, 주택 담보 신용 대출 등 주택과 관련된 모기지 이자액도 공제 대상에 포함되고 공제 한도는 조금씩 다르게 적용된다.
항목별 공제를 선택하는 주택 보유자들은 모기지 서비스 기관이 발급하는 1098 양식을 받아 세금 보고 시 함께 제출해야 한다. 1098 양식은 지난해 납부한 모기지 이자액이 기재된 양식이다.
재융자를 통해 새로 발급받은 모기지 대출 역시 이자 공제 대상이다. 그러나 앞으로 재융자 계획이 있는 주택 보유자들은 이자 공제 혜택이 축소되고 높은 이자율이 적용될 수 있어 신중하게 결정해야 한다는 것이 전문가들의 조언이다.
모기지 이자 공제 한도가 축소되고 최근 이자율이 예상보다 빠른 속도로 상승하고 있어 ‘캐시 아웃’(Cash Out)을 통한 필요한 자금 마련 등의 목적이 아닌 경우에는 앞으로 재융자가 불리할 수도 있다.
■ 담보 대출 주택 용도로 사용할 때만 공제 가능
‘주택 담보 신용 대출’(HELOC)에 적용되는 이자도 공제 대상에 포함된다. 주택 담보 신용 대출도 총 모기지 이자 공제 한도에 포함, 2017년 12월 14일 이전 발급의 경우 최고 100만 달러 까지, 이후 발급된 대출의 경우 총 75만 달러까지 공제 대상에 포함된다.
그러나 올해부터 한가지 바뀌는 점은 주택 담보 신용 대출이 주택과 관련된 용도로 사용됐을 경우에만 이자 공제 혜택을 받을 수 있다는 점이다.
세제 개편 이전의 경우 주택 담보 신용 대출을 받아 차량을 구입하거나 학자금 납부 등의 용도로 사용해도 이자 공제 혜택을 받을 수 있었지만 올해부터는 관련 조항이 바뀐다. 올해부터는 주택 담보 신용 대출을 통해 발급받은 대출금은 주택 리모델링 등 주택과 관련된 비용으로 지출할 때만 이자 공제 혜택을 받게 된다.
■ 재산세 공제 1만 달러까지
그동한 제한 없이 시행되던 재산세 공제 한도 역시 세제 개편 이후 최고 1만 달러까지로 낮아졌다. 주택 보유자들에게 모기지 이자 공제 다음으로 가장 큰 혜택이었던 재산세 공제가 올해 이후부터 대폭 축소되는 것이다. 일부 전문가들은 재산세 공제 한도가 축소되면 주택 거래에 영향을 줄 것이라는 우려를 내놓고 있다. 주택 보유에 따른 혜택이 사라지기 때문에 주택 구입 수요를 감소시킬 것이라는 우려다.
그러나 주택 구입 수요 감소는 가주와 뉴욕 주처럼 재산세 납부액이 높은 일부 주에 국한될 것이라는 전망도 있다. 부동산 업체 차임 테크놀로지의 맷 머피 최고 마케팅 책임자는 “재산세 부담이 높은 일부 지역을 제외한 대부분의 주택 보유자들에게는 큰 영향을 미치지 못할 것”이라고 US뉴스앤월드리포트와 인터뷰에서 전망했다.
■ 임대 주택 수리비 공제 가능
세입자 비율이 50년래 최고 비율을 기록할 정도로 세입자 인구가 급속도로 증가하고 있다. 급증하는 임대 수요를 노린 임대 사업자도 동반 증가 추세다. 특히 에어비엔비와 같은 주택 일부 공간을 임대하는 임대 사업자들이 크게 늘고 있다.
에어비엔비 측에 따르면 지난해 8월 기준 미국 에어비앤비 리스팅 수는 약 66만 채로 전 세계에서 가장 많은 것으로 집계됐다. 집 전체를 임대하는 것은 물론 일부 공간을 임대해서 발생하는 수익도 과세 대상으로 세금 보고 대상 수익이다.
반면 임대 주택에서 발생하는 수리비 항목은 소득 공제 대상에 포함되기 때문에 세금 보고 시 적극 활용할 수 있다. 모기지 캐피탈 파트너스사의 토마스 베일스 부대표는 “연간 임대 수익이 5,000달러지만 임대 공간 수리에 들어간 비용이 3만 달러라며 3만 달러는 소득 공제 비용에 포함된다”라며 “임대 건물주의 연간 총 소득이 10만 달러일 경우 수리비 3만 달러를 제외한 7만 달러가 과세 대상이 되는 셈”이라고 US 뉴스&월드리포트와 인터뷰에서 설명했다.
■ 재택 근무자 홈 오피스 비용
재택근무자들의 홈 오피스 비용과 관련된 내용도 이번 세제 개편안을 통해 변경된다. 종전의 경우 자영업자나 업체에 고용된 고용인에 상관없이 몇 가지 조건만 충족되면 홈 오피스 비용을 소득 공제 대상에 포함시킬 수 있었다. 홈 오피스 공간이 반드시 사업과 관련된 목적으로만 사용되어야 하고 다른 목적으로 사용되면 안된다.
또 고용인의 경우 회사 측으로부터 재택근무자임이 증명되면 홈 오피스 비용을 소득 공제에 활용할 수 있었다. 그러나 세제 개편안에 따르면 홈 오피스 비용 공제는 자영업자 납세자에게만 국한되고 고용인은 제외된다. 또 홈 오피스 공간을 손님 접대용 등 다른 용도로 사용하면 안 되고 반드시 정기적으로 오피스 용도로 사용해야 한다.
<준 최 객원기자>
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