이자율 오르는데 살만한 매물은 없네

지난 1월 주택 거래가 당초 기대와 달리 감소한 것으로 나타났다. 수요가 여전히 높아 주택 거래가 늘어날 것으로 예상됐지만 매물이 감소한 것이 주택 거래량을 끌어 내렸다. 매물 부족 사태가 장기화하면서 주택 가격은 무려71개월 연속 상승세를 이어가고 있다. 올들어 모기지 이자율까지 가파르게 오르면서 주택 구입이 점차 힘들어질 것으로 우려된다. 일부 전문가들은 매물 공급이 원활히 이뤄지지 않을 경우 주택 시장이 조정기를 맞을 수 있다는 전망을 내놓았다. ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR) 발표 보고서를 통해 최근 주택 시장 현황을 살펴본다.

 

 

1월 재판매 주택거래 예상밖 감소

매물 부족 현상 속 집값은 71개월째 상승

 

■ 재판매 주택 거래 예상밖 감소

지난 1월 재판매 주택 거래가 당초 전문가들의 예상과 달리 감소했다. 재판매 주택 거래는 전달에 이어 두 달 연속 하락세를 기록 중이며 1월 하락폭은 연간 대비로 3년 만에 가장 큰 하락폭이다. 전국 주요 대도시에서 재판매 주택 거래가 감소한 것으로도 조사돼 주택 시장이 조정기 돌입을 앞두고 있다는 전망도 나오고 있다.

‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)의 지난달 21일 발표에 따르면 1월 중 재판매 거래량은 약 538만 채(연율 환산)으로 전달(약 556만 채)보다 약 3.2% 감소했다. 전년 동기 대비로는 약 4.8% 감소한 수치로 2014년 8월 이후 연간 대비 가장 큰 하락폭이다. 

로렌스 윤 NAR 수석 이코노미스트는 “매물 공급 부족에 따른 주택 가격 상승이 주택 거래량 감소 원인”이라며 “올들어 바이어들의 주택 구입 활동이 지난해에 비해 크게 늘고 있어 주택 매물 공급이 매우 시급하다”라고 설명했다.

 

■ 주택 매물량 34개월 연속 하락

매물 부족 사태가 매년 반복되면서 주택 가격은 무려 71개월째(연간 대비) 상승 행진을 기록 중이다. 

NAR의 집계에 의하면 지난 1월 주택 중간 가격은 약 24만 500달러로 2017년 1월(약 22만 7,300달러)보다 약 5.8%나 올랐다. 주택 가격 급등의 주요인으로 매물 부족 현상이 지적되고 있는데 주택 매물은 현재 34개월 연속 하락 행진을 이어가며 주택 가격 상승을 부채질 중이다. 

올해 1월 들어 재판매 주택 매물량은 약 152만 채로 전달보다 약 4.1% 증가했지만 전년 동기(약 168만 채) 대비로는 약 9.5%나 감소한 수치다.

매물량 감소로 인해 1월 중 주택 매물의 시장 대기 기간은 약 3.4개월로 1년 전 약 3.6개월에 비해 다시 단축됐다. 매물 시장 대기 기간은 현재 주택 시장에 나온 매물이 모두 소진되는 데 걸리는 기간이다. 

대기 기간이 약 5~6개월 정도면 수요와 공급이 균형을 이룬 상태로 여겨지는데 현재 대기 기간은 이에 비해 훨씬 짧아 매물 공급이 턱없이 부족한 상태임을 알 수 있다.

윤 이코노미스트는 “지난 10년간 신규 주택 공급이 원활히 이뤄지지 않은 점이 현재 매물 부족 사태의 원인”이라며 “지난 1월 주택 신축량이 증가했고 건축 업계의 신뢰도가 높아져 앞으로 신규 주택 공급 증가를 기대해볼 만하다”라고 전망했다.

 

■ 이자율까지 상승세로 전환

매물 부족에 따른 주택 가격 상승과 함께 최근 모기지 이자율까지 빠른 상승세를 보이고 있어 올해도 내 집 장만 과정이 녹록지 않을 전망이다. 

매물 품귀 현상이 가장 심각한 저가대 주택 시장에서의 첫 주택 구입에 상당한 어려움이 따를 것으로 우려된다. 지난 1월 첫 주택 구입 비율은 전체 거래 중 약 29%로 전달(약 33%)에 비해 이미 하락세를 나타냈다. 첫 주택 구입 비율은 과거 평균 약 34%대로 이에 비해서도 훨씬 낮은 비율이다.

엎친 데 덮친 격으로 최근 모기지 이자율이 빠르게 오르고 있어 주택 구입자들을 불안하게 하고 있다. 국영 모기지 업체 프레디 맥의 발표에 따르면 30년 만기 고정 금리는 약 4.4%(2월 22일 마감 기준)로 당초 예상 보다 빠른 속도로 상승 중이다.

주택 시장 전문가들은 모기지 이자율 상승할 경우 주택 구입 비용 부담이 늘어나 임금 상승효과가 상쇄될 것으로 보고 있다. 

윤 이코노미스트는 “신규 및 재판매 주택 매물 공급이 늘어야 주택 가격을 안정시킬 수 있다”라며 “그래야 모기지 이자율 상승에 따른 구입비 부담이 낮아져 주택 거래에 영향을 미치지 않을 것”이라고 분석했다.

 

■ 급매물 시장은 안정적

매물 부족과 집값 급등으로 첫 주택 구입자들이 주택 구입에 어려움을 겪는 사이 현금 주택 구입은 다시 증가세를 나타냈다. 

1월 현금 주택 구입 비율은 전체 거래 중 약 22%로 전달(약 20%)보다 약 2% 포인트 증가했다. 현금 구입의 대부분을 차지하는 투자자들의 구입은 약 17%로 지난해 12월의 약 16%보다 소폭 늘어난 것으로 조사됐다.

차압 매물 거래 또는 숏세일 매물 거래 등 급매물 거래는 여전히 드문 편으로 주택 가격에 큰 영향을 미치지 않을 것이란 전망이다. 

1월 급매물 거래는 전체 거래 중 약 5%로 전달과 동일했고 전년 동기 대비(약 7%)로 약 2% 포인트 하락했다. 급매물 거래 중 차압 매물 거래는 약 4%, 숏세일 매물 거래는 약 1%로 나타났다.

 

■ 주택 가격 전고점 돌파 지역 증가

지난해 4분기 전국 주요 도시 중 약 3분의 2가 넘는 도시의 주택 가격이 사상 최고치를 돌파했다. NAR의 집계에 따르면 지난해 4분기 전국 약 117개 대도시 지역 중 약 92%에 해당하는 162개 도시의 주택 가격이 오른 것으로 나타났다. 

이중 약 114개(약 64%) 도시의 주택 가격은 주택 시장 침체 전 최고 가격을 넘어선 것으로 조사됐다. 윤 이코노미스트는 “지난해 말 주택 구입 수요가 급증한 것이 전국 주요 대도시 주택 가격 상승의 원인”이라고 설명했다.

지난해 4분기 전국에서 주택 가격이 가장 비싼 지역은 대부분 가주에 집중됐다. 샌 호제 지역의 주택 중간 가격이 약 127만 달러로 전국에서 가장 높았고 샌프란시스코-오클랜드-해이워드 지역의 주택 중간 가격이 약 92만 달러로 뒤를 이었다.

남가주 애나하임-샌타애나-어바인 지역(약 92만 달러), 샌디에고(약 61만 달러), 하와이 호놀룰루(약 76만 600달러) 지역도 주택 가격이 높은 지역에 포함됐다. 

주택 가격이 낮은지역으로는 매릴랜드주의 컴버랜드(약 8만 4,600달러), 오하이오주의 영스타운-워렌-보드맨(약 9만 200달러), 일리노이주의 데카터(약 10만 달러), 뉴욕주의 빙햄튼(약 10만 8,900달러), 텍사스주의 위치타 폴스(약 11만 400달러)로 조사됐다.

<준 최 객원기자>