지난해 7%를 넘어섰던 모기지 이자율이 6%대로 소폭 낮아졌다. 하지만 작년 초 3%대 이자율과 비교하면 2배 가까이 오른 이자율로 최근 내 집 마련에 어려움을 겪는 바이어가 적지 않다. 모기지 페이먼트 부담이 크게 오른 것은 물론이고 이자 비용 상승으로 모기지 대출 승인마저 까다로워졌기 때문이다. 이 같은 사정을 모르고 기존 방식대로 여러 대출 은행의 문을 두드렸다가 안타깝게도 거절 통보만 받는 바이어가 많다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴이 색다른 방식의 모기지 대출 전략을 소개했다.
초기 이자율 낮추는‘바이다운’
셀러가 대출하는‘셀러 파이낸싱’
‘셀러 모기지 인수’등 다양한 접근
◇ 이자율 ‘바이다운’(Buy-Down)
모기지 이자율 급등한 지난해 중반 바이어들에게 주목받기 시작한 대출 옵션이다. 이자율 바이다운은 일정 기간 이자율을 낮추기 위한 목적으로 선불 수수료를 지급하는 대출 프로그램이다. 주택 구입 초기 페이먼트 부담을 크게 낮춰주는 것이 가장 큰 장점이 있다. 바이어가 셀러에게 바이다운 수수료 지불을 요구할 수 있고 신규 분양 주택의 경우에는 수수료 비용을 인센티브 형태로 제공하는 분양 업체를 많이 볼 수 있다.
가장 흔한 바이다운 프로그램은 2/1 바이다운과 3/2/1 바이다운 프로그램이 있다. 2/1 바이다운은 모기지 대출 첫 1년간은 2%포인트 낮은 이자율이 적용되고 둘째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용된다.
셋째 해에는 기존 승인된 이자율로 다시 상향 조정되는데 최초 적용 이자율이 6%라면 첫째 해에는 4%, 둘째 해에는 5%, 셋째 해부터 만기까지 6%의 이자율이 적용되는 방식이다.
이자율 바이다운은 페이먼트 부담을 낮추는 것 외에도 재융자 타이밍을 저울질하기 위한 목적으로도 활용된다. 일단 초기 주택 구입 부담을 최대한 낮추고 이자율이 떨어지기를 기다렸다가 이자율이 떨어지면 재융자를 실시해 낮은 이자율로 갈아타기에 적합한 대출 프로그램이다.
◇ 셀러 파이낸싱
여러 대출 은행의 문을 두드렸지만 모두 거절당한 경우 최후 수단으로 ‘셀러 은행’과 대출 가능성으로 타진해 볼 수 있다. ‘셀러 파이낸싱’(Seller Financing)은 말 그대로 집을 파는 셀러가 대출 은행처럼 바이어에게 융자를 해주고 집을 넘기는 방식의 매매다.
바이어는 은행을 통해 대출을 받을 때와 마찬가지로 매달 셀러에게 원금과 이자를 납부해야 하는데 은행 제시 이자율보다 낮은 이자율로 계약이 체결되는 경우가 많고 셀러는 은행 예금보다 높은 이자율을 받을 수 있어 양측 모두에게 ‘윈윈’이다.
양측이 셀러 파이낸싱 조건에 합의했다면 부동산 전문변호사를 통해 매매 계약서와 대출 계약서를 철저히 준비하는 것이 중요하다. 셀러 파이낸싱을 통해 주택을 구입한 경우, 주택 담보 대출 또는 재난 발생 시 정부 지원금 지원 대상에서 제외된다는 점은 주의해야 한다.
◇ 하우스 해킹
하우스 해킹 대상의 주택은 2유닛 이상인 다세대 주택이다. 여러 유닛 중 한 유닛에 직접 거주하고 나머지 유닛을 임대해 발생하는 수익으로 대출을 갚고 주택 관리비로도 활용하는 내 집 마련 전략이다. 주택 구입 및 보유에 들어가는 비용을 최대한 낮추는 독특한 구입 전략으로 부동산 업계에 따르면 최근 관련 문의가 늘고 있다. 단독 주택이라도 뒷 마당에 별채가 있다면 하우스 해킹 대상으로 포함할 수 있다.
4유닛 미만인 주택을 구입한다면 ‘연방 주택국’(FHA)이 발급하는 FHA 융자 대상으로 다운페이먼트 3%만으로도 대출을 받을 수 있다. 일부 대출 은행은 구입 후 예상되는 임대 수익을 소득으로 인정해 대출 승인에 반영하기도 한다. 이 경우 1년 이상의 장기 임대만 해당하고 에어비앤비와 같은 단기 임대는 포함되지 않는다.
하우스 해킹을 통한 주택 구입을 고려한다면 주택을 임대해 본 경험이 큰 도움이 된다. 테넌트를 선정하는 작업에서부터 건물 관리 작업에 이르기까지 경험이 필요한 절차가 많기 때문이다. 또 테넌트와 같은 건물에 거주해야 하기 때문에 사생활을 중시하는 바이어에게도 적합하지 않다.
◇ 셀러 모기지 인수
지난해 초만 해도 3%~4%대의 낮은 이자율로 내 집을 장만할 수 있었지만 이제 사정이 달라졌다. 최근 6%대가 넘는 이자율이 부담스럽다면 낮은 이자율로 발급된 셀러의 기존 모기지를 그대로 떠안아 집을 구매하는 옵션도 있다.
셀러의 모기지를 인수하려면 우선 목돈 마련이 필요하다. 40만 달러에 나온 집을 구입하는 경우 셀러의 모기지 잔금이 30만 달러라면 차액에 해당하는 10만 달러를 셀러 측에 지불해야 거래가 성사된다.
기존 모기지 인수 옵션은 VA, USDA, FHA 등 정부 보증 융자일 경우에만 가능하고 일반 대출 은행이 발급하는 컨벤셔널 융자에는 적용할 수 없다. 셀러 측 모기지가 정부 보증 융자로 인수 가능하다면 모기지 서비스 업체를 통해 조건 심사 등 인수 절차를 거쳐야 하는데 승인 절차가 90일까지 오래 걸리기도 한다.
◇ 피기백 론
다운페이먼트 부담이 높아지자 최근 ‘피기백 론’(Piggyback Loan)에 대한 관심도 다시 높아졌다. 피기백 론은 부족한 다운페이먼트를 채우기 위해 다른 은행에서 2차 융자를 받는 방식의 융자다. 예를 들어 준비된 다운페이먼트 비율이 10%로 컨벤셔널 융자를 받기에 부족한 경우 나머지 10%를 별도의 은행을 통해서 대출받는 방식이다.
바이어가 부담해야 하는 다운페이먼트는 10%로 다운페이먼트 부담이 크게 낮아진다. 융자 업계에 따르면 최근 다운페이먼트 용도의 2차 융자를 크레딧 유니온이나 소형 은행을 통해 받는 사례가 늘고 있다.
<준 최 객원기자>
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