부동산 투자가 부의 축적 수단이라는 것은 누구나 다 아는 사실. 그러나 부동산 투자가 말처럼 쉬운 것은 아니다. 주변에서 부동산 투자로 큰돈을 만졌다는 이야기를 자주 듣지만 실제로 어디서부터 어떻게 시작해야 할 지 모는 사람이 대부분이다.
부동산 경기가 좋을 때는 구입한 집 한 채의 가격이 자고 나면 올랐지만 이제 그런 시기는 다 지나갔다. 부동산 시장은 이미 조정기에 진입했고 자칫 침체에 빠질 수도 있다는 경고 나오고 있다. 그러나 위기 속에서 기회를 찾을 수 있어야 진정한 부동산 투자 고수다. 재정 전문 머니 매거진이 다양한 부동산 투자 방법을 정리했다.
초기 투자금 낮은 부동산 투자 그룹
소액 투자 가능한 크라우드 펀딩 등
◇ ‘부동산 투자 그룹’(REIGs)
‘REIG’(Real Estate Investment Group)은 실제로 부동산 거래와 임대업을 시행하는 기업이다. REIG에 주주 또는 파트너로 참여하는 방식으로 부동산 투자에 나설 수 있다. REIG가 투자하는 분야는 단독 주택에서부터 아파트, 상업용 부동산 등 다양하다. 부동산 투자 경험과 지식을 살려 관심 분야에 투자하는 REIG을 골라 투자 대상으로 삼으면 된다.
REIG 투자에 참여할 수 있는 주주나 파트너 수에는 제한이 없고 REIG가 관리하는 부동산 투자 규모도 매우 다양하다. REIG은 일반적으로 고자산가들에게 적합한 투자 방식이지만 초기 투자금이 5,000달러~5만 달러인 소규모 REIG도 있다.
REIG의 가장 큰 단점은 현금화가 쉽지 않다는 것이다. 개인 투자금 규모는 큰 반면 여러 명의 투자자 또는 파트너가 관리하기 때문에 부동산 처분을 통한 현금화가 어렵다. 또 투자 실적이나 관리 방식을 공개적으로 발표하는 REIG을 찾기 힘든 것도 단점 중 하나다. 일부 REIG는 높은 수수료 금액을 부과해 수익이 낮고 ‘증권거래위원회’(SEC)의 규제를 받지 않기 때문에 부동산 투자 지식이 많지 않은 일반인은 투자 시 유의해야 한다.
◇ ‘부동산 투자 신탁’(REITs)
금융 상품에 투자하기 위해 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 구성된 펀드를 뮤추얼 펀드라고 한다. 부동산 투자 신탁은 뮤추얼 펀드와 동일한 개념으로 부동산 분야에만 전문적으로 투자하기 위해 조성된 펀드다.
부동산 포트폴리오를 기반으로 구성된 부동산 투자 신탁 증권을 주식 시장에서 구입하면 되고 주식처럼 얼마든지 사고팔 수 있다. 주식 투자처럼 증권 회사를 통해 계좌를 개설한 뒤 부동산 투자 신탁 증권을 매매하기만 하면 된다. 부동산 투자 경험이 전혀 없는 투자자도 얼마든지 부동산에 간단히 투자할 수 있는 투자 방식이다.
부동산 투자 신탁은 주로 특정 분야에만 전문적으로 투자하는 것이 일반적이다. 창고 건물, 상가 건물, 사무실 건물 등 일반적인 상업용 부동산 외에도 호텔, 발전소 건물, 셀프 스토리지 등 전문 분야에 특화된 부동산 투자 신탁도 많다. 2008년 이후 대규모 주택 압류사태로 셀프 스토리지 수요가 폭등하면서 셀프 스토리지 전문 부동산 투자 신탁이 한동안 매우 높은 수익률을 올리기도 했다.
부동산 투자 신탁은 REIG과 달리 현금화가 매우 쉽고 증권 시장이 상장되기 때문에 수익률 정보가 투명하게 공개되는 것이 장점이다. 부동산 투자 신탁은 투자가 수월할 뿐만 아니라 수익률도 다른 투자 방식에 비해 높다. 배당금 수익을 포함한 부동산 투자 신탁의 연간 수익률 평균 11.8%로 상업용 부동산 투자(-9.5%)와 주거용 주택 투자(10.6%) 수익보다 높다. 주의할 점은 단기 매매를 자제해야 한다는 것이다. 잦은 매매에 나설 경우 고액의 양도 소득세가 부과될 수 있다.
◇ 부동산 크라우드 펀딩
특정 프로젝트 실현을 목적으로 온라인 플랫폼을 통해 불특정 다수의 대중으로부터 자금을 모으는 투자 방식이 크라우드 펀딩이다. 최근에는 크라우드 펀딩 개념이 부동산 투자에도 적용돼 많은 관심을 끌고 있다. 크라우드 펀딩의 가장 큰 장점은 투자 금액에 전혀 제한이 없다는 것이다.
단돈 100달러만 가지고도 부동산 크라우드 펀딩을 통해 부동산 투자에 나설 수 있다. 부동산 크라우드 펀딩 투자자에게는 투자 증서가 발급되고 일시불 또는 재지급 방식으로 수익금이 배분된다. 최근 기업의 비재무적인 요소인 환경, 사회, 지배구조를 의미하는 ‘ESG’에 대한 관심이 뜨거운데 ESG 투자 목적의 부동산 투자 크라우드 펀딩이 일반 투자자 사이에서 높은 관심을 끌고 있다.
모든 투자에는 반드시 위험이 따르듯 부동산 투자 크라우드 펀딩에도 위험이 따른다. 부동산 투자 크라우드 펀딩 플랫폼은 투자자와 투자 업체 사이에서 발생하는 위험에 대해 중재자 역할을 하는 것이 다른 부동산 투자 방식과 다른 특징이다. 투자 증서 매매가 쉽지 않아 현금화가 어렵고 수수료가 부과되는 점 등은 단점이다.
◇ 플리핑
주택 가격이 빠르게 오르는 시기에는 플리핑 투자가 성행한다. 플리핑은 상태가 불량해 저렴하게 나온 매물을 사서 수리를 거친 뒤 높은 가격에 되파는 방식의 부동산 투자다. 수익 규모가 다른 투자 방식에 비해 높지만 주택 매매, 수리 등 여러 절차를 거쳐야 하기 때문에 경험이 없이 뛰어들었다가 손해를 보기 쉽다.
플리핑 투자의 첫 단계는 투자 대상 매물을 구입하는 것이다. 대출을 통해 매물을 구입할 경우 대출 수수료, 이자 등으로 수익이 낮아지기 때문에 현금 구입이 주를 이룬다. 따라서 플리핑 투자에 나서려면 현금 동원력이 필수다. 정확한 조사 없이 매물을 구입했다가 예상 밖의 큰 수리비가 발생하기도 하고 지역에 따라 공사에 필요한 허가를 받는 데 오랜 기간이 소요되기도 한다.
플리핑 투자는 철저한 사전 조사가 성패를 좌우한다. 많은 플리핑 투자자가 차압 매물 전문 웹사이트를 검색해 저렴하게 나온 급매물을 찾는다. 수리 기간이 길어질수록 높은 비용이 발생하기 때문에 수리가 많이 필요하지 않은 매물을 찾는 것도 관건이다. 플리핑 투자 수익은 평균 3만 달러~10만 달러로 다른 부동산 투자에 비해 높은 편이다.
<준 최 객원기자>
