최근 수년 동안 주택시장은 셀러스 마켓이었다. 특히 팬데믹 기간 중 더욱 그랬다. 그러나 주택 소유주들에게 더욱 많아진 수익은 더 커진 세금고지서를 의미할 수도 있다. 지난 수십 년 동안 대부분의 미국인들은 수익이 일정 수준을 넘어서지 않는 한 주택 매각에 따른 자본이득 납부로부터 보호를 받아왔다.
그러나 주택가격의 폭등으로 더 많은 주택 소유주들이 매각 시 과세 대상이 되는 수익이 늘어나는 상황이 됐다. 특히 주택을 아주 오랫동안 소유해 왔을 경우 더욱 그렇다고 회계사들은 말한다.
‘면제’기준 넘어서는 자본이득은 과세 대상
주택개조 비용, 과세액수에서 뺄 수 있어
인보이스 등 관련 서류 꼼꼼히 챙겨 둬야
“25년 전 설정된 면제액수 너무 비현실적”
당신이 주택 매각으로 세금을 내야할지 여부는 여러 요소들에 달려있다. 여기에는 주택을 판 수익금에서 당신이 뺄 수 있는 액수를 뜻하는 자본이득 ‘면제’(exclusion) 자격 등이 포함돼 있다. 현 세법에 의해 허용되는 제외 액수는 당신의 세금보고 스테이터스와 관련이 있다. 공동보고를 하는 부부의 경우에는 50만 달러, 싱글 보고자는 25만 달러이다.
하지만 현 주택시장 상황에서 볼 때 지난 1997년 설정된 후 한 번도 바뀌지 않은 이 액수를 넘어서기란 아주 쉽다. 전국 부동산협회에 따르면 기존 단독주택의 통상적인 매매가격은 지난 10년 동안 두 배가 올랐다. 지난해 이 가격은 35만3,600달러였다. 그 결과 자본이득세 과세 대상이 되는 주택 소유주들이 점차 늘어나고 있다고 부동산 협회는 밝히고 있다.
이런 이유를 주택 팔기를 주저하는 소유주들도 있다. 이것은 이미 공급물량이 크게 부족한 부동산 시장 상황을 더욱 옥죄고 있다고 부동산협회의 연방 세금정책 담당자이자 공인회계사인 에반 리디어드는 말했다.
이런 우려는 동부와 서부 양안 지역의 고가 주택시장에서 더욱 크다고 시애틀의 공인회계사인 그렉 화이트는 말했다. 그는 “당신이 샌프란시스코나 시애틀, 뉴욕 혹은 보스턴에 살고 있다면 50만 달러 상한선을 넘어가기란 너무 쉽다”고 덧붙였다.
면제 혜택을 받기 위해서는 주 거주지(main home, 연방국세청은 이것을 ‘primary residence’라 지칭하기도 한다)로 그 집에서 주택 매각 완료 이전 5년 사이에 최소 2년을 거주했어야 한다. 당신은 세금관련 목적으로 한 번에 단 한 개의 주 거주지를 가질 수 있다.
이것은 보통 당신이 시간의 대부분을 보내고 있는 주소이며 당신 세금보고서와 유권자 등록증 그리고 운전면허증에 기재된 곳이기도 하다.(일부 뉴욕 주의 회계사들은 장난스럽게 ‘테디 베어’ 테스트라 불리는 것을 사용하기도 한다. 당신이 밤에 테디 베어를 보관하는 곳이라면 그곳이 바로 주 거주지라는 얘기다.) 주 거주지에서의 2년이 연속적이어야 할 필요는 없다. 당신은 5년 중 일부 기간을 다른 주 거주지에서 살 수 있다.
한 가지 예를 들어 보자. 당신이 10년 전에 30만 달러에 집을 사서 2021년에 60만 달러에 팔았다고 치자. 당신이 결혼을 한 상태라면 자본이득이 50만 달러에 미치지 못하기 때문에 자본이득세를 내지 않아도 된다. 만약 싱글이라면 아마도 과세 대상이 될 것이다. 25만 달러 상한선을 넘은 5만 달러에 대해서 말이다.
그러나 과세대상이 되는 자본이득 액수를 줄일 수 있는 방법들이 있다. 우선 당신은 주택 매매와 관련해 지출한 비용을 뺄 수 있다. 부동산 매매 커미션과 이전 및 감정 수수료 등이다.
또한 당신의 ‘기본’(basis)을 늘릴 수도 있다. 이것은 자본이득이 계산되는 기본 액수를 의미한다. 당신이 주택을 매입했던 가격에다 거주 기간 동안 주택을 개조하는 데 들어간 비용을 합한 것이다. 개조는 주택에 가치를 더해줘서 사용 기간을 늘려준 프로젝트여여 한다.
당신 주택의 파이프를 교체한 것은 여기에 해당된다. 그러나 샤워 헤드를 바꾼 것은 해당되지 않는다고 한 회계사는 설명했다.
만약 방을 한 개 더 만들거나 주택을 리모델링 고 지붕을 바꿨다면 이 모든 비용은 기본에 합산될 수 있다. 그렇게 되면 자본이득을 줄여주게 되고 세금도 따라서 줄어들게 된다고 자산관리 회사인 에델만 파이낸셜 엔진스의 이자벨 바로우는 말했다.
바로우는 주택 소유주들에게 개조 일자와 비용을 기록한 대차대조표를 보관할 것을 조언했다. 그리고 기본 액수 증가를 뒷받침해 주는 영수증과 인보이스 그리고 디자인 플랜 등도 보관해야 한다.
25만 달러 상한선을 5만 달러 초과한 매각 수익을 올린 싱글 셀러의 경우를 들어 살펴보자. 6%의 부동산 커미션(3만6,000달러)을 줬다고 치자. 이것을 매매 액수에서 빼면 액수는 56만4,000달러로 줄어든다. 당신은 욕실 개조를 위해 1만5,000달러를 사용했을 수 있다. 그렇다면 당신이 주택을 구입했을 때 지불한 액수에 이를 더할 수 있으며 당신의 ‘기본’은 31만5,000달러가 된다.
이를 모두 종합하면 주택 매각에 따름 당신의 자본이득은 24만9,0000달러(56만4,000달러 빼기 31만5,000달러)가 된다. 이 액수는 싱글보고자 자본이득세 면제 상한선 액수를 넘지 않기 때문에 당시는 세금을 내지 않아도 된다.
한 집에서 오래 사는 사람들은 대부분 수영장을 만든다거나 블라인드를 달고 발전기를 설치하는 등 큰 개조 공사를 한다고 미 공인회계사 협회의 멜라닌 로리드센은 말했다. 그녀는 “당신이 아주 오래 전 지불한 것이라 해도 주택 개조는 세금과 관련해 아주 중요하다”고 강조했다.
당신이 완전 면제에 해당되지 않는다 해도 최소한 일부 적용을 받을 수 있는 예외조항들이 있다. 당신이 주택을 구입했는데 직장이나 질병 혹은 장애 등 예기치 못했던 상황으로 인해 2년 내에 팔아야 한다고 가정해 보자.
그럴 때도 일부 면제를 신청할 수 있다. 연방국세청은 이와 관련한 정산표(worksheet)를 제공하고 있지만 가장 좋은 방법은 전문가들은 조언을 받는 것이다, 그래야 세세한 내용을 정확히 보고할 수 있다. 또 얼마나 자주 면제 혜택을 받을 수 있는지에 대해서도 제한이 있다. 매 2면마다 한 번씩이다.
당신에게 과세 자본이득이 발생했을 경우 세금 액수는 당신의 연방 과세 등급과 얼마나 오래 주택을 소유했는지에 달려 있다. 최소 1년 이상 보유 자산에 부과되는 장기 자본이득세율은 통상적으로 낮다. 단기 자본이득은 통상적인 개인소득세에 준해 부과된다.(일부 주들은 자체적인 자본이득세를 보과하기도 한다.)
만약 주말 휴양지로 세컨드 홈을 갖고 있다면? 당신이 이 집을 어떻게 사용하는지 구체적인 내용에 따라 이득세 면제가 적용될 수도 있다고 로리드센은 말했다. 그러면서 워싱턴 D.C.에 살면서 도심 밖에 세컨드 홈을 소유한 커플을 예로 들었다. 부인은 은퇴를 해 주말 홈으로 이주했다. 그리고 세컨드 홈을 주 거주지로 선언했다.(남편은 주중에 도시에 거주하고 주말에는 부인이 있는 ‘주 거주지’에서 지냈다.)
남편이 은퇴했을 때 그들은 도심의 주택을 팔았으며 면제 혜택을 받았다. 매각 이전 5년 사이에 최소 2년 이상 자신들의 주 거주지였기 때문이다. 그리고 2년 후 이들은 이전에 주말 거주지였던 자신들의 ‘새로운’ 주 거주지를 팔았다. 그리고 또 한 번 면제 혜택을 받았다. 로리드센은 “타이밍이 가장 중요하다, 이들이 두 주택을 동시에 팔았다면 그런 혜택이 없었을 것”이라고 말했다.
현재의 면제 액수에 대해 현실을 반영하지 못한 것이라는 비판도 나온다. 만약 이 액수를 1998년부터 2021년 사이의 ‘평균적인 주택 가격’을 반영해 다시 조정한다면 그 액수는 싱글 보고자의 경우 65만 달러, 공동 보고자는 130만 달러가 돼야 한다. <By Ann Carrns>
