주택 구입은 한 개인이 할 수 있는 어쩌면 가장 큰 경제적인 결정일 것이다. 주택 구입비용 부담이 매우 높기 때문에 모기지 융자를 통한 주택 구입이 일반적이다. 그렇기 때문에 집을 구입하고자 하는 바이어들은 전액 현금으로 구매하지 않는 이상 모기지 융자를 받아야 한다. 주택을 구입할 때 사전승인(pre-approval)을 받는 것은 주택 구입과정에서 큰 이점을 줄 수 있다. 특히 요즘처럼 경쟁이 치열하고 매물이 부족한 즉, 셀러가 주도권을 쥔 ‘셀러스 마켓’일 경우 사전승인이 있어야만 마음에 드는 집을 찾았을 때 제대로 된 오퍼를 쓸 수 있고, 다른 바이어들과 비교해 엄청난 장점으로 작용할 수 있다.
사전승인, 내 집 마련을 위한 구체적인 대출액을 제시
감정적인 결정이 아니라 재정적인 결론 내릴 수 있어
모기지 융자를 받을 때 신청자는 소득, 부채, 자산 등에 대한 정보를 정확하게 기입을 하고 신청서 양식을 채워 제출하면 모기지 렌더는 깐깐하게 크레딧 체크를 한다. 이후 대출 예상액을 받게 되는데 이 숫자가 바로 얼마짜리 집을 살 수 있는지를 결정하게 된다.
즉, 그간 뜬 구름을 잡는 기분이었던 내 집 마련이 구체적인 대출액이 제시되면서 집을 사는데 얼마를 쓸 수 있는지 알게 되는 것이다. 이 과정을 통해 주택 구입자와 그의 부동산 에이전트는 어떤 규모의 예산으로 주택을 구입할 수 있는지 판단할 수 있게 된다. 또한 사전승인을 받으면 셀러들이 좋아하고 보기를 원하는 금액과 날짜 등이 적힌 레터를 얻어 셀러에서 제시할 수 있다.
주택 구입 시 가장 먼저 필요한 절차인 모기지 사전승인에 대한 전반적인 내용을 정리했다.
■감당할 수 있는 집인지를 판단
집을 구입하기 희망하는 이들은 멋진 동네에 깔끔한 내·외관의 집을 꿈꾼다. 하지만 자신이 구입할 수 있는 능력이 되지 않은 주택만 보고 다닌다면 시간과 에너지 낭비일 것이다. 이에 따라 모기지 사전승인은 얼마나 많은 돈을 지불할 수 있는지와 모기지 렌더들이 얼마나 융자를 내어줄 수 있는지를 결정하는데 도움을 줄 수 있다.
만약 30만 달러 금액의 모기지 사전승인을 받았다면 이는 30만 달러 대출보다 더 적은 모기지 융자로 구입할 수 있는 집을 찾아야 한다는 것을 의미한다. 20%의 다운페이를 낼 계획이라면 36만 달러 이하의 주택을 찾아야 한다는 계산이다.
하지만 이뿐만이 아니다. 주택에 들어가는 비용이 아닌 각 가정의 매달 생활비를 고려해야 한다. 그로서리비용, 자동차 보험 등의 요인을 고려해야한다. 모기지 렌더들은 일반적으로 월 총소득 즉 그로스 소득의 28% 이상을 주택구입비용으로 쓰기를 원하지 않는다.
■경쟁 우위를 점하게 한다
사전승인을 받으면 바이어 본인이 얼마의 자금을 융통해 나갈 수 있을지 스스로 알 수 있게 된다는 점에서 특히 중요하다. 모기지 융자 자격심사를 위해서는 각종 서류를 제출하는 복잡하고 업격한 서류작업을 거쳐야 한다.
미시시피 주립대학교의 마이클 하일랜드 금융학 교수는 “특히 매물이 없고 바이어들 간의 경쟁이 높은 지역의 경우 모기지 사전승인 레터는 다른 경쟁자들과에 있어 우위를 점할 수 있게 된다”고 말했다. 하지만 “만약 이상적인 집을 먼저 찾고 사전 승인서를 손에 쥔 다른 구매자들과 경쟁하게 되면 당신은 매우 불리한 입장에 놓이게 될 것이다”고 덧붙였다.
■에이전트의 환영을 받게 된다
주택을 구입하고자 할 경우에 대부분은 부동산 에이전트를 찾아 집 구입의 전반적인 과정에 있어 도움을 받게 된다. 한 부동산 에이전트는 “주택을 구입하고 싶어 찾아오는 고객들에게 항상 은행 및 모기지 렌더들에게 가서 사전승인 레터를 받아 올 것을 조언하고 있다”고 말했다.
■사전승인 VS. 사전자격
사전승인과 사전자격(pre-qualification)은 비슷해보이지만 같은 개념은 아니다. 사전자격은 모기지 렌더가 재정 상황을 점검하고 어느 정도의 대출이 가능한 자격인지 말해줄 수 있다.
반면, 사전승인은 재정 상황과 소득 등에 기초해서 어떤 자격이 되는가를 렌더에게 보여주는 기능을 한다. 즉, 개인이 제출한 서류를 바탕으로 얼마나 비싼 집을 살 수 있는가를 결정해주는 역할을 한다. 모기지 신청서 작성을 마친 뒤에 깐깐한 크레딧 체크를 거쳐 얼마나 가치가 있는 대출자인지를 가려주는 것이다. 이때 소득, 부채, 자산 등이 고려되고 가치가 매겨진다. 사전승인은 바이어가 얼마나 진지하게 주택 구입 문제를 다루는지 대변한다.
사전자격만 얻고 난 뒤 착각해서 집을 골라 보고 다닌다면 최종 단계에서는 말도 안 되는 허름한 주택 정도 밖에 구할 수 없을 것이다.
■언제 사전승인을 받아야 하나
최적의 타이밍은 자신의 크레딧 점수를 점검해서 가장 높을 때이다.
사전승인은 받고 난 뒤 60~90일까지 유효한데 크레딧 점수가 계속해서 바뀌기 때문에 유효기간이 단서처럼 붙는다. 이 기간 중에 점수가 오르면 더 낮은 금리로 사전승인을 받을 수 있다.
사전승인을 한번 이상 받는 것도 나쁘지 않다. 좋은 조건의 이자율과 구입할 수 있는 주택 가격대를 결정하는데 필요한 아이디어를 얻을 수 있기 때문이다.
■사전승인은 어떻게 진행되나
신청서를 제출하면 모기지 렌더는 신청자의 크레딧 점수를 체크하고 크레딧 히스토리도 검토한다. 또 소득대비부채(DTI) 비율도 점검하는데 현재 지고 있는 부채 해결을 위해 매달 소득에서 얼마씩을 지출하는지 중점적으로 살펴본다.
렌더들은 3대 크레딧 평가회사인 엑스페리언, 에퀴팩스 그리고 트랜스유니언의 트레딧 리포트를 참고한다.
이때 유리한 평가를 받으려면 정해진 크레딧 한도의 30% 미만을 사용하는 낮은 크레딧 활용도, 각종 빌을 제때 납부하는 성실함 그리고 얼마나 다양한 타입의 크레딧을 보유하고 있는지 현황 등의 조건을 갖추는 것이 유리하다.
■모기지 사전승인에 필요한 서류
사전승인을 받을 수 있는 가장 좋은 방법 중 하나는 모든 서류를 미리 준비해 두는 것이다. 다음 소개할 것은 사전승인을 받기 위해 당장 손에 쥐고 있어야 하는 서류들의 목록으로 ▲가장 최근 월급 명세서 ▲지난 2년간의 W-2 양식 ▲지난 2년간의 연방소득세 환급 내역 ▲은행 스테이트먼트(본인 명의로 된 계좌 전체) ▲크레딧 리포트 ▲운전면허증 또는 여권 등이다.
<박주연 기자>
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