구입 1년 전 신용점검·비용계획 수립해야
4개월 앞두고 모기지 대출 기관 확정 필요
계약 과정에서 에이전트와 변호사 조력 도움돼
내 집 마련의 꿈은 아마도 모든 이들의 공통된 바람일 것이다. 특히 이제 막 사회에 첫 발을 내 디딘 밀레니얼 세대들에게 자신의 집을 소유한다는 꿈은 더욱 그러할 것이다. 하지만 현실은 내 집 마련의 꿈을 이루기가 쉽지 않음을 보여주고 있다. 극심한 매물 부족 탓에 주택 가격은 천정부지로 치솟고 있어 집 구하기가 하늘의 별 따기만큼 어려워졌기 때문이다.
전미부동산중개인협회(NAR) 발표에 따르면 미국의 10월 주택 판매 중간 가격은 1년 전보다 13.1%나 급등한 35만3,900달러였다. 10월에 팔린 주택들을 가격순으로 죽 늘어놓을 경우 가운데 놓여 있는 집의 가격이 35만3,900달러라는 것을 뜻한다.
반면 주택 공급은 빠듯하다. 팬데믹 이전부터 주택 공사현장에서는 일손이 부족했고, 지난해부터는 팬데믹 봉쇄에 목재를 비롯한 자재 품귀난이 이어지고 있어 신축 주택 공급이 크게 달리고 있다.
부동산 에이전트들에 따르면 정도의 차이만 있을 뿐 매물을 놓고 주택 구매 수요자 사이에 비딩(bidding) 경쟁은 여전히 치열하고 리스팅 가격을 상회하는 수준에서 매매 가격이 결정되고 있는 상황은 지속되고 있다.
상황만을 놓고 보면 내 집 마련 꿈은 이루지 못할 요원한 꿈일지도 모른다. 그렇다고 내 집 마련의 꿈을 포기하기에는 아직 이르다. 시간은 걸리지만 내 집 마련을 위해 재정 계획을 세우고 이를 끈질기게 지켜내는 과정을 감수할 수만 있다면 결코 불가능한 일은 아니라는 게 부동산 전문가들의 공통된 조언이다.
■신용평가를 점검하라(구입 전 1년)
생애 첫 주택을 구입하려는 주택 구매 수요자들이 해야 할 첫번째 일은 자신의 신용평가와 점수를 파악하는 것이다.
현재 자신의 신용도에 대한 전반적인 점검과 평가를 통해 앞으로 주택 마련 전략을 세울 수 있기 때문이다. 각종 페이먼트에서 연체 또는 지불 미이행으로 채권추심업체로 넘겨졌던 전력이 있는지를 살펴보아야 한다. 이는 곧 앞으로 주택 구입을 위한 자금 마련에 걸림돌로 작용할 공산이 크기 때문이다.
미국 내 신용평가업체들인 에퀴팩스, 엑스페리언, 그리고 트랜스유니언을 활용하는 게 바람직하다.
당연한 이야기지만 신용점수가 높으면 높을수록 주택담보대출(모기지) 금리를 더 낮출 수 있는 유리한 입장에 서 있게 된다. 신용카드의 사용한도액 대비 30% 이하로 신용카드를 사용하는 게 요구된다.
이와 함께 각종 부채를 상환하거나 줄여 나가는 작업이 필요하다.
■주택 관련 비용 계획 세워라(구입 전 6~8개월)
생애 첫 주택 구입인 경우 주택 구입 자금을 마련하는 일도 중요하지만 주택을 소유한 이후에 부담해야 하는 주택 관련 비용에 대한 현실적인 자금 계획을 수립하는 것이 매우 중요하다.
매월 주택과 관련해 부담해야 한다는 비용, 예컨대 주요 비용 항목, 각종 이자나 세금, 보험료 등을 꼼꼼히 점검해 보는 일이 선행되어야 한다. 주택을 소유하고 있으면 예상하지 못한 집수리가 필요한 상황도 대비해야 한다. 일종의 주택 수리를 위한 비상 자금도 자금 계획에 포함시켜야 한다.
전문가들에 따르면 매년 주택 가치의 1~3% 정도를 주택 관련 비용으로 사용하기 위해 사전에 준비해 놓는 것이 권고되고 있다. 여기에 수영장과 같은 편의시설이 있다면 추가 비용을 반영해야 한다.
이외에도 핸드폰 사용요금, 각종 유틸리티 비용, 자녀 보육비, 식료품 구입이나 자동차 보험료 등 주택 비용과 관련 없는 일상 생활 비용도 점검해야 주택 관련 비용을 감당할 수 있는 재정 능력을 파악할 수 있다. 비용 규모가 파악되면 자신의 수입 총액을 고려해 모기지 대출금의 규모를 결정한다. 무엇보다 안정적으로 주택 관련 비용과 생활 비용을 운영하는 게 필요하다.
■원하는 주택을 결정하라(구입 전 6~8개월)
원하는 지역을 결정하는 일은 생각보다 시간이 요구되는 작업이다. 따라서 주택 구입 계획을 세우는 초기에 주거 지역을 결정하는 게 요구된다.
원하는 주거 지역을 다른 시간 대를 정해 차량으로 또는 도보로 돌아보는 일이 지역 파악을 하는 데 도움을 준다.
주거 지역이 확정되면 주택 자체에 대해 원하는 사양을 결정한다. 자신이 원하는 주택 세부 사양을 목록으로 작성해 두는 것도 좋다.
■대출 준비 작업하라(구입 전 3~4개월)
모기지 대출 기관이 대출 서류 심사시 검토하는 것 중의 하나가 최근 2개월의 은행 스테이트먼트다. 사전에 은행 계좌에 넣어 두어야 할 납입금이나 다운페이먼트들이 있다면 시간에 맞게 준비해 두어야 한다. 이 기간부터는 새로 은행 계좌를 개설하거나 신규 대출을 하는 일은 피해야 한다.
■대출 기관을 결정하라(구입 전 2개월)
주택 구입을 하기 2개월 전 주택 구입 후 매월 부담해야 할 페이먼트 규모나 주거 지역 등을 확정지어 놓고 있어야 한다. 주택 자금 확보처도 마련해 두어야 한다. 이를 바탕으로 모기지 대출 기관을 알아보는 것이 필요하기 때문이다.
서로 다른 복수의 모기지 대출 기관을 상대로 이자율과 같은 대출 조건들을 비교해 보아야 한다.
단지 이자율에만 관심을 두어서는 안 된다. 모든 조건을 꼼꼼히 챙겨 비교해야 한다.
예컨대, 지연 이자율, 클로징 비용, 벌과금의 종류와 규모 등과 같은 사항들이다. 부대 조건들이 좋다고 한다면 이자율이 조금 높다고 해도 문제가 될 것은 없다. 부대 조건이 높은 이자율의 부담을 상쇄해 주기 때문이다.
대출 기관의 심사와 협의 완료되면 모기지 대출에 대한 사전대출허가를 받게 된다. 통상적으로 90일 정도의 유효 기간을 갖는 서류다.
사전대출허가서를 바탕으로 다운페이먼트 보조를 받을 수 있는 방안들을 검토해 지원해야 한다.
■컨틴전시를 작성하라(구입 전 1개월)
마음에 드는 주택을 찾게 되면 매입 오퍼를 하게 된다. 이때 중요한 것이 컨틴전시다. 컨틴전시란 부동산 매매 계약에 있어 계약 완료 전에 바이어나 또는 셀러가 계약서에 붙여 놓은 여러 조건들을 가리킨다.
따라서 컨틴전시를 제대로 파악하지 못하게 되면 자칫 계약을 하지 못하는 경우도 발생할 수 있다.
컨틴전시는 반드시 문서로 확인하고 남겨야 한다. 주택에 문제가 발생한 경우에는 정식업체로부터 수리나 업그레이드에 따른 비용 조건을 받아 매매 계약 전에 협의를 통해 해결해 두어야 한다.
여유가 있다면 이 단계에서 경험 많은 부동산 에이전트나 부동산 전문 변호사들의 도움과 자문을 받는 것도 바람직하다.
■끝까지 상황을 유지하라(구입 전 1개월)
모기지 대출에 대한 사전대출허가는 완전한 허가가 아니라는 점을 잊지 말아야 한다. 대출 기관은 대출 승인 전까지 은행 계좌와 신용도, 수입과 고용 상황 등을 다시 점검하고 판단하기 때문이다.
따라서 대출의 최종 승인까지 자신의 생활 경제 활동에 문제가 발생하지 않도록 유지하는 게 중요하다.
<남상욱 기자>
