주택 매매 거래에 중요한 절차‘홈 인스펙션’

주택 매매 절차 중 홈 인스펙션 절차가 있다. 매물의 상태를 점검하는 절차로 점검 결과에 따라 매매 계약이 취소되기도 한다. 대개의 경우 바이어가 셀러 측에게 수리 또는 수리비를 요청하는 방식으로 매매를 이어간다. 만약 중대한 결함이 발견되거나 수리비가 많이 나올 것으로 예상되면 계약이 중도에 깨지는 경우가 많다. 따라서 홈 인스펙션을 대비해 집을 내놓기 전 건물 상태를 미리 점검하고 필요시 수리를 거쳐 내놓아야 별다른 문제 없이 제값을 받고 파는 데 도움이 된다. 홈 인스펙션에 대비해 미리 점검해야 할 사항들을 알아봤다.  

 

싹 고쳐서 내놓으면 제값 받고 거래 깨질 확률도 낮아져

고장 난 전구만 갈아도 홈 인스펙션 쉽게 통과

◇ 전기 아웃렛

홈 인스펙터가 가장 먼저 점검하는 것이 바로 아웃렛이다. 아웃렛은 흔히 콘센트로도 불리며 가전제품의 전기 플러그를 삽입하기 위해 벽면 등에 설치된 배선 장치다. 아웃렛의 전기 배선 상태를 점검하는 방법은 간단하다. 홈디포나 로우스 등 주택 관련 제품 판매 업체에서 아웃렛 테스트기를 구입해서 아웃렛에 꼽기만 하면 된다. 플러그 형태로 된 아웃렛 테스트기를 꼽았을 때 결함이 발견되면 이상을 알려주는 불이 켜진다. 

이 외에도 수도 시설과 6피트 이내에 설치된 아웃렛은 규정에 따라 누전 차단 기능이 있는 GFCI 아웃렛으로 설치해야 된다. GFCI 아웃렛 역시 테스트기로 이상 여부를 점검할 수 있다. 이상이 발견되면 반드시 자격증을 소지한 전기 기사를 통해 수리를 맡겨야 한다. 

◇ 지붕

지은 지 오래된 집의 경우 지붕에 결함이 발생하기 쉽다. 지붕에 발생한 결함은 흔히 잘 보이지 않기 때문에 모르고 넘어갈 때가 많다. 따라서 지붕을 점검한 지 오래됐다면 집을 내놓기 전에 지붕 업체를 통해 점검을 받는 것이 좋다. 

홈 인스펙션을 통해 지붕 결함이 발견될 경우 수리비나 교체비가 다른 수리비에 비해 높기 때문에 거래가 취소될 확률이 높다. 주택 정보 업체 홈 어드바이저에 따르면 지붕 수리 또는 교체 비용은 적게는 약 5,500달러에서부터 많게는 1만 달러를 훌쩍 넘는 경우도 많다.  

◇ 홈통

대부분의 주택에는 홈통이 설치되어 있다. 지붕을 따라 설치된 홈통은 강우 시 지붕으로 떨어지는 비가 건물 외부로 배수되도록 하기 위해 설치된 설비다. 홈통을 제때 점검하지 않아 홈 인스펙션에서 지적 사항으로 보고되는 경우가 흔하다. 홈통이 나뭇잎 등으로 막히면 배수가 제대로 되지 않아 홈통을 넘친 물이 건물 외벽을 타고 실내 또는 지하실 등으로 흘러 들어가게 된다. 내부로 침수된 물에 의해 곰팡이 바닥 파손 등의 문제가 발생되기 쉽다. 

홈통을 정기적으로 점검해 나뭇잎을 제거하거나 철망 형태의 거름 장치만 설치해도 홈통이 막히는 것을 방지할 수 있다. 홈통 아랫부분에 ‘연장관’(Downspout Extension)이 제대로 설치되어 있는지도 확인한다. 홈통이 막히지 않아도 연장관이 설치되어 있지 않으면 폭우 시 홈통을 통해 빠져나온 물이 다시 건물 방향으로 배수될 수 있다. 홈 어드바이저에 따르면 홈통 연장관은 피트당 약 5달~8달러다. 

◇ 워터 히터

실내에 온수를 공급하는 워터 히터는 작동 여부와 함께 규정에 맞게 설치되어 있는지도 확인해야 한다. 지진이 잦은 가주의 경우 워터 히터 설치와 관련 까다로운 규정을 두고 있기 때문에 규정에 맞지 않게 설치된 워터 히터는 홈 인스펙션에서 거의 대부분 지적된다. 

지진 발생 시 워터 히터가 흔들리는 것을 방지하기 위해 가주에서는 반드시 워터 히터를 철제로 된 줄로 두 번 고정시키도록 규정하고 있다. 또 물이 새거나 넘치는 것에 대비해 워터 히터 아랫부분에 물받이용 ‘팬’(Pan)이 적절히 설치되어 있는지도 점검대상이다.   

◇ 화재 연기 경보기

거의 대부분의 주에서 주택 매매 또는 임대 시 ‘화재 연기 경보기’(Smoke Alarm) 설치 규정을 시행한다. 가주의 경우 화재 연기 경보기 외에도 일산화탄소 경보기 설치 규정도 두고 있다. 화재 연기 경보기의 경우 각 침실 내부 천정에 반드시 설치해야 하는데 평상시 거의 사용하지 않기 때문에 작동 여부를 모르고 지낼 때가 많다. 경보기에 설치된 테스트 버튼을 눌러 경보기가 작동하는지 확인할 수 있다. 

배터리를 교체한지 오래된 경우에도 경보기가 제대로 작동하지 않기 때문에 간단히 배터리 작동 여부도 확인하는 것이 좋다. 화재 연기 경보기는 실내 냉난방 환기구와 너무 가깝게 설치되면 안 된다. 환기구를 통해 공기 흐름이 이뤄지기 때문에 경보기가 환기구와 너무 가깝게 설치되면 제대로 작동할 수 없다. 따라서 환기구와 너무 가깝기 설치된 화재 연기 경보기는 최소 3피트 떨어진 지점에 다시 설치하도록 한다. 일산화탄소 경보기의 경우 거실과 침실 밖 복도, 또는 개스 사용 제품이 있는 공간 등에 설치되어 있어야 한다.

◇ 두꺼비 집

한국에서는 흔히 두꺼비 집이라고 불리는 ‘서킷 브레이커’(Circuit Breaker)에 라벨이 적절히 부착되어 있어야 한다. 서킷 브레이커는 집안으로 연결되는 전류를 차단하는 일종의 안전설비다. 과전류나 합선 등으로 전기 화재가 발생하면 서킷 브레이커 상의 스위치를 내려 더 큰 화재로 이어지는 것을 방지할 수 있다. 

서킷 브레이커에는 실내 각 공간으로 연결되는 전류를 부분적으로 차단할 수 있도록 공간별로 여러 개의 스위치가 설치되어 있다. 각 스위치에 실내 공간별로 라벨이 적절히 부착되어 있어야 긴급 상황 발생 시 서킷 브레이커를 적절히 사용할 수 있다. 라벨이 없으면 공간별로 연결된 스위치를 일일이 확인해 스위치에 옆에 해당 공간을 적은 라벨을 부착하고 이미 라벨이 부착된 경우 연결 상태가 맞는지 하나씩 점검하도록 한다. 

◇ 전구 

작동하지 않는 전구를 교체하지 않아 홈 인스펙션에 지적되는 경우가 의외로 많다. 홈 인스펙터는 전구 작동 여부를 확인하기 위해 스위치를 사용하는 데 스위치를 작동해 전구가 켜지지 않으면 스위치에 문제가 있는 것으로 의심할 수 있다. 스위치 결함은 전기 배선과 연관된 문제로 심각한 결함처럼 여겨질 수 있다. 따라서 각 전구 작동 여부를 확인해 작동하지 않는 전구는 간단히 교체한 뒤 홈 인스펙션을 받는 것이 좋다.         <준 최 객원기자>